Комментарии в СМИ

О юридических нюансах рефинансирования ипотеки рассказывает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Рефинансирование – банковский инструмент, помогающий существенно облегчить ипотечное бремя. Когда и как имеет смысл им воспользоваться, какие бумаги для этого нужно собрать и на что обратить внимание при оформлении нового кредита, рассказывает Новострой-СПб.

Всё, что нужно знать про рефинансирование

Рефинансирование является по сути перекредитованием, только на более выгодных условиях. Заемщик берет ссуду в своем или другом банке, закрывает текущий кредит и продолжает платить за новый, менее для него обременительный. Недвижимость при этом переходит в залог к новому банку.

Основное преимущество рефинансирования – возможность снизить ставку по кредиту, которая обычно является достаточно высокой (12-14% годовых) при сумме кредита в несколько миллионов рублей, комментирует Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

Таким образом, уменьшится размер ежемесячных выплат, а также, с большой долей вероятности, сократится срок кредита и изменится его сумма, добавляет Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие».

Скорее всего, банк, в котором изначально был взят кредит, вряд ли захочет перекредитовать заемщика на более выгодных для него условиях, поэтому обратиться придется в другое место. Скорее всего, но не обязательно. Бывают случаи, когда в борьбе за клиента организация предоставляет ему такую возможность, пусть даже в ущерб себе.

Почему речь идет именно о рефинансировании, а не об обычном нецелевом кредите? Ведь тогда можно было бы объединить сразу несколько «финансовых хвостов» в один: это зачастую оказывается не только практичней для клиента, но и удобней.

На этот вопрос лаконично отвечает Вероника Перфильева: «Не всегда потенциально возможно получить так называемый «потребительский» кредит, что, помимо погашения первоначального ипотечного кредита, позволит вывести объект недвижимости из-под залога». Слишком велика требуемая сумма.

К тому же, не факт, что другой банк выдаст ссуду на выгодных условиях. Например, заемщику могут навязать страхование жизни, включить всевозможные комиссии. Да и проценты, скорее всего, окажутся выше, чем при рефинансировании. А это сведет на нет все возможные плюсы перекредитования.

Отличие рефинансирования от реструктуризации

Некоторые заемщики беспокоятся о том, что их вполне естественное желание сократить ежемесячные расходы негативно отразится на кредитной истории. Это связано с тем, что отождествляются понятия «рефинансирование» и «реструктуризация», хотя между ними – целая пропасть.

Рефинансирование – абсолютно нормальный, стандартный банковский инструмент. Им пользуются не в то время, когда наступает тяжелый период и больше нет возможности платить по счетам, а с целью снизить финансовую нагрузку, уменьшить размер выплат. Поэтому на кредитной истории он никак не скажется.

Реструктуризация – это один из вариантов помощи клиентам банка, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Осуществляется она только в финансовом учреждении, выдавшем кредит.

Банк может увеличить срок погашения кредита, уменьшить размер ежемесячного платежа или даже одобрить только выплату процентов по кредиту. В каждом случае условия предоставления обсуждаются индивидуально. И, в отличие от рефинансирования, реструктуризация отрицательно сказывается на кредитной истории заемщика.

Когда надо обращаться к рефинансированию

Рефинансировать ипотеку имеет смысл в том случае, если оформляли ее несколько лет назад, когда процент был существенно выше, чем сейчас – в пределах 13-15%. В июне 2019 текущего года средневзвешенная ставка составила 10,54% – а это уже на порядок выгодней. В некоторых банках предлагают еще более низкий процент: например, «Дом РФ» (от 9,5% годовых), ВТБ (9,6% для своих клиентов), Сбербанк (от 10,1%).

С точки зрения интересов заемщика, чем раньше рефинансировать кредит, тем лучше, поскольку сумма процентов (конечная переплата по кредиту) может оказаться существенно меньше, уточняет Вероника Перфильева. Интерес и возможность участия банка, выдавшего кредит, в проведении рефинансирования зависит от самого банка, куда и нужно обратиться с соответствующим заявлением.

К рефинансированию ипотеки имеет смысл прибегать в том случае, если разница в процентных ставках составляет более 1,5-2%, кредит выплачивался менее половины срока и остаток еще большой, информирует Татьяна Хоботова.

Рефинансировать собственный кредит, как уже говорилось ранее, банкам не выгодно. Но они идут навстречу клиенту, сохранив его лояльность. И тем самым оставив возможность продажи ему других банковских продуктов: кредитных карт, потребительских кредитов, инвестиционных продуктов.

Если предлагают увеличить срок кредита

Иногда специалисты по рефинансированию советуют увеличить срок кредита. Но является ли это плюсом для заемщика? Ведь в случае увеличения срока, увеличивается и сумма процентов, которую придется выплатить.

Однако не все так просто. Сумма процентов по первоначальной ставке (конечная переплата по кредиту) может все равно оказаться больше, нежели сумма процентов, которые придется заплатить по рефинансированной ставке.

То есть такое предложение является выгодным, несмотря на увеличение срока. К тому же, длительность выплат можно будет уменьшить в будущем путем досрочного погашения, поясняет Вероника Перфильева.

Таким образом, для принятия решения по условиям рефинансирования необходимо провести соответствующие сравнительные расчеты с использованием ипотечного калькулятора.

«Срок увеличивают для уменьшения ежемесячной нагрузки. Снижение процентной ставки само по себе сокращает платеж, а увеличение срока кредита позволяет дополнительно снизить размер ежемесячных выплат. Платить, конечно, в итоге надо будет дольше, соответственно и переплата больше, но бывают различные жизненные ситуации. Возможно, именно в это время надо снизить нагрузку на семейный бюджет»

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»

Необходимые документы и порядок действий

Проще всего провести рефинансирование под контролем банка, выдавшего кредит. Это позволит обойтись без процедуры передачи предмета залога. Если кредит будет взят в другом банке, то денежные средства перечислят в «первый» банк на погашение кредита. После этого снимается обременение с квартиры и накладывается новое путем заключения нового договора ипотеки, рассказывает Вероника Перфильева.

Для рефинансирования кредита в банк предоставляются 3 пакета документов:

— стандартный пакет по заемщику (как на получение кредита): анкета, копия паспорта, документы, подтверждающие занятость и доход;

— документы по недвижимости: копии правоустанавливающих документов, на основании которых приобреталось жилье и новый отчет об оценке жилья;

— документы по рефинансируемому кредиту: копии кредитного договора, страхового полиса и оплата страховки, справка из банка об остатке ссудной задолженности и, если есть необходимость, – о согласии на последующую ипотеку;

Далее банк принимает решение о выдаче кредита, и назначается дата сделки.

Татьяна Хоботова предупреждает, что до подписания кредитной документации необходимо застраховаться в страховой компании, предоставить копию заявления на полное досрочное погашение с отметкой о приеме в банке-первичном кредиторе и актуальную справку из банка об остатке ссудной задолженности.

После происходит выдача кредита, который перечисляется в банк на погашение ранее взятого кредита и снимается обременение по квартире. В ФРС подаются документы для регистрации залога в пользу банка, рефинансировавшего кредит.

Что важно учесть

Есть такие нюансы, которые не следует упускать из виду, чтобы рефинансирование получилось по-настоящему выгодным: это ставка, срок, условия досрочного погашения и страхования, необходимость проведения оценки квартиры и иные обязательные платежи. Впрочем, ничего нового. Все то же самое, на что обращали внимание при первоначальном оформлении ипотеки.

Что действительно важно, так это просчитать экономику: насколько рефинансирование выгодно клиенту. При этом нужно учесть, что кроме финансовых затрат есть еще временные, так как процесс рефинансирования более трудоемкий как по предоставлению документов, так и по проведению сделки и завершении ее, уверяет Татьяна Хоботова.

Потому что новая процентная ставка устанавливается только с момента оформления залога в пользу банка, рефинансировавшего кредит, и предоставления подтверждающих документов в банк.

Основные расходы здесь: заказ оценки, страхование, нотариальные копии документов (при необходимости), расходы на регистрацию, расходы на перечисление денежных средств в другой банк на погашение кредита в соответствии с тарифами банка.

Материал опубликован в рубрике «Статьи» на сайте Novostroy-Spb.ru 12.09.2019