Комментарии в СМИ

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказывает о последовательности действий, необходимых для юридически грамотного объединения нескольких квартир в одну.

Объединенные квартиры сегодня – не такая уж редкость. Трендом это явление назвать, конечно, нельзя, но в последние годы оно встречается довольно часто. Новострой-СПб узнал, кто и зачем объединяет квартиры, насколько сложно согласовать подобную перепланировку и как действовать, если нужно превратить два отдельных лота в один.

Почему объединяют, а не покупают готовое жилье

Если небольшая уютная однушка вполне устраивает юных молодоженов, то, когда в семье появляются дети, такой квартиры становится недостаточно. Но что делать, если по каким-то причинам переезд невозможен или крайне нежелателен? Тогда, если обстоятельства позволяют, можно выкупить квартиру у соседей и создать единое жилое пространство.

Но это не единственный пример, когда людям требуется «слияние» двух квартир. По мнению Александра Гиновкера, генерального директора агентства недвижимости «Невский Простор», обычно к такому решению клиенты прибегают из-за четкой привязки к определенной локации – например, из-за хорошей школы, в которую ходят дети или из-за того, что человеку удобно добираться до работы.

Еще бывает так, что клиент хочет купить многокомнатную квартиру в конкретной новостройке, но свободных лотов уже нет в продаже. Или в тех, что остались, его не устраивает планировка. Тогда выход один: покупать две квартиры и трансформировать их в одну. Например, в свое время в ЖК «Светлый мир «Я-Романтик» на Васильевском острове молодая семья приобрела трехкомнатную квартиру и студию. Клиентам нужны были отдельные комнаты для каждого ребенка, поэтому им пришла в голову идея купить две квартиры и объединить их в одну. Менеджер отдела продаж подбирал вариант таким образом, чтобы между помещениями не было несущей стены.

В общем, закон не запрещает подобные действия, но действовать нужно по правилам, которые отражены в Жилищном кодексе (188-ФЗ). Там есть раздел, посвященный перепланировке. И в ст. 26 говорится, что переустройство помещений должно проводиться в соответствии с законодательством и по согласованию с органом местного управления. Соответственно, прежде всего нужно получить согласие компетентных органов на объединение квартир, и лишь после этого приступать к каким-либо видам работ.

Какие квартиры обычно объединяют и как

Обычно для объединения приобретаются соседние однокомнатная и двухкомнатная квартиры либо однокомнатная и трехкомнатная, говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». В результате получается просторная трех-четырехкомнатная жилплощадь с большой кухней-гостиной.

Если оставлять обычную кухню (не присоединять к ней гостиную), то можно получить и пятикомнатную квартиру. Дополнительные санузлы обычно или оставляются в качестве «резервных» для всех членов семьи, либо используются для устройства кладовых и гардеробных.

Выделяют два вида объединения:

• горизонтальный;
• вертикальный.

В первом случае происходит объединение нескольких смежных квартир, во втором – объединяют несколько квартир на двух и более этажах. В этом случае проемы делаются уже не в стенах, а в потолке и перекрытиях. Разумеется, этот способ намного сложнее и дороже, чем первый, поэтому встречается нечасто.

В любом случае требуется обязательный проект перепланировки, который может разработать только специализированная проектная компания. Она же будет заниматься согласованием проекта в соответствующих инстанциях. «При желании хозяин квартир может заняться согласованием самостоятельно, если пожелает тратить на это свои время и нервы, но проект должен быть составлен специалистами», – комментирует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Объединяем по правилам

Далеко не каждую квартиру и не в любом доме можно объединить с соседней. Здесь действуют те же правила, что и при обычной перепланировке. И рассчитывать стоит на то, что за счет интеграции квартир получится увеличить общую жилую площадь и комнатность, но не удастся сделать глобальную перепроектировку.

Согласно действующим нормативам, категорически запрещается:

• снос, перенос, демонтаж несущих стен;
• создание дополнительной нагрузки на несущие стены;
• перенос «мокрых» зон (кухня и санузел);
• демонтаж перекрытий в смежных квартирах;
• перекрытие вентиляционных шахт;
• закрытие доступа к коммуникациям;
• демонтаж стояков;
• вырубание стен при объединении балкона/лоджии с жилым помещением.

Таким образом, в хрущевках практически не встречаются случаи объединения квартир, говорит Алексей Бушуев. Равно как и в панельных домах, где вовсе запрещено сносить капитальные конструкции. К тому же это экономически невыгодно – продать впоследствии такую квартиру будет затруднительно. Поэтому чаще всего помещения соединяют в новостройках.

В современных жилых комплексах застройщики заранее предусматривают такую возможность, и в экспликации планировок содержатся варианты объединения. «Кстати, при наличии несущей стены в некоторых случаях объединение все же возможно. Однако стоит понимать, что целиком соединить комнаты не получится – их будет соединять проем не более 1,2 м», – отмечает эксперт.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

«Объединение квартир сопряжено с большими трудностями. Как правило, между квартирами есть несущая стена, поэтому необходим проект усиления стен, в которых будет сделан проем. Это дело хлопотное и затратное. Как правило, на такие затраты идут покупатели премиальной недвижимости, которые в вариантах, представленных на рынке, смогли найти идеальный для себя».

Еще один важный момент, на который обращает внимание Николай Гражданкин: «Даже если клиент купит две квартиры с целью объединения на этапе строительства, все равно заниматься объединением ему придется после получения ключей. Потому что у застройщика по проекту, допустим, дом на 1000 квартир, значит и сдать он должен 1000 квартир, а не 999».

Если хотя бы одна квартира взята в ипотеку, то велика вероятность, что банк, в залоге у которого находится объект недвижимости, не даст своего согласия на объединение/перепланировку. И выход здесь только один: сначала полностью закрыть кредит.

Из-за очевидных сложностей при объединении квартир не все эксперты в области недвижимости согласны с тем, что подобные действия сегодня популярны среди покупателей.

«По нашей практике, клиенты все реже и реже приобретают две или несколько квартир с целью последующего объединения. Раньше такое происходило намного чаще. Мы связываем это с тем, что сейчас застройщики в своих проектах предлагают большое разнообразие планировок. Поэтому почти всегда клиент может подобрать для себя нужный вариант», – считает Александр Гиновкер.

Поможет ли застройщик или УК с документами?

Управляющая компания не обязана помогать оформлять документы и согласовывать объединение квартир. Но, безусловно, она может в качестве жеста доброй воли взять на себя эти обязанности.

При работе с такими покупателями застройщик может предложить свои услуги в согласовании варианта объединения. Он должен будет внести изменения в проект и заново подать его на экспертизу – но это единичные случаи. Чаще покупатели уже после оформления прав собственности при помощи специализированной компании занимаются такими перепланировками, говорит Ольга Ульянова.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»:

«Говорить о помощи управляющих компаний не всегда уместно – главное, чтобы не мешали. Иногда объединение можно оговорить с застройщиком на этапе покупки».

Алгоритм действия при объединении двух квартир

«Правильнее всего будет обратиться в компанию, которая имеет большой и успешный опыт в объединении и перепланировке квартир. Она возьмет на себя все вопросы: от проектирования и согласования во всех инстанциях до воплощения проекта в жизнь», – рекомендует Алексей Бушуев.

Но если вы все же твердо решили действовать самостоятельно, то лучше всего придерживаться последовательности действий, предложенной Вероникой Перфильевой, старшим юристом практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

В силу положений Жилищного кодекса РФ, объединение квартир признается перепланировкой. Поэтому сначала надо приобрести право собственности на квартиры, которые хотелось бы объединить, а после этого собрать необходимые документы и предоставить их в МФЦ или уполномоченный орган местного самоуправления.

Какие документы понадобятся при объединении двух квартир:

1) заявление о перепланировке по утвержденной форме;

2) правоустанавливающие документы на объединяемые квартиры (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки. Если перепланировка невозможна без присоединения к части общего имущества в многоквартирном доме, – также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об их согласии на такую перепланировку;

4) технические паспорта объединяемых квартир;

5) письменное согласие всех членов семьи.

В течение 45 дней должно прийти решение о согласовании или об отказе перепланировки/объединения квартир.

Лишь когда будет получено разрешение на объединение квартир, тогда можно приступать к каким-либо строительным работам.

Почему эксперты все-таки советуют обращаться в специализированные компании, а не заниматься согласованием проекта (и уж тем более его составлением) самостоятельно? Потому что это требует не только больших временных затрат, но и специфических знаний.

Путь, который нужно пройти «от и до», выглядит так: сначала делается проект объединения в лицензированной организации, который согласовывается в межведомственной комиссии (МВК) с пожарными и Госстройнадзором. После этого выполняются сами работы. Затем документы опять подаются в МВК, которая проверяет соответствие проекту. Следующий шаг – обращение в ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро): там вносят изменения в техпаспорт. С техпаспортом обращаются в Росреестр, который отражает выполненные преобразования в едином Росреестре недвижимости, и две объединенные квартиры начинают считаться одной, рассказывает Николай Гражданкин.

А если не узаконить?

Эксперты в один голос предупреждают: любую перепланировку нужно согласовывать, особенно в том случае, если речь идет об объединении квартир. Наименьший вред – «коммуналка» будет приходить как за две самостоятельные квартиры, в то время как при их объединении образуется новый единый объект, за который и нужно платить коммунальные платежи и налоги. Но есть и более существенные минусы.

Например, перепланировка, выполненная без необходимых согласований и/или с нарушением проекта, признается самовольной, говорит Вероника Перфильева. Собственник квартир, выполнивший такую перепланировку, подлежит привлечению к административной ответственности с наложением штрафа в размере от 2 до 2,5 тыс. руб. Его также обязывают привести объекты недвижимости в прежнее состояние.

В случае уклонения от этого предписания, по решению суда имущество может быть продано с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи денежных средств – за вычетом расходов на исполнение судебного решения и опять-таки с возложением на нового собственника квартир обязанности по приведению их в прежнее состояние. Также по решению суда квартира может быть сохранена в перепланированном состоянии.

И еще стоит учесть один важный момент: при последующей продаже такого объекта обязательно возникнут сложности. Каким бы удачным ни оказалось новое просторное жилище, оно является нестандартным. Поэтому найти покупателя будет непросто.

Материал опубликован в рубрике «Статьи» на сайте Novostroy-Spb.ru 26.06.2019