Комментарии в СМИ

«Что делать дольщику, если застройщик – банкрот»

Александра Улезко, юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры», отмечает, что в случае банкротства застройщика участник долевого строительства обладает некоторыми преимуществами перед другими кредиторами.

Слова «банкротство застройщика» звучат для покупателя как страшный сон и означают, казалось бы, крах всех планов: отсутствие жилья, потерю денег. Но, если разобраться, этот вариант может спасти от участи стать обманутым дольщиком и привести все-таки к получению собственной квартиры.

К сожалению, даже солидные строительные компании с многолетней репутацией не могут гарантировать своей непотопляемости. Но все же признать себя банкротом — оптимальнее, чем продать все имущество и скрыться руководящим составом с деньгами дольщиков.

Новые законы защищают

Вспоминая нескучные 2000-е годы, период появляющихся и исчезающих строительных пирамид, очевидно, что сегодняшний дольщик чувствует себя в большей безопасности — российские законы призваны, в теории, защитить покупателей в том числе от последствий банкротств застройщиков. Напомним, с 1 января 2014 года всё возводимое жилье страхуется в обязательном порядке. Есть три вида страхования, один из которых — страхование ответственности застройщика. После признания застройщика банкротом, страховая компания обязана компенсировать покупателю, подписавшему по 214 Федеральному закону ДДУ (договор долевого участия), финансовые потери. Такой компанией также может быть Общество взаимного страхования застройщиков. Эта схема не распространяется на ЖСК и на квартиры, приобретенные до 2014 года. Однако, стоит понимать, что страховая компания также может назваться банкротом, дабы не платить клиенту.

Существует прецедент: страховая компания «Восхождение», не компенсировавшая ущерб клиентам «Нева-Тур». Здесь были застрахованы также и объекты строящейся жилой недвижимости, чьи застройщики по-тихому переоформили страхование в других фирмах. По словам юриста корпоративной и арбитражной практики адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александры Улезко, при двойном банкротстве ответственность перед дольщиком несут и застройщик, и страховая компания. В случае банкротства застройщика участник долевого строительства обладает некоторыми преимуществами перед другими кредиторами.

Дольщиков вперед

По законам РФ, дело о признании компании банкротом может быть заведено, если строительная фирма, привлекающая финансы частных лиц, не имеет возможности рассчитаться с кредиторами или оплатить обязательные платежи в размере от 300 000 рублей более чем три месяца. Чтобы объявить неплательщика банкротом, назначается процедура наблюдения. В течение 30 дней суд, рассматривающий дело о застройщике, принимает заявления участников долевого строительства. Дольщики, не подавшие свои требования за этот период, могут не получить ни квартиры, ни денег.

По словам сотрудников Юридического департамента инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, покупатель может выбрать, что потребовать от застройщика — вложенные деньги или приобретенное жилое помещение. Второй вариант оптимальнее, так как требование о передаче квартиры позже можно поменять на деньги. В случае документального подтверждения требований, они вносятся в соответствующий реестр. Срок для полного формирования списка требований — два месяца. По итогам процедуры наблюдения, следующим станет этап удовлетворения заявок кредиторов-участников строительства.

Механизмы процедуры признания застройщика банкротом предусмотрены Главой №7 IX Закона о банкротстве. Статья предусматривает льготы дольщикам. Как объяснила Александра Улезко, лица, подписавшие как договора долевого участия, так и другие договора о передаче жилья в собственность после завершения его строительства, являются приоритетнее иных кредиторов. Это касается и договоров о вступлении в жилищно-строительные кооперативы.

Заявления участников строительства вносятся в специальный реестр и удовлетворяются в первую очередь, до заявок других кредиторов (к примеру, подрядных организаций). При определенных обстоятельствах, дольщики вправе образовать ЖСК для завершения строительства многоквартирного дома. По словам Александры Улезко, в ином случае претензии дольщиков могут быть только денежными. При этом включить в реестр непосредственно денежные требования можно сразу.

Однако на практике эта «привилегия» не всегда действует. Например, в начале 2015 года была объявлена банкротом ПСК «КитежСтрой», возводившая «Дом в Новом Девяткино». Как стало известно, квартиры в доме продавались через организованный компанией жилищно-строительный кооператив «Первый квартал». Поэтому обязательств у «КитежСтроя» перед дольщиками формально нет.

Реалии Петербурга

Следовательно, если строительство дома завершено, требования дольщиков могут быть удовлетворены посредством передачи жилых помещений в новостройке им в собственность. Если здание не достроено, права застройщика на земельный участок и недостроенный объект могут быть переданы организованному дольщиками ЖСК, который и достроит дом. Получается, покупатель в любом случае (правда, ценой траты времени, сил и нервов) получает либо квартиру, либо деньги, избегая участи обманутого дольщика. Однако не стоит забывать, что банкротство компании-застройщика не снимает с участника долевого строительства обязанности выплаты ипотечного кредита.

В Санкт-Петербурге, в принципе, последствия банкротств компаний-застройщиков тем или иным образом улаживаются, и не без участия городской администрации. К примеру, строительство объектов «М-Индустрии», одной из крупных когда-тостроительных фирм, завершено. Введен в эксплуатацию ЖК «Ладожский парк», бывший проект ЗАО «Квартира.ру». ООО «Питер-Констракшн», хоть и не совсем гладко, достраивает ЖК «Охта Модерн» (под новым названием — ЖК «Авангард» ) после банкротства ООО «Балтжилинвест».

В настоящий момент в реестр обманутых дольщиков входят 473 человека, среди которых: покупатели квартир в ЖК «Ленинский парк» в Красносельском районе от ГК «Город», в ЖК «Медный всадник» в Приморском районе от«ЛенСпецСтрой», во II очереди ЖК «Ленсоветовский» от ООО «Титан», в ЖК «Лондон Парк» в Выборгском районе от компании Л1 и жилом комплексе в Пушкине, на Оранжерейной ул., д. 73, участок 2, квартал 5 от ЗАО«РСУ-25».

Справка. Документы для подачи в суд:

  • заявление о включении в реестр требований кредиторов застройщика;
  • договор, подтверждающий приобретение прав на жилое помещение;
  • документ, подтверждающий выполнение дольщиком своих обязательств по договору.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ