Новеллы в градостроительном регулировании

Поправки внесены Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Большинство норм вступает в силу с 01.03.2022.

Предусматривается:

• Введение понятия «многоквартирный дом»[1]. Также прямо закрепляется, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.
• Введение понятия «дом блокированной застройки[2]».

В части создания домов блокированной застройки закреплено, что экспертиза проектной документации не проводится в случае, если количество этажей в таких домах не превышает 3, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает 10.

Предусматривается, что эксплуатация дома блокированной застройки осуществляется с учетом необходимости обеспечения безопасной эксплуатации находящихся в одном ряду домов блокированной застройки, имеющих общие стены.

Более того, закреплено, что в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки требуется согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду.

Дополнительно анализируемый федеральный закон предусматривает переходные положения в части признания блока, соответствующего указанным ранее требованиям, домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

• Введение понятия «малоэтажный жилой комплекс»[3] и «ужесточение» требований к реализации проектов по строительству ИЖС

Основные аспекты нового регулирования:

— при строительстве объектов ИЖС в рамках малоэтажного жилого комплекса требуется обязательное утверждение документации по планировке территории и получение разрешения на строительство;

— привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется по правилам закона № 214-ФЗ[4] с размещением средств на счетах эскроу с учетом специальных норм;

— ограничивается возможный перечень прав застройщика на земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса: права собственности либо аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

— по итогам реализации проекта у участника долевого строительства должно возникнуть право собственности на объект ИЖС, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество комплекса, право на отдельный участок под объектом ИЖС (собственность или аренда – в зависимости от права застройщика) и право на участок под общим имуществом (доля в праве общей долевой собственности или аренда с множественностью лиц на стороне арендатора соответственно).

[1] Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

[2] Дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

[3] Малоэтажный жилой комплекс — совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

[4] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Изменения внесены Федеральным законом от 30.12.2021 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Большинство норм вступило в силу 30.12.2021, однако для ряда норм (главным образом, поправки в области саморегулирования) установлен специальный срок вступления в силу – 01.09.2022.

Федеральным законом предусматривается:

• Продление сроков действия льготной нормы о проверке уполномоченным органом при вводе ОКС в эксплуатацию разрешенного использования участка и ограничений по состоянию на дату выдачи разрешения на строительство

Напомним, что ранее законом № 468-ФЗ[1] было предусмотрено, что до 01.01.2024 в отношении объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 01.01.2020 и по которым не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию, действует, в т. ч. следующий «особый» режим: при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию проверяется соответствие объекта разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ, на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта капитального строительства[2].

Анализируемым же федеральным законом указанные сроки продлены, и теперь норма действует до 01.01.2025, при условии, что разрешения на строительство выданы до 01.01.2022.

Аналогичным образом продлен срок действия «льготной» нормы о неприменении такого основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство как подача заявления о внесении изменений менее чем за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения.

• Очередное продление сроков вступления в силу новых норм о ЗОУИТ

В 2018 г. в ЗК РФ и иные нормативно-правовые акты были внесены существенные изменения[3], направленные на унификацию режима зон с особыми условиями использования территорий (далее — ЗОУИТ), к которым, например, относятся различные охранные зоны, санитарно-защитные зоны, зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия, а также придание публичности информации о ЗОУИТ путем внесения сведений о них в ЕГРН.

Среди прочего, данные изменения предполагали, что установление ЗОУИТ начиная с 04.08.2018 должно осуществляться по новым единообразным правилам: было прямо закреплено, что ЗОУИТ, в т. ч. возникающие в силу закона, а также ограничения использования участков в таких зонах считаются установленными/ измененными со дня внесения сведений о ЗОУИТ/ соответствующих изменений в ЕГРН; регламентировано содержание решения об установлении ЗОУИТ и т. д. А с 01.01.2022 должны были прекратить свое существование все ЗОУИТ, которые ранее не были внесены в ЕГРН.

Законом № 455-ФЗ[4] были первый раз перенесены сроки начала действий новых норм.

Анализируемым же федеральным законом сроки перенесены повторно, что свидетельствует о неготовности системы функционировать по новым правилам, и в целом ставит под сомнение переход к новым правилам установления ЗОУИТ.

В частности, на 01.01.2025 перенесено начало действия целого ряда норм, составляющих важную часть нового режима ЗОУИТ:

— до 01.01.2025 внесение сведений о вновь устанавливаемых ЗОУИТ в ЕГРН не является обязательным (при отсутствии специальных норм об обратном).

При этом установленные до указанной даты ЗОУИТ считаются действительными до 01.01.2028 при отсутствии сведений о них в ЕГРН;

— до 01.01.2025 не требуется соблюдение новых требований к решениям об установлении ЗОУИТ, само установление ЗОУИТ осуществляется в старом порядке.

В отношении таких решений изменения (в части предельных размеров, перечня ограничений) в соответствии с новым законодательством должны быть внесены только к 01.01.2028;

— новое требование об установлении ЗОУИТ до выдачи разрешения на строительство применяется только с 01.01.2025;

— прекращение существования ориентировочных, расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон, а также обязательная подготовка проекта СЗЗ для принятия решения об установлении СЗЗ отложены до 01.01.2025;

— до 01.01.2025 отношения, возникающие в связи с возмещением убытков, причиненных установлением ЗОУИТ, регулируются в значительной степени прежними нормами.

• Скорректированы нормы в области саморегулирования

Поправки связаны с ведением Единого реестра сведений о членах СРО и их обязательствах, а также перечислением средств компенсационного фонда.

Также предусматривается введение понятия «специалист по организации инженерных изысканий, специалист по организации архитектурно-строительного проектирования, специалист по организации строительства» (в том числе в должности главного инженера проекта, главного архитектора проекта).

Прямо закрепляются обязанности соответствующих лиц, их обязательное включение в Национальные реестры специалистов, а также прохождение не реже одного раза в 5 лет независимой оценки квалификации.

• Предусмотрено формирование федерального и региональных реестров незавершенных объектов капитального строительства

Также введены отдельные статьи о статусе объектов незавершенного строительства, строительство которых осуществляется за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ (включаются в указанные ранее реестры).

Однако в настоящее время регулирование является только «начальным», поскольку последствия включения объекта в такие реестры должны быть установлены Правительством РФ.

• Вводится общая статья, регулирующая вопросы признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции

Регулирование также является только «начальным», поскольку порядок и основания признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции должны быть установлены Правительством РФ.

Отметим, что ранее в ГрК РФ были внесены изменения Федеральным законом от 06.12.2021 № 408-ФЗ[5] в части допустимости внесения изменений в разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Так, закреплено, что в случае, если после выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в связи с приостановлением осуществления государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав (отказом в их осуществлении) для устранения причин такого приостановления (отказа) был подготовлен технический план объекта капитального строительства, содержание которого требует внесения изменений в выданное разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, застройщик вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о внесении изменений в данное разрешение.

В срок не более чем 5 рабочих дней со дня получения заявления застройщика уполномоченный орган должен принять решение о внесении изменений в разрешение на ввод в эксплуатацию или об отказе во внесении изменений в данное разрешение с указанием причин отказа.

[1] Федеральный закон от 29.12.2020 № 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[2] По общему правилу, данные параметры проверяются уполномоченным органом на дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, т. е. по более «строгим» правилам.

[3] Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 342-ФЗ).

[4] Федеральный закон от 27.12.2019 № 455-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[5] Федеральный закон от 06.12.2021 № 408-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Речь идет о Федеральном законе от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Почти все новые нормы вступают в силу 01.03.2023.

В соответствии с изменениями в ГК РФ вводятся следующие новые главы:

— 6.1 «Недвижимые вещи»;

— 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места».

Частично новые нормы уже содержатся в действующем законодательстве (в т. ч. ЗК РФ, ЖК РФ), частично положения признаны в судебной практике, в связи с чем в большинстве нормы не являются в полном смысле «новым регулированием».

При этом анализируемый закон не является принятым «Проектом о вещных правах», который широко обсуждался в научных кругах (в частности, предусматривал отличную от действующей систему ограниченных вещных прав).

Из «новых» норм можно выделить, например, следующие:

— случайная гибель здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения права собственника этого здания или сооружения на земельный участок, и собственник погибшего здания или сооружения имеет право на его восстановление в течение 5 лет;

— вводится специальное регулирование в части постановки на учет и признания права на бесхозяйные линейные объекты (в части сокращенного срока постановки на учет, после которого на линейные объекты можно признавать право — 3 месяца, возможности признания права не только за муниципальными органами, но и за эксплуатирующей организацией).

Также теперь прямо закреплены некоторые положения, по которым ранее возникали вопросы в правоприменительной практике, например:

— закреплено, что собственник ОКС, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником участка, вправе пользоваться данным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к такому зданию или сооружению;

— предусмотрено, что собственнику помещения (не только в МКД), машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких зданиях или сооружениях.

Поправки внесены Федеральным законом от 30.12.2021 № 493-ФЗ «О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», вступили в силу 10.01.2022.

Закреплено, что:

— основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем ВРИ в ЕГРН;

— внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных ВРИ земельного участка не требуется.

Также в ст. 7 ЗК РФ теперь прямо закреплено, что в отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных ВРИ.

[1] Постановление КС РФ от 16.10.2020 № 42-П, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 305-ЭС20-15622 от 08.02.2021.

Ранее законом № 275-ФЗ[1] в самом ГрК РФ было закреплено понятие «проект по строительству», а также «этапы» и «мероприятия в рамках этапов» реализации проекта по строительству.

Также было предусмотрено, что Правительство РФ теперь должно утверждать не «исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства», а «исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами РФ и необходимых для выполнения предусмотренных ГрК РФ мероприятий при реализации проекта по строительству».

В соответствии с поправками в ГрК РФ Постановлением Правительства РФ от 25.12.2021 № 2490[2] утвержден соответствующий Перечень. Срок начала действия – 01.03.2022.

Структурно документ предусматривает перечисление «документов, сведений, материалов, согласований», а также перечень нормативных правовых актов, которыми такие документы и согласования предусмотрены, применительно ко всем этапам «проекта по строительству», которые предусмотрены ГрК РФ.

Также признаются утратившими силу отдельные акты Правительства РФ, которыми ранее были утверждены исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства объектов различного назначения.

[1] Федеральный закон от 01.07.2021 № 275-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[2] Постановление Правительства РФ от 25.12.2021 № 2490 «Об утверждении исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения предусмотренных частями 3 — 7 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, и признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Во-первых, Федеральным законом от 30.12.2021 № 467-ФЗ[1] внесены изменения в ст. 57 ЗК РФ о разграничении нормативной базы для случаев компенсации убытков, причиненных правомерными действиями уполномоченных органов, и убытков, причиненных неправомерными действиями.

Так, закреплено, что:

— убытки, причиненные правомерными действиями органов государственной власти и органов местного самоуправления, вследствие которых возникли ограничения прав правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов, подлежат возмещению в соответствии со ст. ст. 57 и 57.1 ЗК РФ;

— возмещение убытков, причиненных в результате не соответствующих закону или иным нормативным правовым актам действий органов государственной власти или местного самоуправления, осуществляется в соответствии со ст. 61 ЗК РФ (в которой, в свою очередь, сделана отсылка к нормам гражданского законодательства – ст. 1069 ГК РФ).

Во-вторых, Постановлением Правительства РФ от 27.01.2022 № 59 утверждено новое Положение о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости (далее – Положение).

Положение, главным образом, представляет интерес в части расширения возможностей для компенсации убытков, возникших в связи с установлением ЗОУИТ, и принято в развитие федеральных норм в части реформирования законодательства о ЗОУИТ (уже указанный ранее закон № 342-ФЗ – в соответствии с новыми нормами ЗК РФ о компенсации убытков Правительство РФ должно было установить соответствующие более детальные правила их компенсации).

В целом Положение является достаточно «прогрессивным», включает в себя, в том числе, перечень возможных убытков (включая упущенную выгоду, вызванную невозможностью осуществления правообладателем земельного участка своей деятельности в связи с наступлением причин, повлекших возникновение убытков), который, что важно, является открытым (возмещению подлежат, в т. ч. «иные убытки, причиненные ограничением прав или иными причинами, повлекшими возникновение убытков»).

Закрепляется, что размер убытков может быть определен на основании соглашений, бухгалтерской отчетности, либо на основании отчета об оценке.

Положение регулирует также вопросы заключения соглашения о возмещении убытков, а также выкупе земельного участка, иного объекта недвижимого имущества в связи с невозможностью их использования в соответствии с ранее установленным разрешенным использованием в результате установления или изменения ЗОУИТ.

Отметим, что главной сложностью применения Положения могут быть признаны переходные положения закона № 342-ФЗ, которые, как уже было указано, предполагают перенос срока действия многих новых норм о ЗОУИТ на 2025 и 2028 г. г. В частности, из п. 22 ст. 26 закона № 342-ФЗ можно сделать вывод о том, что до 01.01.2025 убытки в связи с установлением «старых» ЗОУИТ по прежним правилам могут возмещаться только в соответствии со ст. 57 ЗК РФ в редакции, действовавшей до дня официального опубликования закона № 342-ФЗ.

[1] Федеральный закон от 30.12.2021 № 467-ФЗ «О внесении изменения в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации».

Речь идет о Федеральном законе от 30.12.2021 № 448-ФЗ «О публично-правовой компании «Роскадастр», вступившем в силу 30.12.2021.

ППК «Роскадастр» может быть создана путем реорганизации нескольких федеральных государственных учреждений и (или) акционерных обществ, единственным участником которых является Российская Федерация, определенных Правительством РФ.

Корреспондирующие изменения внесены в действующие законы Федеральным законом от 30.12.2021 № 449-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В частности, данным федеральным законом предусмотрено, что ППК «Роскадастр» в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав осуществляет в т. ч. следующие полномочия: выездной прием заявления о ГКУ и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, выдача документов, подтверждающих осуществление ГКУ и (или) государственной регистрации прав; предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН; ведение реестра границ.

В настоящее время в правовых базах появился Проект Постановления Правительства Российской Федерации «О публично-правовой компании «Роскадастр» (по состоянию на 25.01.2022)[1], который предусматривает создание ППК путем преобразования АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости — Федеральное бюро технической инвентаризации» до 01.09.2022 с присоединением до 01.01.2023 АО «Роскартография», ФГБУ «Федеральный научно-технический центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Отметим, что, помимо более детально рассмотренных ранее изменений в федеральное законодательство, были внесены и иные поправки в обозначенный ранее период времени, например:

— Федеральным законом от 30.12.2021 № 436-ФЗ[2] предусмотрено создание Публично-правовой компании «Фонд развития территорий». Федеральный закон предусматривает изменение наименования «публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» на наименование «публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (Фонд) с последующей реорганизацией Фонда и государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства путем присоединения Корпорации к Фонду с одновременным преобразованием. Также урегулированы вопросы функционирования Фонда, в т. ч. полномочий и органов управления;

— Федеральным законом от 30.12.2021 № 442-ФЗ[3] с 01.01.2022 до 01.01.2024 продлен срок действия пп. 3.1 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (заключение без проведения торгов договора аренды участка с лицом, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены);

— Федеральным законом от 30.12.2021 № 475-ФЗ[4] внесены поправки, связанные с ведением государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения, а также осуществлением государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения.

Отметим также, что в декабре прошлого года были внесены значимые поправки и в региональное законодательство Санкт-Петербурга.

Так, в развитие принятых несколько лет назад изменений в федеральное законодательство о приаэродромных территориях[5] Приказом Росавиации от 23.12.2021 № 985-П установлена приаэродромная территория аэродрома Санкт-Петербург (Пулково) в составе с 1 по 6 подзоны.

Теперь при осуществлении деятельности в границах приаэродромной территории требуется соблюдение специального режима для конкретной зоны, который предусмотрен ВК РФ. Также для получения разрешения на строительство требуется санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора, что указано на официальном сайте Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

[1] http://ivo.garant.ru/#/document/56908814/paragraph/1:0.

[2] Федеральный закон от 30.12.2021 № 436-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[3] Федеральный закон от 30.12.2021 № 442-ФЗ «О внесении изменения в статью 8 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[4] Федеральный закон от 30.12.2021 № 475-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[5] Федеральный закон от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны».