Комментарии в СМИ

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», рассмотрел главную обсуждаемую новеллу очередных принятых поправок в Закон № 214-ФЗ.

Каждый год на рынке новостроек происходит что-то новое. Законодатели не оставляют его в покое, боясь навлечь на себя гнев обманутых дольщиков. В следующем году застройщиков ждут глобальные изменения в привлечении денег на стройку, а покупателей — новые цены на квартиры. Плюс к этому законодатели преподнесли строителям новогодний «подарочек», смысл которого еще не все успели осознать.

Застройщики в один голос твердят, что в следующем году рынок неминуемо ждет повышение цен на новостройки, причем значительное. Если раньше к этим прогнозам можно было относиться с изрядной долей скепсиса (эта песнь от застройщиков раздается на протяжении уже более десяти лет), то в этот раз все предпосылки для роста себестоимости строительства налицо. Как минимум, повышается с нового года НДС, что не может не отразиться на ценах, и не только в строительстве.

Но самым неожиданным «подарком» перед Новым годом стала инициатива правительства распространить обязанность работать с эскроу-счетами по проектам, реализация которых начата до 1 июля 2019 года. Законодатели эту инициативу оперативно поддержали. Некоторые застройщики, которые по нашей просьбе высказались по поводу перемен в 2019 году, еще не знали об этом подарочке, а то бы они забыли и про НДС, и про рост цен.

Основные нововведения, которые вступают в силу в 2019 году:

С января 2019 года повышается НДС – с 18 до 20%. Налогом на добавленную стоимость облагается разница между закупочной ценой и ценой реализации товара.

С 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на расчеты через эскроу-счета, в том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Финансирование строительства должно происходить по схеме проектного финансирования.

На базе Фонда защиты прав дольщиков будет создана дочерняя организация, целью которой станет достройка проблемных объектов девелоперов, которые не смогут перейти на новый механизм.

Заменяется солидарная ответственности бенефициаров за убытки, причиненные по их вине участникам долевого строительства, на субсидиарную. Главное отличие субсидиарной ответственности от солидарной в том, что в первом случае кредитор по контракту должен требовать исполнения обязательств сначала с той фирмы, с которой непосредственно заключал договор, и только потом — с других, которые выступают поручителями или несут ответственность за ее обязательства в силу иных причин. При солидарной ответственности кредитор вправе обращаться ко всем должникам одновременно либо к любому из них.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

«Большинство изменений, которые грядут в 2019 году, в первую очередь приведут к росту цен на недвижимость. Причем в первой половине года они изменятся по причине увеличения НДС, а с июля, когда долевое строительство окажется полностью под запретом и фактически единственным способом финансирования работ окажутся эскроу-счета, рост стоимости увеличится на порядок. Кроме того, не все компании смогут выдержать конкуренцию в новых условиях. Не исключен уход с рынка небольших и молодых компаний. Снижение конкуренции и объемов строительства также поспособствует росту цен».

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

«Главной обсуждаемой новеллой очередных принятых поправок в Закон № 214-ФЗ является сокращение объектов, в отношении которых с 01.07.2019 застройщики смогут напрямую (без эскроу-счетов) привлекать средства дольщиков.

Следует отметить, что участники рынка жилищного строительства заранее знали о том, что с 01.07.2019 предусматривался обязательный переход к привлечению денежных средств дольщиков с использование эскроу-счетов по новым проектам, т.е. тех в которых первый договор с первым дольщиком будет представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019.

Застройщики, озабоченные проблемой как обеспечить себя возможностью работать по старым правилам, в массовом порядке начали скупать земельные участки под застройку и оформлять разрешительные документы, в расчете что новые правила не будут распространяться на проекты, по которым разрешение на строительство будет получено до даты перехода на новую модель привлечения денежных средств от дольщиков.

Полагаю, обязание застройщиков к переходу на использование эскроу-счетов по всем проектам, включая те, по которым договоры с дольщиками были заключены до 01.07.2019, на текущий момент не приведет к массовому открытию застройщиками таких счетов в уполномоченных банках.

На текущий момент внимание застройщиков сконцентрируется либо на активизации продажи с тем чтобы успеть привлечь как можно больше денежных средств от дольщиков напрямую, либо притормозят с запуском новых объектов, с тем чтобы лучше просчитать экономику проекта. Наверное, застройщики согласятся с тем, что если бы они знали, что после июля 2019 их обяжут продавать квартиры с использованием эскроу-счетов текущие проекты, находящиеся в стройке, то думаю они бы не стали заниматься адаптацией к новым условиям с таким большим объемом новых проектов.

На этом фоне новости о пересмотре модели более «льготной» ответственности бенефициарных владельцев застройщика по его обязательствам перед дольщиками, а также принятие поправок устраняющий ряд очевидных недоработок прошлой редакции Закона № 214-ФЗ, вряд ли сможет переключить внимание застройщиков с главной темы».

Станислав Данелян, генеральный директор «Евроинвест Девелопмент»:

«На сегодня все застройщики на первичном рынке находятся в ожидании неизбежного роста цен по нескольким факторам. Во-первых, увеличится НДС с 18 до 20%, и это скажется на всем строительном рынке – не только на девелопере, но и на подрядчиках, поставщиках, с которыми налажены отношения. Мы прогнозируем увеличение затрат не менее, чем на эти самые 2%, только в связи с этим фактором, но, скорее всего, рост будет больше, так как цепочка длинная, и на каждом ее этапе НДС так или иначе фигурирует. Свою роль играет и изменения в законодательстве, такие как отмена ДДУ, введение эскроу-счетов — все это тоже может привести к росту затрат строителей в наступающем году, так как будут изменяться привычные отношения внутри строительного рынка.

Несомненно, выживать небольшим и новым застройщикам будет сложнее, испытаниям подвергаются привычные схемы работы и существующие отношения с подрядчиками, налаженные каналы поставок. В новых условиях застройщику придется привлекать дополнительные банковские кредиты для реализации строительных работ. Все это может привести к уменьшению количества мелких и средних компаний, снижению конкуренции.

На рынке останутся в основном крупные компании либо те, кто имеет должный запас финансовой прочности и земельного фонда, и сокращение предложения, соответственно, приведет к росту цен. Но и тут есть преимущества — дольщики будут наиболее защищены, что может привлечь дополнительный спрос на жилье. В новых условиях игры застройщики будут привлекать клиента качеством строительства, продуманностью объектов – оптимальной квартирографией, планировкой и наличием дополнительной социнфраструктуры внутри самих жилых комплексов».

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:

«Все изменения, которые будут касаться рынка недвижимости, приведут к удорожанию новостроек. Застройщику нужно закладывать в смету все риски, которые могут быть связаны с изменениями в строительной сфере на законодательном уровне в 2019 году. Кроме этого, чтобы вовремя выполнить все обязанности перед дольщиками и сохранить рентабельность бизнеса, девелоперы обязаны учитывать при формировании бюджета на следующий год инфляцию, что также отразится на стоимости квартир».

Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест»:

«Основные изменения связаны с переходом на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам. Теперь банки будут активно участвовать в привлечении средств дольщиков. В данный момент застройщики ищут эффективные инструменты работы в переходный для рынка период — осваивают проектное финансирование, специальные и эскроу-счета. По нашим оценкам, вследствие законодательных нововведений себестоимость строительных объектов может вырасти в зависимости от класса объекта и региона на 10-15%».

Олег Воронин

Материал опубликован на сайте Novostroy.su 26.12.2018