Новые условия субсидирования проектного финансирования и ипотечных ставок

Постановлением Правительства РФ от 31.03.2022 № 534[1] в новой редакции изложены правила возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов строительства одного или нескольких многоквартирных домов, индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду), строительство которых осуществляется застройщиком в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а также в иных целях, связанных с реализацией проектов жилищного строительства (далее – Правила).

Недополученные доходы возмещаются кредитным организациям по следующим видам кредитных договоров:

• по кредитным договорам, заключенным в целях реализации проекта жилищного строительства, являющегося низкомаржинальным;
• по кредитным договорам, заключенным в целях жилищного строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ;
• по кредитным договорам, заключенным в иных целях, связанных с реализацией проектов жилищного строительства, в том числе:
• приобретение земельного участка (участков) или права аренды земельного участка (участков) для реализации проектов жилищного строительства и строительства (создания) сопутствующих объектов транспортной, социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры, в том числе с последующим изменением вида разрешенного использования земельного участка на цели, связанные с жилищным строительством;
• подготовка и получение исходно-разрешительной документации, осуществление предпроектных работ и получение разрешения на строительство, а также выполнение строительно-монтажных и иных работ и (или) оказание услуг, направленных на реализацию проекта жилищного строительства и (или) исполнение обязательств заемщика по договорам комплексного развития территорий и (или) иным договорам, предусматривающим обязательства по строительству и передаче в государственную (муниципальную) собственность жилых и нежилых помещений, а также объектов инфраструктуры;
• приобретение акций (долей) юридических лиц, которым принадлежат (в том числе через дочерние хозяйственные общества) земельные участки или права аренды на земельные участки, на которых будет осуществлена реализация проекта жилищного строительства, в том числе с последующим изменением вида разрешенного использования земельного участка на цели, связанные с жилищным строительством;
• рефинансирование ранее понесенных затрат, предоставление и (или) погашение займов иным юридическим лицам на цели, указанные выше, при условии наличия обязательства по передаче земельного участка в залог кредитной организации в качестве обеспечения по кредитному договору;
• иные цели, соответствующие следующим условиям (далее – иные цели):
  • указание в кредитном договоре в качестве источника платежа средств от реализации договоров участия в долевом строительстве проекта жилищного строительства;
  • наличие обязательств по обеспечению в виде залога земельного участка или права аренды земельного участка, приобретенного в целях реализации проекта жилищного строительства и (или) иных объектов недвижимости, в том числе с последующим изменением вида разрешенного использования земельного участка на цели, связанные с жилищным строительством;
  • кредитный договор содержит описание одного или нескольких параметров проекта жилищного строительства (адрес строящегося объекта (объектов), кадастровый номер земельного участка, площадь участка, планируемые технико-экономические показатели проекта жилищного строительства, сроки получения градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство).

Возмещение недополученных доходов кредитным организациям по указанным выше кредитным договорам осуществляется:

А) по кредитным договорам, заключенным в целях жилищного строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а также в иных целях, связанных с реализацией проектов жилищного строительства – в размере разницы между ключевой ставкой ЦБ РФ, действующей на каждый день месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов, увеличенной на 2,5 процентного пункта, и процентной ставкой по кредитному договору, установленной п. «в» п. 6 или п. «ж» п. 7 Правил (15%). В случае, если размер возмещения недополученных доходов принимает значение более 7,5 процентного пункта, возмещение недополученных доходов выплачивается в размере 7,5 процентного пункта.

Если в рамках периода возмещения действовали два или более значения ключевой ставки ЦБ РФ, то расчет размера возмещения недополученных доходов в этом периоде возмещения осуществляется с учетом периодов времени, в которые действовало каждое значение ключевой ставки ЦБ РФ.

Б) по кредитным договорам, заключенным в целях реализации проекта жилищного строительства, являющегося низкомаржинальным[2]:

• до 1-го числа месяца, в котором вступило в силу Постановление № 534, в размере разницы между ключевой ставкой ЦБ РФ, действующей на 1-й день календарного месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов, увеличенной на 7,5 процентного пункта, и процентной ставкой по кредитному договору, действующей на 1-й день календарного месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов. При установлении процентной ставки по кредитному договору в размере менее ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на 1-й день календарного месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов, в расчет принимается ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на 1-й день календарного месяца;
• начиная с 1-го числа месяца (включительно), в котором вступило в силу Постановление № 534, в размере разницы между ключевой ставкой ЦБ РФ, действующей на 1-й день календарного месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов, увеличенной на 2,5 процентного пункта, и процентной ставкой в размере 10 процентных пунктов. В случае, если размер возмещения недополученных доходов принимает значение менее 7,5 процентного пункта, возмещение недополученных доходов выплачивается в размере 7,5 процентного пункта;

Возмещение недополученных доходов кредитным организациям по кредитным договорам осуществляется при соблюдении ряда условий, которые подробным образом описаны в п. 5-7 Правил. Так, например, по кредитным договорам, заключенным в целях жилищного строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а также в иных целях, связанных с реализацией проектов жилищного строительства, возмещение недополученных доходов кредитным организациям осуществляется при соблюдении ряда условий:

Субсидирование по-прежнему предоставляется в пределах выделенных «ДОМ.РФ» лимитов финансирования, которые были увеличены на 2022 год.

[1] Постановление Правительства РФ от 31.03.2022 № 534 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 г. № 629» (далее – Постановление Правительства №534).

[2] К низкомаржинальным проектам относят проекты, по которым стоимость строительства не превышает 800 млн рублей, установлен ряд специальных условий, в том числе, ограничение по территориальному признаку реализации таких проектов – территория субъектов РФ, входящих в Дальневосточный федеральный округ, а также территории субъекта РФ, среднедушевые денежные доходы населения в котором ниже на 15 и более процентов среднедушевых денежных доходов населения в целом. К этим проектам также предъявляется ряд дополнительных критериев – см. Постановление Правительства РФ № 534.

Постановлением Правительства РФ от 29.03.2022 № 508[1] уточнены условия субсидируемой льготной ипотеки

В отношении кредитных договоров, заключенных со дня вступления в силу Постановления № 508, т.е. с 07.04.2022, ставка по обычной льготной ипотеке составит не более 12% годовых, а максимальный размер кредита увеличен с 3 млн рублей:

• до 6 млн рублей (включительно) — для жилых помещений, расположенных на территориях субъектов РФ, за исключением г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
• до 12 млн рублей (включительно) — для жилых помещений, расположенных на территориях г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Обращаем внимание, что при этом также сохраняют свое действие специальные программы субсидирования ипотеки «семейная ипотека» и «дальневосточная ипотека».