Новое в регулировании

Существенное изменение регулирования застройки в центральных районах Санкт-Петербурга

02 июля 2014 года был опубликован Закон Санкт-Петербурга № 417-65 “О внесении дополнений и изменений в Закон Санкт-Петербурга “О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон” и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга “О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга” (далее – Закон).

Данный документ существенно меняет правовое регулирование хозяйственной деятельности в зонах охраны Санкт-Петербурга, что влечет за собой значительные изменения рисков, возникающих при реализации инвестиционных проектов, планируемых или осуществляемых в Санкт-Петербурге.

К наиболее существенным изменениям можно отнести:

1. Закон вводит в действие специальные градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия

Напомним, что Решением Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2010, оставленным без изменения кассационным определением Коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.03.2011, Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» признан недействующим в части градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия. Таким образом, действие градостроительных регламентов не распространялось на зоны охраны, что влекло значительные затруднения при определении параметров разрешенного использования и выдаче градостроительного плана земельного участка.

С момента вступления изменений в силу к хозяйственной деятельности подлежат применению регламенты в зонах охраны, с учетом того, что значения параметров, установленные режимом, поглощают значения параметров, установленные градостроительным регламентом.

2. Законом вносятся изменения в границы зон охраны Санкт-Петербурга

В частности, для ряда территорий поменялся режим охраны и существенно изменились возможности для его застройки. Данное обстоятельство влечет необходимость проверки каждого конкретного объекта на предмет отнесения его к той или иной зоне. Стоит отметить, что указанные изменения в некоторых случаях не только ужесточают требований к хозяйствующему субъекту, но и снятия части ограничений при отнесении территории к более «мягкой» зоне.

3. Существенным образом изменяются понятийный аппарат Закона

В частности, появляется самостоятельное понятие «внешний облик (зданий, строений, сооружений)» и, если в прежней редакции Закона указанное понятие можно было толковать буквально и понимать как доступную для всеобщего обозрения часть здания — фасад, то теперь законодатель включил в данное понятие габариты и форму здания в целом, количество этажей, размер и расположение оконных и дверных проемов. Таким образом, требование режима зоны охраны о необходимости сохранения внешнего облика в новой редакции Закона, может оказать существенное влияние на экономическую целесообразность реализации инвестиционного проекта.

4. Законом вводится список диссонирующих объектов, который включает 77 объектов

В законе появился отдельный раздел «диссонирующие объекты и территории». В качестве мероприятий, направленных на устранение диссонирующего эффекта законодатель указал, в том числе снос, изменение габаритов диссонирующих объектов, изменение фасадов. И хотя Закон не обязывает собственника объекта, попавшего в список, осуществлять какую-либо из перечисленных мер, это, очевидно, будет основанием для принятия соответствующих градостроительных решений при решении собственника о реконструкции либо последующем девелопменте в какой-либо форме.

5. Исключена возможность отступления от отдельных параметров режима зон охраны по согласованию с органом охраны объектов культурного наследия

Напомним, предыдущая редакция Закона позволяла застройщику по согласованию с органом охраны объекта культурного наследия, отступать от отдельных параметров в пределах 10%.

Согласно новой редакции Закона единственным случаем, в котором возможно отступление от режимов использования земель, является отнесение объекта к зданиям и сооружениям, имеющим особое значение для социального, экономического, культурного и иного развития Санкт-Петербурга. Порядок отнесения должен быть определен законом Санкт-Петербурга.

Отметим, что вышеуказанный закон является существенным по объему, и в настоящем сообщении приведены лишь некоторые наиболее существенные изменения.

Закон был официально опубликован на сайте 02 июля 2014 года и вступает в силу по истечении 10 дней с момента официального опубликования, т.е. с 13 июля 2014 года.

Рекомендуем провести юридический анализ планируемых и осуществляемых проектов строительства, реконструкции на предмет определения требований, подлежащих соблюдению в связи с принятием изменений и дополнений в Закон.

Скачать PDF

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ