Комментарии в СМИ

Максим Алексеев, адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», комментирует материал о сохранении памятников истории и культуры в России. 

В современной России памятникам истории и культуры везет не всегда, и, по экспертным оценкам, из без малого 150 000 объектов культурного наследия (ОКН), что состоят на учете в соответствующем госреестре, лишь 15% находятся в удовлетворительном состоянии. Государство различными программами и льготами пытается стимулировать бизнес брать на себя заботу о памятниках.

Например, обещая инвесторам, завершившим реставрацию под присмотром ответственных за сохранение наследия органов (в разных субъектах Федерации они называются по-разному), льготную ставку аренды. В Москве и Подмосковье известны программы «рубль за метр»: как правило, речь идет о долгосрочной аренде (на 49 лет, права аренды выставляются на аукционы) и ставке в 1 руб. после завершения реставрационных работ, по этой программе уже восстановлено или восстанавливается и приспосабливается к новой жизни немало памятников.

Власти годами оставались при мнении, что продажа ОКН в собственность приведет к тому, что инвестор все снесет или перестроит, и предлагали именно арендные отношения. Возможно, со временем возобладает представление о том, что собственность более привлекательна для бизнеса, решившегося на дорогостоящую реставрацию тех или иных графских развалин, и эти отношения более прозрачны. Но на этом пути пока само государство то и дело ставит инвесторов-арендаторов в крайне невыгодное положение и отбивает желание в любой форме связываться с федеральным культурным наследием. Один из способов сделать это – расторгнуть действующие договоры аренды, руководствуясь законом о развитии жилищного строительства.

Согласно ст. 15 п. 4 федерального закона № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 государство вправе в любой момент потребовать вернуть объект недвижимости, находящийся в госсобственности. Под такое «изъятие» попадают не только неиспользуемые, заброшенные земли или объекты (что логично), но и ОКН, арендаторы которых вложили немалые средства в их реставрацию.

Арендаторы, правда, иногда сопротивляются, и в разных регионах России прошли или готовятся судебные разбирательства. Истцом выступает АО «Дом.РФ», которое должно по поручению Росимущества выставлять на аукционы данные объекты, руководствуясь 161-ФЗ и решением правительственной комиссии. Комиссию сейчас возглавляет Марат Хуснуллин, зампредседателя правительства РФ (ранее возглавлял Игорь Шувалов). В ее составе нет ни одного представителя ведомств, имеющих отношение к культурному наследию, что тоже логично, потому что основная задача комиссии (по положению) – решать, как лучше использовать федеральные земельные участки (в том числе– с расположенными на них объектами в федеральной собственности), целесообразно ли вовлекать в оборот неэффективно используемые государственные земли, предоставленные в пользование государственным же учреждениям, академиям и т. д. Также комиссия «рассматривает предложения акционерного общества «Дом.РФ» об использовании земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, земельных участков, госсобственность на которые не разграничена, для жилищного строительства и иного развития территорий». Действительно важная и нужная задача, с которой «Дом.РФ» как агент правительства успешно справляется, готовя объекты и площадки к продаже с аукционов. По словам заместителя гендиректора Дом.РФ Дениса Филиппова, уже вовлечено в оборот 41 400 га земли с градостроительным потенциалом более 85 млн кв. м, в частности в 2020 г. – не менее 3700 га, на которых можно построить около 8 млн кв. м жилья. «Для содействия реализации жилищных нацпроектов нужно вовлекать не менее 3500 га ежегодно», – сказал он на пресс-конференции в начале декабря.

Но ОКН – это не про жилищное строительство, а про сохранение. Однако и они становятся предметом интереса комиссии. Всего, по информации от «Дом.РФ», с 2019 г. осуществлялось либо осуществляется судебное расторжение ранее заключенных договоров по шести ОКН, переданным ведомству «для реализация полномочий агента РФ». В частности, в Москве, как следует из решений арбитражного суда города, изъятию по иску «Дом.РФ» подлежат особняки в центре: в 1-м Кадашевском переулке, 10, стр. 1 (пользователь – Благотворительный фонд охраны и должного содержания объектов культурного наследия); ул. Большая Спасская, вл. 19а, стр. 1 (Юридическая фирма «Городисский и партнеры») и др. А в протоколах комиссии (опубликованы на сайте «Дом.РФ») упоминаются усадьба Поливанова в Денежном переулке, здания НИИ здоровья им. Семашко в Николоворобьинском, здания в Кривоколенном и Петроверигском переулках. В ряде случаев это действительно уже почти руины, не слишком привлекательные для инвесторов из-за охранных обязательств, и продажа от «Дом.РФ» – их шанс выжить. Но зачем отбирать памятники у арендаторов, которые о наследии заботятся, как именно исторические здания и даже памятники попадают в «аукционные списки» и какое все это имеет отношение к строительству жилья, в «Дом.РФ» сказать затруднились, указав, что получают списки от Росимущества. В ответ на запрос «Ведомостей» последнее, в свою очередь, ответило, что по всем вопросам – в «Дом.РФ». В Агентстве по управлению и использованию памятников истории и культуры на вопросы «Ведомостей» смогли ответить только, что Дом Майкова в марте прошлого года изъят из оперативного управления этого федерального учреждения и решением правительственной комиссии передан в ведение «Дом.РФ»; затем уточнили, что на 1 ноября в оперативном управлении агентства находится 679 объектов культурного наследия, распоряжением Росимущества изъято из управления за 2019 и 2020 гг. 19 объектов.

Как объясняют в институте развития, все – строго по закону: «Согласно ст. 12.2, ст. 15 закона 161-ФЗ АО «Дом.РФ» имеет право прекратить арендные отношения без согласия арендаторов и независимо от оснований, предусмотренных ГК РФ, по соглашению сторон или по решению суда при обращении АО «Дом.РФ» в суд». Историческая госсобственность некогда была передана в пользование федеральным учреждениям, которые сдали ее в аренду или заключили договоры безвозмездного пользования с третьими лицами, продолжают объяснения в «Дом.РФ», и зачастую «именно факт наличия таких договоров свидетельствует о неэффективном управлении», а уж если третьи лица пересдают объекты в субаренду, извлекая из этого прибыль, то это самый точный признак того, что федеральная собственность используется неэффективно для самого государства. Что и является причиной решения комиссии «о целесообразности совершения АО «Дом.РФ» сделок, направленных на отчуждение имущества из федеральной собственности в частную в рамках предусмотренной законодательством процедуры открытых торгов». Но чтобы продать, сначала надо прекратить права арендаторов и пользователей, т. е. расторгнуть договоры, «преимущественно заключенные на неконкурентных условиях», уточняют в пресс-службе «Дом. РФ» и подчеркивают, что деятельность самого ведомства направлена именно «на прекращение неэффективного использования федеральной собственности и создание стабильного гражданского оборота таких объектов на рыночных, конкурентных условиях», что опять же можно только приветствовать. Большинство договоров аренды и безвозмездного пользования расторгается во внесудебном порядке, впрочем, не было и прецедентов, когда суды отказывали в расторжении таких договоров.

Статьей 12.2 п. 5, на который ссылается «Дом.РФ», предусмотрена «продажа земельных участков единого института развития и расположенного на таких земельных участках имущества <…> для строительства объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, для создания парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, объектов инфраструктуры, иного строительства, а также предоставление в аренду таких земельных участков (в том числе с правом их выкупа), предоставление земельных участков единого института развития в аренду для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе строительство указанных объектов, на аукционах <…>».

«161-ФЗ для развития жилищной отрасли сам по себе правильный и нужный, строить новое жилье в России необходимо, но не менее важно создавать условия для сохранения исторического наследия, что и зафиксировано в 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». Инвесторы и без того боятся объектов с охранными обязательствами, – комментирует москвовед Дмитрий Французов. – Один из примеров – палаты Гурьева, фундаменты которых датируются XVII в. Более 10 лет им не могли найти инвестора ни по одной городской программе, здание разрушается. А если возникают прецеденты с разрывами отношений, кто захочет вообще с ними связываться?». «Нельзя принимать решение скопом, когда в списке, условно, земли из-под рынков, конструктивизм и памятники XVIII в. Каждый значимый объект должен рассматриваться буквально под микроскопом», – уверен москвовед.

Материал опубликован на газеты «Ведомости» 10.12.2020