Комментарии в СМИ

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие гарантии получат покупатели апартаментов согласно федеральному закону 214-ФЗ, какие риски их ожидают при покупке и на что обратить внимание, приобретая эту недвижимость.

Защищает ли покупателей апартаментов 214-ФЗ? Ведь сегодня большинство апартаментов продаются по ДДУ.

Закон 214-ФЗ распространяет свое действие не только на продажу квартир, но и иных объектов, которые будут построены в будущем. Еще до приобретения большой популярности апартаментами по 214-ФЗ продавались нежилые помещения коммерческого предназначения на первых этажах многоквартирных домов.

На возможность использования механизмов закона 214-ФЗ для продажи нежилых помещений, включая апартаменты, намекает уже само название закона — «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Единственным исключением являются объекты производственного назначения.

Однако требования к продаже апартаментов закон устанавливает более мягкие, чем к продаже жилых помещений. Тем не менее набор базовых гарантий будет и у покупателя апартаментов.

Так, за нарушение сроков передачи апартамента участник долевого строительства сможет потребовать с застройщика выплаты такой же неустойки, как и покупатель квартиры (1/150 ставки рефинансирования).

Основной гарантией для участников долевого строительства апарт-отелей является установление залога на земельный участок и строящийся на нем объект. Такой залог автоматически не позволит застройщику производить манипуляции с земельным участком и строящимся объектом без согласия участников долевого строительства.

Также дополнительной гарантией является регистрация договоров участия в долевом строительстве. При наличии зарегистрированных ДДУ застройщику крайне сложно совершать двойные продажи, поскольку регистрирующие органы уже имеют информацию о наличии притязаний на объект первого покупателя.

Какие ограничения застройщик может не соблюдать, продавая апартаменты по 214-ФЗ?

Основной льготой для застройщика при продаже апартаментов по 214-ФЗ является отсутствие необходимости в предоставлении дополнительного обеспечения. При продаже квартир, помимо залога земельного участка и строящегося объекта, застройщик должен обеспечить свои обязательства — по своему выбору — либо поручительством банка, либо страхованием ответственности. Каждый из данных видов обеспечения требует дополнительных существенных затрат от застройщика.

Кроме того, за привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство (или с иными нарушениями) застройщик может быть привлечен к административной ответственности только при продаже жилья. При продаже апартаментов такой ответственности не предусмотрено.

Следует отметить, что требования к застройщикам (к самим юридическим лицам), которые вступили в силу с 1 января 2017 года (и еще вступят 1 июля 2017 года), распространяются только на застройщиков, продающих помещения в многоквартирных домах. К таким требованиям относится, в частности, минимальный уставный капитал застройщика и связанных с ним лиц. Строителей апартаментов данные ограничения не коснутся.

А вот новые требования к раскрытию информации на сайте придется соблюдать всем застройщикам.

Что делать покупателю апартаментов, если застройщик обанкротится?

При банкротстве застройщика покупатели апартаментов также будут менее защищены, чем покупатели квартир. Последним дополнительные гарантии предоставляются за счет наличия специальной процедуры по банкротству застройщика, которая подробно прописана в Законе о банкротстве.

В частности, при банкротстве застройщика апартаментов нет возможности применить специальную процедуру для урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства, которая была введена с прошлого года. В рамках данной процедуры предполагается передача объекта для достройки иному застройщику, определенному арбитражным судом, с участием уполномоченного органа государственной власти. Представляется, что данная процедура — наиболее эффективный способ защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика.

Таким образом, участники долевого строительства апарт-отеля будут являться обычными кредиторами застройщика при его банкротстве без специальных возможностей по достройке проблемного объекта.

Будет ли покупатель признан обманутым дольщиком? Сможет ли вернуть свои деньги?

Региональное законодательство, предназначенное для защиты участников долевого строительства проблемных объектов, рассчитано в основном на покупателей жилья. Так, например, Закон Санкт-Петербурга «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге» не допускает включение приобретателей апартаментов в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, и не предусматривает какой-либо помощи таким гражданам. Таким же образом данный вопрос регулируется и в Ленинградской области.

Дополнительная защита покупатели квартир связана с реализацией ими конституционного права на жилище. Покупатели же апартаментов в глазах органов государственной власти особо ничем не отличаются от иных инвесторов на рынке недвижимости.

Что бы вы посоветовали потенциальному покупателю апартаментов?

В первую очередь, я бы рекомендовал обратить внимание на апартаменты гражданам, у которых уже имеется жилье. Таким образом, им не придется решать проблему с регистрацией по месту жительства. В апартаментах такую регистрацию получить нельзя, поскольку они не являются жилыми помещениями.

Как при покупке апартаментов, так и при приобретении жилья основным риском является банкротство застройщика. При этом, несмотря на описанные выше механизмы дополнительной защиты покупателей квартир, не стоит надеяться, что банкротство застройщика многоквартирного дома пройдет для дольщика безболезненно. Поэтому при любой покупке строящейся недвижимости особое внимание следует уделить анализу застройщика: нет ли у него проблемных объектов, не нарушал ли он сроки сдачи объектов, какие судебные требования к нему заявлены. Минимальную проверку потенциальный покупатель может выполнить самостоятельно:

• Наличие прав на земельный участок: rosreestr.ru/site;
• Наличие судебных требований к застройщику:

a. сайты районных судов (по месту нахождения застройщика, по месту строительства объектов);

b. kad.arbitr.ru (арбитражные суды).

• Наличие разрешения на строительство:

a. expertiza.spb.ru (в Санкт-Петербурге);

b. expert.lenobl.ru (в Ленинградской области).

• Проверка введения банкротных процедур: bankrot.fedresurs.ru;
• Сведения о ликвидации, реорганизации застройщика: bankrot.fedresurs.ru.

Если у покупателя есть время и желание провести более глубокую проверку строящегося объекта, то в Петербурге для этих целей можно воспользоваться «Региональной геоинформационной системой» (rgis.spb.ru), которая позволит получить значительный объем сведений.

Материал опубликован на портале Novostroy-SPb.ru 19.01.2017