Новое в регулировании

Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости

11.04.2019 Недвижимость и строительство

Несмотря на относительное затишье в части внесения изменений в Федеральные законы, за последнее время было объявлено о нескольких юридических актах, на которые необходимо обратить внимание:

1. Минэкономразвития скорректировал расчет количества этажей для малоэтажной и среднеэтажной застройки

С 08.04.2019 вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 04.02.2019 № 44 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540».

Данным документом Минэкономразвития России уточнило описание и детализацию отдельных видов разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ) в составе укрупненных видов «Жилая застройка», «Общественное использование объектов капитального строительства», «Предпринимательство», «Отдых (рекреация)».

Для застройщика ключевыми являются следующие изменения содержательной части ВРИ «Жилая застройка»:

1. В рамках ВРИ «Среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5) максимальное количество этажей для допустимых к размещению многоквартирных домов установлено как «не выше восьми этажей». При этом в расчет количества этажей теперь включаются не только надземные, но и подземные и цокольные этажи.

Следует отметить, что изменение терминологии создает риски только для еще не реализованных проектов либо проектов, реализующихся в условиях градостроительного регламента, где количество этажей прямо не урегулировано, а определяется исключительно указанием на «среднеэтажную застройку». В то же время при внесении изменений в правила землепользования и застройки данные изменения классификатора должны быть учтены в принимаемых градостроительных регламентах.

2. В рамках ВРИ «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1) максимальное количество этажей для допустимых к размещению многоквартирных домов установлено как «не более четырех этажей».

Таким образом, и в отношении малоэтажной постройки также необходимо считать все этажи, а не только надземные.

С учетом этого все вышеизложенные применительно к регулированию среднеэтажной застройки юридические последствия и риски применимы и к малоэтажной застройке.

3. Введено новое описание ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» (код. 2.1). В частности, под размещением жилого дома понимается возведение отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Аналогичные параметры жилого дома предусматриваются для ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код. 2.2).

На участке с ВРИ «для ИЖС» теперь разрешено размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд), заменивших допустимые ранее «подсобные сооружения».

Описание данного ВРИ приведено в соответствие с измененным Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, появились отдельные коды видов разрешенного использования земельных участков, в том числе для предоставления коммунальных услуг, домов социального обслуживания, оказания услуг связи, общежитий, моргов, объектов культурно-досуговой деятельности, цирков и зверинцев, осуществления религиозных обрядов, проведения научных испытаний, проведения азартных игр, заправки транспортных средств, автомобильных моек, ремонта автомобилей, площадок для занятий спортом и др.

2. Арендаторы государственного имущества в Санкт-Петербурге могут обратиться в КИО за снижением размера договорной неустойки и предоставлением права на субаренду

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 02.04.2019 на своем сайте (http://www.commim.spb.ru/novosti) сообщил о своей готовности заключить дополнительные соглашения к действующим договорам аренды государственного имущества, улучшающим положение арендаторов, а именно:

А. Разрешена субаренда городских помещений

Изменениями, внесенными в Распоряжения Комитета от 22.01.2008 № 16-р и от 30.10.2015 № 57-р, скорректированы условия типовой формы договора аренды объекта нежилого фонда, согласно которым вновь допускается субаренда городских нежилых помещений/ зданий.

Таким образом, отменяется введенный КИО в мае прошлого года запрет на субаренду в отношении городских объектов нежилого фонда, и теперь арендатор может сдавать арендуемые у города объекты или их части в пользование третьим лицам, не являющимся стороной по договору.

В случае если в действующем договоре аренды государственного имущества в настоящее время установлен запрет на субаренду, то для его устранения необходимо обратиться в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» для заключения дополнительных соглашений к договорам о снятии запрета.

3. Снижение размеров договорной неустойки, подлежащей выплате арендатором

КИО принял решение по действующим договорам аренды государственного имущества и по всем вновь заключаемым договорам снизить в два раза размер договорной неустойки – вместо 0,15% пени устанавливаются в размере 0,075% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Изменениями, внесенными в соответствующие распоряжения Комитета, установлен пониженный размер пеней для следующих типов договоров:

договора аренды объекта нежилого фонда (Распоряжения Комитета от 22.01.2008 № 16-р; от 24.03.2005 № 114-р);
договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством (Распоряжения Комитета от 13.12.2016 № 147-р; от 13.12.2016 № 148-р);
договора на размещение нестационарного торгового объекта (Распоряжения Комитета от 01.11.2017 № 207-р; от 28.02.2018 № 15- р; от 14.06.2018 № 69-р; от 25.10.2018 № 132-р).

Для установления в действующем договоре сниженного размера пени арендаторам также необходимо заключить с СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» дополнительные соглашения к действующим договорам.

Скачать PDF