Новое в регулировании

23 апреля 2015 года был опубликован Закон Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее – Закон), разработанный в связи с существенным изменением положений Земельного Кодекса РФ.

Законом предусмотрено, что ранее действовавшие правила предоставления объектов недвижимости для застройки* полностью утрачивают юридическую силу.

Положения Закона распространяются на все случаи предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для целей осуществления инвестиционной деятельности, если результатом такой деятельности является вновь созданное недвижимое имущество. Новые правила не распространяются на ситуации, описанные в п. 2 ст. 1 Закона, например, на предоставление жилых и встроенных нежилых помещений, мансард, чердаков и подвалов для целей осуществления инвестиционной деятельности.

Законом отдельно урегулированы правила предоставления объектов недвижимости (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков. Кроме того, Законом предусмотрены правила установления инвестиционных условий при предоставлении объектов недвижимости.

Общие правила предоставления объектов недвижимости

Предоставление объектов недвижимости частным лицам осуществляется, как правило, на торгах в форме аукциона. Целевое предоставление объектов недвижимости возможно в следующих ситуациях:

1. если реконструкция (приспособление для современного использования) проводится в целях создания здания для совершения религиозных обрядов;

2. для целей реконструкции производственных объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, если результатом инвестирования будет являться производственный объект, объект инженерной и транспортной инфраструктур;

3. в соответствии с соглашениями, заключенными Санкт-Петербургом с Российской Федерацией, субъектами РФ, иностранными государствами, а также в соответствии с соглашениями между Российской Федерацией и иностранными государствами;

4. в соответствии с целевыми программами Санкт-Петербурга, федеральными целевыми программами;

5. единственному участнику несостоявшихся торгов.

При этом целевое предоставление объектов недвижимости возможно только при наличии оснований для предоставления земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, целевым назначением в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга. Правовой акт Правительства, устанавливающий порядок предоставления объекта недвижимости в этом случае, пока не утвержден.

Кроме того, Законом предусмотрена возможность заключения соглашений о реконструкции объектов недвижимости со следующими правообладателями:

• с потенциальным инвестором, если он наряду с Санкт-Петербургом является участником долевой собственности на объект недвижимости при отсутствии иных участников долевой собственности либо получил разрешение от всех иных участников долевой собственности, либо общее согласие жильцов осуществлять инвестиционную деятельность в отношении указанных объектов недвижимости;
• с религиозной организацией, которой здание, строение, сооружение предоставлено в безвозмездное пользование;
• с арендатором объекта недвижимости, если договор аренды объекта недвижимости заключен на срок не менее десяти лет и не предусматривает возможности его расторжения в связи с реконструкцией (приспособлением для современного использования) объекта недвижимости.

Заключение соглашения о реконструкции также допускается только при наличии оснований для целевого предоставления земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Общие правила предоставления земельных участков

Земельные участки для строительства предоставляются по общему правилу на торгах. Без проведения торгов допускается заключение договоров аренды и купли-продажи (целевое предоставление) в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ.** Кроме того, Законом допускается заключение без проведения торгов соглашений о застройке земельного участка со следующими правообладателями земельных участков:

• с арендатором в случае, если договор заключен в отношении земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, находящееся в собственности, хозяйственном ведении такого арендатора, а правоустанавливающие документы на указанный земельный участок не содержат разрешений застраивать земельный участок;
• с лицом, владеющим на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположено здание, строение, сооружение, находящееся в оперативном управлении такого лица, если правоустанавливающие документы на указанный земельный участок не содержат разрешений застраивать земельный участок.

В развитие положений Земельного Кодекса РФ Законом предусмотрены случаи, когда земельный участок может предоставляться в аренду для размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, для реализации масштабных инвестиционных проектов без проведения торгов.

К социально-культурным отнесены объекты, размещаемые на основании следующих видов разрешенного использования участков: социальное обслуживание, здравоохранение, образование и просвещение, культурное развитие, обеспечение научной деятельности, спорт, обеспечение внутреннего правопорядка.

Объекты коммунально-бытового назначения определяются на основании следующих видов разрешенного использования: коммунальное обслуживание, бытовое обслуживание, общее пользование территории.

К масштабным инвестиционным проектам Законом отнесены стратегические инвестиционные проекты, включенные в соответствующий перечень в порядке, предусмотренном законодательством Санкт-Петербурга, и проекты, реализуемые путем участия Санкт-Петербурга в государственно-частном партнерстве.

Инвестиционные условия при предоставлении объектов недвижимости и земельных участков

Законом предусмотрено, что в состав инвестиционных условий входят:

1. правовая форма предоставления объекта недвижимости и результата инвестирования инвестору;

2. плата за предоставление объектов недвижимости;

3. срок действия договора аренды или инвестиционного договора;

4. иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга.

Формирование инвестиционных условий при заключении конкретного договора осуществляется в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга, который пока не разработан.

При этом плата за предоставление объектов недвижимости может по решению Правительства Санкт-Петербурга устанавливаться в виде платежей, определенных в твердой сумме, в виде предоставления определенных услуг, выполнения работ либо передачи вещи в собственность Санкт-Петербурга.

Законом также урегулирован ряд процедурных вопросов, связанных с порядком предоставления объектов недвижимости, распределением полномочий по принятию подзаконных актов, необходимых для реализации предусмотренных в Законе правил, установлены специальные основания отказа для предоставления объектов недвижимости и земельных участков без проведения торгов.

Закон вступает в силу с 4 мая 2015 года, с этого момента также утрачивает силу Закон Санкт-Петербурга от 9 июля 1998 года № 191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга».

Скачать PDF