Комментарии в СМИ

«Готовое жилье приведет ли к возвращению серых схем?»

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о том, какие способы обхода требования продавать только готовое жильё смогут реализовать строительные компании и какие из них будут востребованы.

Строительную отрасль постоянно тренируют. Каждый год происходит модернизация законодательства, постоянно вступают в силу новые правила, новые требования, появляются новые обременения. Шоком в этом году для застройщиков стало заявление на самом высоком уровне о грядущей отмене долевого строительства.

Нельзя не согласиться, что сейчас не самое лучшее время для кардинальных изменений на рынке строящегося жилья. Падение спроса, снижение реальных доходов населения, существенные изменения законодательства по привлечению средств дольщиков – все это негативно сказывается на рынке строящейся недвижимости. А с учетом того, что почти все новостройки возводятся на деньги дольщиков будущее отрасли выглядит туманным и не очень радостным. Хотя причины понятны – все попытки властей отрегулировать отрасль и избавиться от головной боли в виде обманутых дольщиков и недостроев провалились. Отмена долевого строительства автоматически должна ликвидировать эту проблему. С другой стороны, она может подтолкнуть компании к возвращению к серым схемам продаж, которые были изжиты с рынка планомерной работой чиновников на местах.

Против лома есть приемы

На самом деле разговор об отмене долевого строительства ведется уже не один год. Еще в 2015 году в Госдуме обещали появление такого законопроекта, но депутаты ограничились модернизацией схемы привлечения средств дольщиков. Логика кардинального изменения рынка понятна – обманутых дольщиков не становится меньше, застройщики банкротятся, а невыполненные обязательства ложатся на плечи местных чиновников и местных бюджетов, которым приходится изыскивать средства для достройки проблемных объектов. А денег, как известно, нет.

По большому счету продавать застройщикам готовое жилье имеет свои плюсы. Во-первых, в хороших проектах стоимость квартир может вырасти на 30% и более. Часть застройщиков уже сегодня выбрасывает на рынок не все квартиры, некоторое количество оставляет до завершения строительства, чтобы получить большую прибыль. Во-вторых, продажа готовых квартир не требует стольких бюрократических процедур, сколько необходимо для реализации строящихся квартир по ДДУ. Для покупателя это стопроцентная гарантия, что жилье не превратится в недострой. Плюс к этому новосел сможет воочию увидеть свою будущую квартиру, походить по ней, проверить качество работ. Кроме этого, исчезнет повод для требования неустоек, которые сейчас становятся ходовым товаром для борьбы со срывом срока строительства и позволяет заработать дольщикам на бутерброд с икрой.

Проблема в том, что финансирование строительства придется изыскивать из других источников. Если таковых не окажется, то вполне возможно появление серых схем или увеличение продаж по ЖСК. Впрочем, в Госдуму внесен законопроект о полном запрете схемы ЖСК, кроме строительства по государственным программам. Однако все нынешнее законодательство направлено на регулирование привлечения денег дольщиков для строительства жилых помещений и практически не учитывает такой сегмент, как апартаменты. Их продажу можно законно осуществлять по так называемым серым схемам – предварительным договорам, жилищным векселям, жилищным сертификатам и прочим. С учетом того, что рынок апартаментов продолжает расти, продукт становится все более понятным и все более востребованным, отмена долевого строительства может придать ему еще большую популярность. По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, за год в Петербурге предложение апартаментов выросло вдвое, а спрос вырос почти на 50%. Впрочем, для сервисных апартаментов, говорят эксперты, в случае продаж в готовом состоянии серьезно уменьшается инвестиционная привлекательность.

Мутное дело

Застройщики в подавляющем большинстве не готовы прогнозировать, что случится при отмене долевого строительства. Минстрой РФ обещает, что процесс этот будет проходить постепенно, дабы не нарушить работу застройщиков, которым придется скоро пережить вступление в силу поправок с 1 июля 2018 года. Ходят слухи, что эти поправки будут «смягчены». Хотелось бы, чтобы в дискуссии об отмене долевого строительства, активнее принимали участие банкиры, от которых будет зависеть финансирование стройки в скором будущем. Но пока что они хранят молчание.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg: «Маловероятно, что отмена долевого строительства увеличит объёмы строительства апартаментов, т.к. это не устранит проблему недобросовестных застройщиков, получающих средства граждан по различным сомнительным схемам. При продаже готовых объектов, инвестиционная привлекательность апартаментов оказывается под вопросом, т.к. здесь очень важен порог входа».

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: «Вариант ухода от долевого строительства не просто обсуждается, он фактически уже запущен. Пока сделаны первые шаги, но уже ясно, что они последними не станут. Ожидается, что переход на продажу только готового жилья займет от 3 до 5 лет. Этого времени вполне достаточно, чтобы рынок приспособился к новым реалиям. Возможно, будут разработаны новые законные схемы, позволяющие реализовывать доступное жилье. Возможно, кто-то пойдет по обходным путям. Так, многие эксперты рынка опасаются, что отказ от долевки даст толчок для развития «серых» схем продажи квартир, популярных в 1990-е. Вполне вероятно возвращение жилищных кооперативов».

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»: «В случае отмены долевого строительства на законодательном уровне без введения законодателем какого-либо иного механизма по привлечению денежных средств лиц, желающих приобрести строящиеся объекты недвижимости, застройщики смогут привлекать денежные средства по иным формам гражданско-правовых договоров, например, по договору купли-продажи будущей вещи. Возможно, под формулировку запрета не попадет привлечение денежных средств через жилищно-строительные кооперативы, данная схема и сейчас относительно широко используется на рынке. Также действующее гражданское законодательство допускает объединение граждан в форме простого товарищества для осуществления совместной деятельности. Целью такой деятельности, в частности, может быть строительство объекта недвижимости.

Однако это может быть достаточно сложно с организационной точки зрения и непривлекательно с точки зрения предусмотренной законом ответственности товарищей по общим обязательствам. Если законодатель установит прямой запрет на заключение застройщиками договоров, предметом которых будут выступать ещё не построенные объекты (например, с физическими лицами в целях защиты их интересов, исключения ситуации неполучения такими лицами приобретенных объектов по причине не завершения строительства), «обойти» данный запрет, оставшись в рамках правового поля, вряд ли будет возможно. Возврат к строительству многоквартирных домов на ИЖС не представляется возможным в принципе: в случае осуществления такого строительства застройщик будет нести не только риск привлечения к ответственности за нарушение указанного выше запрета (если таковой будет установлен законодателем), но также риск отзыва разрешения на строительство, признания объекта (в т. ч. уже завершенного строительством) подлежащей сносу самовольной постройкой, риск привлечения к административной ответственности за нарушение установленного порядка строительства (ст. 9.5 КоАП РФ), за использование земельного участка с нарушением его целевого назначения (ст. 8.8 КоАП РФ)».

Олег Воронин

Материал опубликован на сайте Novostroy.su 05.12.2017

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ