Новое в регулировании

Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве

25 декабря 2018 года вступили в силу очередные поправки [1] в Закон об участии в долевом строительстве [2] (далее – Закон). С учетом того что принятые поправки влияют не только на новые проекты, но и на уже реализуемые проекты, обращаем внимание на следующие ключевые изменения.

1. Изменения, смягчающие требования к застройщикам

  • Теперь для признания застройщиком обществу необходимо иметь опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5000 кв.м (вместо 10000 кв.м) в совокупности (п. 1 ст. 2 Закона) [3].
  • Теперь лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющий фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет не солидарную, а субсидиарную ответственность за убытки, причиненные по их вине дольщикам (это означает, что требования к такому лицу можно предъявить только в случае невозможности удовлетворения таких требований самим застройщиком) (п. 4 ст. 23.2 Закона).
  • В случае привлечения денежных средств дольщиков с использованием счета эскроу, не применяются правила о об обеспечении исполнения обязательств застройщика путем залога земельного участка или права аренды/субаренды на земельный участок и строящегося на этом земельном участке объекта (п. 1 ст. 13 Закона).
  • Установлено право застройщика после получения разрешения на ввод и до осуществления государственного кадастрового учета заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве (п. 7.1 ст. 18 Закона). В этом случае требования, касающиеся счетов эскроу, взносов в компенсационный фонд, к застройщику не применяются.

Предыдущая редакция настоящего пункта, хоть и указывала на возможность продажи и сдачи в аренду нежилых помещений и машино-мест с момента получения разрешения на ввод, фактически не позволяла ни продавать данные объекты, так как право собственности на них зарегистрировано не было, ни заключать в отношении них договоры участия в долевом строительстве, так как строительство уже завершено, что без прямого указания в Законе не блокировало такую возможность.

  • В случае, если договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком представлен на государственную регистрацию до государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (20.10.2017) и исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по этим договорам обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка в установленном специальным законом порядке [4], застройщик уплачивает обязательные отчисления (взносы) напрямую в компенсационный фонд, а не в страховую организацию (п. 14 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ).

При этом данное правило не применяется в отношении договоров, заключенных после дня вступления в силу изменений, если исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по таким договорам обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка в отношении объекта недвижимости в целом и такими договорами не предусматривается заключение договора страхования или договора поручительства в отношении каждого участника долевого строительства.

2. Изменения, вводящие новые ограничения

  • Застройщик теперь не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств дольщиков для строительства объектов не только по нескольким договорам о развитии застроенной территории и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории, но и по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории (п. 1.1 ст. 3 Закона).
  • Право на использование денежных средств с расчетного счета застройщика в целях, не указанных Законе об участии в долевом строительстве, после ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (п. 8 ст. 18 Закона) технически заменено на правило об отмене после наступления этих условий банковского контроля за расходованием средств со специального счета застройщика (п. 7 ст. 18.2 Закона).
  • Правила об обязательном привлечении с 01.07.2019 денежных средств дольщиков с использованием счета эскроу распространено на проекты, начавшиеся до внесения изменений в Закон и не введенные в эксплуатацию на 01.07.2019, за некоторыми изъятиями (п. 16 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ).

Исключение составляют только договоры участия в долевом строительстве объектов, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. При этом соответствующее постановление Правительства РФ на сегодняшний день не принято.

  • В случае использования застройщиком целевого кредита, счет эскроу должен быть открыт в банке, выдавшем такой кредит (п.п. 1.1, 1.2 ст. 15.4 Закона).

3. Изменения, вводящие дополнительные обязанности застройщика

  • В случае предъявления кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (что является основанием для одностороннего отказа дольщика от договора), застройщик в течение пяти рабочих дней должен (п. 7.1 ст. 15.4 Закона):
  • уведомить о наступлении такого основания для отказа банк, в котором открыты счета эскроу;
  • разместить соответствующую информацию в ЕИСЖС.
  • Застройщик должен самостоятельно установить и указать в проектной декларации:
  • размер платежей, подлежащих осуществлению по проекту строительства, реализуемому на основании договора о развитии застроенной территории (исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по этому договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства) (пп. 7 п. 1 ст. 18 Закона);
  • размер платежей, подлежащих осуществлению по проекту строительства, реализуемому на основании договора о комплексном освоении территории (исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по этому договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства) (пп. 8 п. 1 ст. 18 Закона).
  • Застройщик обязан обеспечить ведение учета не только денежных средств, уплачиваемых дольщиками, но и затрат на строительство отдельно в отношении каждого объекта (п. 5 ст. 18 Закона).

4. Изменения, связанные с предоставлением целевого кредита (займа)

  • Целевой кредит (заем) может быть использован только для осуществления предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве операций по расчетному счету застройщика (п. 4 ст. 2 Закона).
  • Если целевой заем предоставляется учредителями (участниками) застройщика, которыми могут быть теперь любые лица, а не только хозяйственные общества, необходимо соблюдение 2 условий (п. 4 ст. 2 Закона):
  • Размер выданного всем учредителями (участниками) займа в совокупности не должен превышать 20% от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство.
  • Проценты по такому целевому займу не должны превышать действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку ЦБ РФ, увеличенную на два процентных пункта.
  • В состав допустимых расходов застройщика со специального счета включены платежи по целевому займу (в предыдущей редакции допускались только платежи по целевому банковскому кредиту, но не было указано на возврат целевых займов).
  • При использовании застройщиком целевого кредита денежные средства дольщиков могут привлекаться только с использованием счетов эскроу. Необходимо отметить, что данная норма установлена только для целевых кредитов, но не для целевых займов.

5. Изменения в правилах использования денежных средств с расчетного счета застройщика

  • Теперь со специального счета застройщика можно уплачивать:
  • помимо процентов и основной суммы долга по целевым кредитам, иные предусмотренные кредитным договором платежи (пп. 10 п. 1 ст. 18 Закона);
  • проценты и основную сумму долга по целевым займам (за исключением неустойки (штрафа, пеней) за нарушение условий договора) (пп. 10 п. 1 ст. 18 Закона);
  • расходы, связанные с содержанием жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, в том числе плату за коммунальные услуги, со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если право собственности на указанные помещения не зарегистрировано (пп. 19.1 п. 1 ст. 18 Закона).
  • Застройщик может размещать временно свободные денежные средства на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика, только при условии, что денежные средства и начисленные по такому депозиту проценты подлежат возврату на расчетный счет застройщика, с которого указанные денежные средства размещались (пп. 12 п. 1 ст. 18 Закона).
  • Введено новое основание для отказа банка в проведении операций по расчетному счету застройщика (пп. 6 п. 3 ст. 18.2 Закона) — снятие или зачисление денежных средств в наличной форме (за исключением оплаты труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов и страховых взносов и возврата на расчетный счет денежных средств в наличной форме, ранее снятых в целях осуществления указанных расходов).

Соответственно, запрет на использование денежных средств с расчетного счета застройщика на указанное исключение не распространяется (п. 5 ст. 18.2 Закона).

  • П. 4 ст. 18 Закона теперь устанавливает порог 30% от проектной стоимости строительства на совокупную сумму авансов по допустимым договорам. При этом застройщик сам вправе определять в пределах этого совокупного порога размер аванса по конкретному договору, т.е. по конкретному договору он может быть и более 30% от суммы договора.

6. Изменения в правилах осуществления государственного контроля в сфере долевого строительства

  • Отменены плановые проверки в отношении застройщиков (п. 10 ст. 23 Закона).
  • Расширен список оснований для проведения внеплановой выездной проверки без предварительного уведомления (п.п. 12, 13 ст. 23 Закона).

Теперь, помимо приказа руководителя контролирующего органа, изданного в соответствии с поручением Президента РФ, Правительства РФ или высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ в случае выявления нарушений, основаниями для внеплановой проверки являются:

  • неустранение нарушений в указанный в ранее выданном уполномоченным органом предписании срок;
  • выявление в ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков, бухгалтерской отчетности (в том числе годовой), проектной декларации признаков нарушения обязательных требований закона;
  • отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев;
  • требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.

[1] Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[2] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

[3] В силу п.1 ст.2 Закона № 214-ФЗ опыт может быть как у самого застройщика, так и у его основного (материнского) общества, либо у сестринских компаний (иных дочерних обществ основного общества застройщика).

[4] Пункты 17 — 49 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Скачать PDF

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ