Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о разделении апартаментов на сервисные и жилые.

Чиновники иногда проговариваются. Вот и замминистра по строительству Никита Стасишин «на полях» ПМЭФ простодушно заявил: «Мы занимаемся сейчас определением статуса апартаментов. Конечно, мы заинтересованы, чтобы они могли учитываться в объёме ввода жилья…».

Это интересно. Чиновников понять можно: задачу строить к 2024 году аж 120 млн кв.м в год никто не отменял. А как ее выполнить – совершенно непонятно. Потому что из-за реформы в долевом строительстве объемы ввода жилья, наоборот, падают. А само жилье неизбежно подорожает – это уже признал и вице-премьер Виталий Мутко.

Апартаменты оказались в зоне «повышенного регулирования». И как объект туристической индустрии – в связи с введением с этого года обязательной классификации гостиниц. И как объект долевого строительства – в связи с переходом на эксроу и с необходимостью доказывать право продавать по ДДУ. А после сдачи им гарантировано повышенное внимание ФНС. (Все ли арендодатели зарегистрированы как ИП? Все ли платят налог с дохода?)

По данным Knight Frank SPb, предложение апартаментов с конца 2018-го остается стабильным – в продаже около 5500 штук. За прошлый год застройщики продали 4400 апартаментов, из них чуть более 3000 – сервисные. За первый квартал реализовано немногим больше тысячи юнитов, доля сервисного формата — 80%. Лидер по продажам – комплекс VALO. Число сервисных объектов выросло, спрос в этом году на 40% выше (по сравнению с таким же периодом прошлого года). Подросла и стоимость квадратного метра.

Планы у застройщиков обширные. На Коломяжском проспекте ГК «ФСК» строит апартамент-комплекс на 1800 номеров и просит разрешения увеличить высотность и построить на 2140. Компания ПСК на пр. Энгельса возводит апарт-отель Start на пр. Просвещения: три 20-этажные секции, рассчитанные на 3244 апартамента. Что примечательно: цена — от 57 000 рублей за «квадрат». Дешевле «юнитов» в городе нет, не говоря уже о «нормальном» жилье. Компания Seven Suns, невзирая на неприятность с проектом в Сестрорецке, в этом году собирается вводить апарт-корпус в комплексе «Светлый мир «Я — романтик» на намыве — 2075 номеров. В Ramada Encore, на ул. Орджоникидзе заявлено 3000 «юнитов», застройщик — Becar Asset Management Group. В комплексе Like на Политехнической заявлено 1112 номеров; в инвест-отеле IN2IT на Дунайском – более 1500… Причем в IN2IT можно купить даже не номер, а три квадратных метра – за 300 000 рублей.

Объемы впечатляют. Девелоперы наперебой предлагают гражданам различные «программы доходности»…

Возможны (и даже неизбежны) проблемы. Потому что все эти гигантские МФК на окраинах мало похожи на гостиницы, а больше – на псевдожилье. Вопросы есть уже на стадии входа в проект: купить долю в IN2IT можно, а вот как продать, если переменились планы? Как будет проходить классификацию «человейник» на полторы-две тысячи номеров – блоками, этажами, поштучно? (Тем, кто собирается просто здесь жить, а не сдавать в аренду, «звезды» и вовсе не нужны, тем более – связанные с ними затраты).

«Когда говорят о сервисных апартаментах – да, на старте они сервисные, — предупреждает юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры». — Но никакая УК не может запретить собственнику жить в апартаментах. И пока нет эффективных способов ограничить собственника в распоряжении апартаментами, все разговоры о разделении на сервисные и жилые – это пиар. Сейчас, допустим, удалось договориться, но как только что-то пойдет не так – эта конструкция может рассыпаться как карточный домик. Начнутся проблемы с содержанием инфраструктуры, появятся неплательщики и так далее. Будет не до сервиса. Но зато будет большая юридическая работа по взысканию задолженности, по спорам о принадлежности общего имущества и т.д. Здесь заведомо заложен конфликт. Обещанная доходность – сильный мотив, чтобы объединить собственников, держать их в каком-то общем русле. Но как только денег будет меньше, чем хотелось бы – интересы разойдутся, и это сильно скажется на дальнейшей судьбе проекта.

Я с трудом представляю себе такую гостиницу: допустим, пять номеров на площадке; один снят на месяц, в другом постояльцы меняются каждую ночь, в третьем владелец живет сам, в четвертом вообще никого и неизвестно, где он, пятый не платит… Не хватает денег на уборку, начинаются претензии – мне кажется, это путь в никуда…»

А лет через пять после сдачи, скажем, понадобится текущий ремонт. Причем износ помещений будет разный: у тех, кто сдавал посуточно – очень заметный, кто аккуратно жил сам – вообще не поймет, зачем что-то ремонтировать…

Владимир Федоров, заместитель генерального директора компании Salut, уверен: «Самое интересное начнется, когда будут вводиться в эксплуатацию крупные комплексы, которые возводятся сейчас. Как они будут встраиваться в существующую социально-экономическую парадигму? Реальная конкуренция только начинается. Рынок проведет межевание, расставит по местам. В том числе – в зависимости от того, насколько эффективными были решения, заложенные на стадии проекта. От того, насколько чувствительным окажется тот или иной проект к издержкам регулирования…»

А издержки регулирования неизбежны.

Ну, например.

Чтобы не переходить на эскроу-счета и проектное финансирование (а «бесплатные» деньги дольщиков заведомо выгоднее), застройщики должны предъявить контролерам опыт работы по строительству жилья (три года) и отчитаться за ввод 10 000 кв.м опять же жилья. А многие из девелоперов, работающих с апартаментами, жилье никогда и не строили… Так что сюрпризы неизбежны.

«Сейчас крупные проекты с апартаментами выполняют роль «заплаток», – отмечает Наталья Осетрова, руководитель проекта Gathina Gardens. – Они возникают там, где жилье строить нельзя, но хочется. И отчасти закрывают важную нишу недорогой аренды – этот продукт будет еще более востребован в связи с запретом на гостиницы в жилых домах. Но в перспективе проблемы таких проектов могут перевесить выгоды. И будущее – за точно просчитанными комплексами, где есть место и жилью, и апартам, где понятен спрос и на старте сняты возможные юридические неувязки…»

Кстати, хлопоты чиновников о том, как бы притянуть апартаменты к жилью – скорее всего впустую. Во-первых, в массовом порядке апарт-отели строятся только в Москве, Петербурге да еще в Екатеринбурге. То есть серьезно подправить показатели и подтянуть их до заветных 120 млн кв.м не удастся. А во-вторых, начатые проекты строятся на землях деловой застройки (в Петербурге – так с прямым указанием «под строительство гостиниц»). Так что если назначить их жильем – немедленно получится самострой с неизбежным сносом.

Современная экономика требует разнообразия сценариев. Гражданин, в зависимости от ситуации, должен иметь возможность без проблем и по разумной цене снять помещение для проживания. Хоть на год, хоть на месяц, хоть на сутки. Одному, или вдвоем, или с компанией…И рынок четко ловит такую потребность, и довольно быстро предлагает товар. Если не мешать ему избыточным регулированием.

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте Novostroy.su 13.06.2019