Новое в регулировании
Новеллы в правовом регулировании недвижимости и строительства
В рамках настоящего обзора мы постарались отразить наиболее важные для девелоперов изменения в сфере недвижимости и строительства в связи с принятием нормативных актов в конце 2024 года.
Обращаем ваше внимание, что в настоящий обзор включены лишь самые существенные с нашей точки зрения изменения в законодательство в сфере недвижимости и строительства, однако это не исчерпывающий перечень всех изменений. В связи с этим рекомендуем вам при необходимости дополнительно проанализировать какие из названных или иных принятых изменений могут повлиять на вашу деятельность и учитывать это в правоприменительной практике.
1. Внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ
Федеральными законами от 26.12.2024 № 486-ФЗ[1], № 487-ФЗ[2] и № 494-ФЗ[3] внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ), обзор наиболее значимых из них приведен ниже.
1.1. Внесены поправки в регулирование КРТ
В ст. 67 ГрК РФ закреплена обязанность осуществлять строительство инфраструктурных объектов при комплексном развитии территории (далее – КРТ).
Решение о КРТ при его реализации оператором КРТ должно предусматривать, в том числе, осуществление строительства в соответствии с расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения, предусмотренными решением о КРТ.
Также предусмотрено осуществление КРТ жилой застройки в отношении застроенной территории, в границах которых расположены дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом РФ и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения.
1.2. Уточнен порядок принятия и состава градостроительных документов
В ГрК РФ внесены положения, предусматривающие право субъектов РФ устанавливать случаи подготовки проектов генеральных планов и правил землепользования и застройки, а также проекты изменений в них, без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний (вводятся п. 3.3 ст. 28 и п. 12.1 ст. 31 ГРК РФ).
Также скорректированы требования к содержанию основной части проекта планировки территории.
Предусмотрено, что положения об очередности планируемого развития территории должны содержать этапы и максимальные сроки осуществления:
а) архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности человека объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов (в том числе зданий пожарных депо);
б) сноса объектов капитального строительства (в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства).
1.3. Закреплено, когда строительство и реконструкция объекта считаются завершенными
Статья 52 ГрК РФ дополняется новыми пунктами, определяющими момент, когда строительство или реконструкция здания или сооружения считаются завершенными:
- если требуется разрешение на строительство – со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
- если такое разрешение не требуется – со дня осуществления государственного кадастрового учета здания или сооружения;
- в отношении жилого дома или садового дома – со дня получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности;
- в отношении жилого дома или садового дома, строительство или реконструкция которых осуществлялись без получения уведомления – со дня осуществления государственного кадастрового учета соответствующего объекта.
Указанные изменения в ГрК РФ вступают в силу с 1 марта 2025 г.
1.4. Продлено временное регулирование в отношении объектов, не введенных в эксплуатацию
Срок действия временного регулирования (п. 10 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ) в отношении объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2023 г. и по которым не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию, продлен до конца 2025 г.
В частности, временным регулированием предусмотрена недопустимость отказа во внесении изменений в разрешение на строительство по причине несоответствия строящегося объекта разрешенному использованию земельного участка и(или) ограничениям, установленным и действующим на дату принятия решения о внесении изменений, т.е. при вводе в эксплуатацию проверяют на соответствие только проекту и разрешению на строительство.
[1] Федеральный закон от 26.12.2024 № 486-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
[2] Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
[3] Федеральный закон от 26.12.2024 № 494-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2. Уточнен порядок установления, изменения и прекращения существования ЗОУИТ
Федеральным законом от 26.12.2024 № 485-ФЗ[1] (далее – Закон № 485-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, касающихся порядка установления, изменения и прекращения существования ЗОУИТ.
Так, из перечня ЗОУИТ, предусмотренного ст. 105 ЗК РФ, исключены:
- зона наблюдения (п. 21);
- зона безопасности с особым правовым режимом (п. 22);
- охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена (п. 27).
Исключенные из перечня ЗОУИТ, если они были установлены, прекращают свое существование после дня вступления в силу Закон № 485-ФЗ, т.е. после 31 декабря 2024 г.
Равно с 31 декабря 2024 г. считаются прекратившими существование ЗОУИТ, которые не соответствуют целям установления и видам ЗОУИТ согласно ЗК РФ. С указанной даты ограничения использования земельных участков и иных объектов недвижимости, установленные в границах таких ЗОУИТ, не действуют.
Предусмотрено также, что в положении в отношении каждого ЗОУИТ должен быть определен срок для установления или изменения такого ЗОУИТ. При этом указанный срок должен составлять не более 12 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию либо после завершения строительства/реконструкции в случаях, когда не требуется выдача разрешения на строительство.
Ранее предполагалось, что застройщик обязан обратиться с заявлением об установлении или изменении ЗОУИТ до обращения за выдачей разрешения на строительство. Теперь это право лица, осуществляющего строительство/реконструкцию объекта, в связи с размещением которого необходимо устанавливать либо изменять соответствующие ЗОУИТ.
Кроме того, увеличен еще на 1 год срок действия переходных положений, касающихся вступления в силу нового регулирования ЗОУИТ. Теперь до 1 января 2026 года внесение сведений о вновь устанавливаемых ЗОУИТ в ЕГРН не является обязательным, а возникшие до указанной даты соответствующим образом (без внесения сведений в ЕГРН) ЗОУИТ считаются установленными до 1 января 2028 г. в случае отсутствия сведений о них в ЕГРН.
Следует также отметить и другие нововведения:
- необходимость установления в положении о придорожных полос автомобильных дорог порядка получения согласования строительства/реконструкции в границах такого ЗОУИТ;
- уточнение условий использования земельных участков в границах зон охраны объектов культурного наследия;
- правила землепользования и застройки не применяются в части, противоречащей ограничениям в связи с установленными ЗОУИТ, и подлежат приведению в соответствие.
Изменения вступили в силу с 31 декабря 2024 г.
[1] Федеральный закон от 26.12.2024 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части 2 статьи 5 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
3. Внесены изменения в Закон о ДДУ
Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ[1] внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Изменениями предусмотрено:
- с 1 января 2025 г.:
- сокращается гарантийный срок на результат производства отделочных работ и элементов отделки: он устанавливается договором долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) и не может составлять менее чем один год со дня передачи дольщику объекта (ранее такой срок составлял 3 года);
- ограничивается размер ответственности застройщика при нарушении требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования: общая сумма взыскания не может превышать 3% от цены по ДДУ (больший размер может быть предусмотрен ДДУ).
- с 1 марта 2025 г.:
- возможность предусмотреть в ДДУ условие о соответствии результата производства отделочных работ и элементов отделки стандарту организации, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов (вступает в силу с 1 марта 2025 г.).
[1] Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
4. Предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости, заключенного между гражданами
В п. 3 ст. 574 ГК РФ внесены изменения[1], согласно которым договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Изначально законопроект не распространялся на дарение между близкими родственниками, но в принятой редакции эту оговорку убрали.
Изменения вступили в силу с 13 января 2025 г.
[1] Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».
5. Внесены изменения в Закон о регистрации
С 1 марта 2025 г. организации обяжут ставить недвижимость на кадастровый учет и регистрировать права на нее только путем подачи электронных заявления и документов. При предоставлении их в бумажном виде, документы вернут без рассмотрения[1].
Предусмотрены случаи-исключения из общего правила:
- одной из сторон сделки выступает физическое лицо (кроме ДДУ, которые предоставляются только в электронной форме);
- на сайте Росреестра сообщили о временной технической невозможности электронной подачи.
Также до 1 января 2026 г. в бумажном виде документы могут подавать крестьянские (фермерские) хозяйства, садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, гаражные кооперативы, ТСЖ и ЖСК.
Кроме того, предусмотрено приостановление государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета в случае отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом сделки (за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка), т.е. фактически вводится требование об уточнении границ участков для возможности осуществления регистрационных действий.
[1] Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
6. Установлены новые случаи обмена земельных участков
Речь идет об обмене публичного земельного участка на земельный участок, находящийся в частной собственности[1].
Статья 39.21 Земельного кодекса РФ дополнена следующими основаниями обмена:
- земельный участок, находящийся в частной собственности, необходим для размещения объекта социальной инфраструктуры, в том числе еслиразмещение указанного объекта необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования и при этом не предусмотрено утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории;
- земельный участок, находящийся в частной собственности, необходим для размещения объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов.
Также предусмотрено, что при заключении договора мены земельных участков может осуществляться обмен одного или нескольких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на один или несколько земельных участков, находящихся в частной собственности, при соблюдении установленных требований (п. 7 ст. 39.22 Земельного кодекса РФ).
[1] Федеральный закон от 26.12.2024 № 494-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
7. Сокращены сроки проведения аукционов на продажу и аренду публичных участков
С 1 марта 2025 г. вступают в силу поправки[1] в ЗК РФ о сокращении сроков проведения аукционов предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Извещение о проведении аукциона разместят не менее чем за 10 рабочих дней до его проведения, а документы для участия перестанут принимать не ранее чем за 3 рабочих дня. В настоящее время эти сроки составляют 30 и 5 календарных дней соответственно.
Проект договора направят победителю или единственному участнику в течение 5 календарных дней с момента составления протокола о результатах аукциона (вместо 10 календарных дней).
Победитель должен будет подписать и представить договор в уполномоченный орган в течение 10 рабочих дней со дня направления ему проекта договора (вместо 30 календарных дней).
[1] Федеральный закон от 28.12.2024 № 538-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и признании утратившей силу части 7 статьи 34 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
8. Предусмотрена обязательная классификация средств размещения, горнолыжных трасс и пляжей
Федеральным законом от 30.11.2024 № 436-ФЗ (далее – Закон № 436-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации».
С 1 января 2025 г. предусмотрели обязательную классификацию средств размещения, горнолыжных трасс и пляжей. Сведения подлежат включению в соответствующие объектам реестры, которые ведутся в рамках Единого реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии.
С учетом изменений уточнены определения понятий «средство размещения» и «гостиница». Отдельно указано, что жилые помещения к средствам размещения не относятся.
Гостиницы, горнолыжные трассы и пляжи, включенные в отраслевой перечень и имеющие на 1 января 2025 г. действующее свидетельство о классификации, автоматически внесут в единый реестр.
Однако до 1 сентября 2025 г., но в любом случае не позже дня окончания действия свидетельства, гостиницам необходимо пройти оценку соответствия требованиям к типу средства размещения. В ином случае действие классификации гостиницы приостановят с 1 сентября 2025 г. до дня внесения сведений в реестр. При приостановлении гостиница не сможет заключать новые договоры на оказание услуг по размещению.
Санаторно-курортные организации будут включаться в реестр классифицированных средств размещения на основании сведений, содержащихся в государственном реестре курортного фонда РФ.
Не обязаны проходить классификацию и включаться в реестр, но могут сделать это добровольно:
- детские лагеря;
- социальные организации и реабилитационные центры (перечень конкретизирован в Законе № 436-ФЗ);
- крестьянские фермерские хозяйства (сельский туризм);
- медицинские организации, за исключением санаториев;
- санатории силовых ведомств и федеральных органов исполнительной власти, подведомственных Президенту РФ;
- средства размещения религиозных организаций;
- специализированный жилищный фонд.
Вводится также региональный государственный контроль (надзор) в сфере туристской индустрии.
В развитие положений Правительство РФ утвердило новые правила классификации средств размещения, порядок ведения их реестра и положение о классификации, в котором определены требования к типам и категориям таких объектов:
- постановление Правительства РФ от 27.12.2024 № 1951 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения»;
- постановление Правительства РФ от 27.12.2024 № 1952 «Об утверждении Правил классификации средств размещения и Правил формирования и ведения единого реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии».
Новые правила и положения вступили в силу 1 января 2025 г. и касаются не только гостиниц, но и других средств размещения (санаториев, баз отдыха, кемпингов).
9. Продлено действие антикризисных мер в строительстве
На 2025 г. продлен срок действия ряда антикризисных мер в сфере строительства:
9.1. Продлен и расширен мораторий на ответственность застройщиков по ДДУ
До 30 июня 2025 г. постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916 продлено действие моратория на применение мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ.
Напомним, что указанный мораторий был введен постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (далее – Постановление № 326) и изначально распространялся на период с 22 марта 2024 г. до 31 декабря 2024 г. включительно.
С учетом изменений, период с 22 марта 2024 г. до 30 июня 2025 г. включительно не учитывается для целей применения санкций в следующих случаях:
- при начислении неустойки (пени) за нарушение срока внесения платежа дольщиком (п. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ);
- при начислении неустойки (пени) за нарушение срока передачи дольщику объекта по ДДУ (п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ);
- при начислении процентов за пользование чужими денежными средствами в случае одностороннего отказа дольщика от ДДУ (п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ);
- при начислении процентов за нарушение срока возврата дольщику денежных средств, уплаченных в счет цены договора, при расторжении ДДУ (п. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ);
- при начислении неустойки и применении иных штрафных санкций, предусмотренных законодательством о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Период с 1 января 2025 г. по 30 июня 2025 г. включительно не учитывается для целей применения санкций в следующих случаях:
- при начислении неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта по ДДУ, входящего в состав МКД или иного объекта, отвечающего критериям отнесения к уникальным объектам (п. 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ);
- при начислении неустойки (пени) в пользу гражданина при заключении им ДДУ для личных нужд за нарушение сроков, связанных с требованиями об устранении недостатков (дефектов) объекта (п. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ);
- при начислении штрафа в пользу гражданина при заключении им ДДУ для личных нужд (п. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ)
- при определении размера убытков при непригодности объекта ДДУ для использования (п. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ);
- при определении размера убытков при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по ДДУ (п. 1 ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
В отношении требований, предъявленных к исполнению застройщику до дня вступления в силу Постановления № 326 (т.е. до 22 марта 2024 г.) либо до 1 января 2025 г. (в зависимости от пункта Постановления № 326), предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно.
Кроме того, размер неустоек и иных финансовых санкций, на которые не распространяется мораторий, в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (т.е. не выше 7,5%).
Указанные особенности применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из ДДУ, заключенных до дня вступления в силу Постановления № 326.
9.2. Продлен срок действия особенностей передачи объекта по ДДУ
Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 № 1917 до конца 2025 г. продлен срок действия особенностей передачи дольщикам объектов долевого строительства.
Напомним, что соответствующие правила установлены постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380.
В частности, к ним относится следующее:
- сроки передачи отдельного объекта ДДУ могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
- дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта только при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта, при несуществующих – соответствующие недостатки подлежат отражению в передаточном акте и безвозмездному устранению застройщиком.
9.3. Продлены особенности внесения изменений в проектную документацию
До 31 декабря 2025 г. продлены особенности внесения изменений в проектную документацию и проведения ее государственной экспертизы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 04.04.2022 № 579 (далее – Постановление № 579)[1].
Уточнено, что действие особенностей внесения изменений в проектную документацию сокращается до случаев замены строительных ресурсов на аналоги, ввиду чего ряд пунктов из Постановления № 579 был исключен.
[1] Постановление Правительства РФ от 04.04.2022 № 579 «Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации».
10. Внесены изменения в Методические указания о государственной кадастровой оценке
Приказом Росреестра от 11.09.2024 № П/0288/24 внесены изменения в Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. № П/0336 (далее – Указания).
Поправками, в частности, установлен перечень случаев, когда в качестве вида использования для целей Указаний может быть принято фактическое использование объекта недвижимости. К примеру:
- информация о фактическом использовании предоставлена на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости;
- такая информация предоставлена органами государственной власти или органами местного самоуправления, в том числе уполномоченными на утверждение правил землепользования и застройки (внесение изменений в них).
В качестве вида использования для целей Указаний может быть принято наименование объекта недвижимости в случае отсутствия в ЕГРН информации о виде (видах) разрешенного использования, определенного (установленного) в отношении такого объекта недвижимости, по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, а также отсутствия сведений о его фактическом использовании.
Предусмотрено также, что при определении кадастровой стоимости допускается условное разделение объекта недвижимости на его отдельные части для целей их самостоятельной оценки.
Поправки вступают в силу с 25 января 2025 г.
Москва
11. Утвержден порядок подготовки, заключения и исполнения инфраструктурного договора при жилищном строительстве
В целях обеспечения жилой и (или) нежилой застройки, осуществляемой на территории города Москвы, необходимыми объектами инфраструктуры и (или) местами приложения труда Правительство Москвы утвержден порядок подготовки, заключения и исполнения инфраструктурного договора[1].
Предусмотрено, что порядок не применяется при реализации инвестиционных проектов, осуществляемых в рамках инвестиционных контрактов, реконструкции мест приложения труда, а также, по общему правилу, при реализации решений о КРТ, КРТ по инициативе правообладателей.
Также утверждены порядки расчета суммы компенсации и льготы по арендной плате и (или) льготы по размеру платы за изменение вида разрешенного использования.
[1] Постановление Правительства Москвы от 24.12.2024 № 3135-ПП «О мерах по обеспечению жилой и (или) нежилой застройки на территории города Москвы объектами инфраструктуры и местами приложения труда».
12. Дополнен перечень объектов, размещение которых не требует предоставления участка и осуществления без разрешения на строительство
Соответствующие изменения внесены в постановления Правительства Москвы «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» и «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и объектов, размещение которых осуществляется без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичных сервитутов»[1].
Теперь на территории Москвы без получения разрешения на строительство можно размещать объекты благоустройства, такие как средства размещения, не являющиеся объектами капитального строительства, предназначенные для оказания комплекса услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания и иных услуг по обслуживанию проживающих в средстве размещения физических лиц в целях организации досуга, отдыха, оздоровления и (или) туризма, в том числе с подключением к сетям электроснабжения, водопровода, канализации, теплоснабжения с организацией оснований (включая каменные или бетонные) с заглублением до 1 м или с использованием металлических винтовых свай с заглублением до 2,5 м, без устройства фундаментов.
[1] Постановление Правительства Москвы от 24.12.2024 № 3082-ПП «О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 27 августа 2012 г. № 432-ПП и от 13 ноября 2012 г. № 636-ПП».

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям