Комментарии в СМИ

Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о возможном появлении сбора за бизнес в СНТ.

С 1 сентября 2025 года дачникам запретят вести бизнес на участках в СНТ. При этом депутат Заксобрания Петербурга Александр Ржаненков допустил в разговоре с «ДП», что в законе о ведении садоводства и огородничества для собственных нужд могла бы появиться норма, согласно которой часть заработка, полученного от коммерческой деятельности в садоводствах, будет тратиться на нужды таких объединений.

Подробнее о том, как законодательные нововведения отразятся на жизни в садовых некоммерческих товариществах и как их могут скорректировать в будущем, — в материале «Делового Петербурга».

Запрет на предпринимательство в СНТ: что известно

Поправки, запрещающие использовать дачи для любой коммерческой деятельности, за исключением огородничества, внесены в №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд <…>» и отдельные законодательные акты РФ.
Согласно информации в системе обеспечения законодательной деятельности, соответствующий законопроект внесли на рассмотрение Госдумы в апреле 2025 года. В конце июня его приняли в первом чтении, к середине июля — во втором, а ещё через неделю, 22 июля, окончательно утвердили в третьем чтении.

Как отмечается в пояснительной записке к законопроекту, авторами которого выступила группа депутатов во главе с вице-спикером Госдумы РФ Алексеем Гордеевым, принятие поправок «позволит унифицировать терминологию, используемую <…> при регулировании вопросов ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», а также «исключить неоднозначное толкование отдельных положений в указанной сфере» и «устранить выявленные проблемы правоприменительной практики».

Согласно изменениям, которые вступят в силу с 1 сентября 2025 года, на территории СНТ и дачах будет запрещено открывать объекты для ведения коммерческой деятельности, включая автомастерские, растениеводческие питомники, животноводческие фермы, платные бани или сауны, хостелы или другие форматы мини-отелей, спортзалы, кафе, ларьки, магазины и другие объекты, не подходящие под определение «для личных нужд».

Также под запретом окажутся столярные и швейные цеха, парикмахерские и салоны красоты, промышленные пасеки, птичники, питомники для продажи собак и кошек, склады (где хранятся в том числе товары для перепродажи) и тепличные комплексы. При этом дачникам позволят разводить домашнюю птицу и коз, а также продавать урожай, если размер их участка не превышает 50 соток, а в высадке и сборе овощей с фруктами не участвуют наёмные работники.

Согласно КоАП РФ, нецелевое использование земельного участка грозит физическим лицам штрафом в размере от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости участка (но не менее 10 тыс. рублей). За то же правонарушение для должностных лиц предусмотрен штраф от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости участка (но не менее 25 тыс. рублей), а для юридических лиц — штраф в размере от 1,5 до 2% от кадастра, но не менее 100 тыс. рублей.

Если кадастровую стоимость не удается определить, штраф для физлиц составит от 10 тыс. до 25 тыс. рублей, для должностных — от 25 тыс. до 50 тыс. рублей, а для юрлиц — от 100 тыс. до 200 тыс. рублей.

Почему приняли закон о запрете бизнеса в СНТ

Как объяснил «ДП» депутат петербургского ЗакСа, глава постоянной парламентской комиссии по социальной политике и здравоохранению, член комитета по законодательству Александр Ржаненков, инициатива о запрете предпринимательской деятельности в СНТ назрела в связи с множеством случаев нецелевого использования земельных участков в садоводствах.

«Мы знаем много негативных фактов, когда [на территории СНТ] открывают производство и мешают другим жителям нормальным образом осуществлять свою деятельность на дачах», — отметил депутат.

В свою очередь юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнёры» Валерия Дозорова уточнила, что новый закон не вводит ничего принципиально нового по вопросам ведения бизнеса в СНТ, а также не содержит прямого запрета на любую предпринимательскую деятельность, как и ранее не предусматривал такого прямого дозволения.

«Поправки по большей части лишь уточнили терминологию, а именно сопроводили почти любое упоминание ведения садоводства и огородничества в законе припиской “для собственных нужд”. Из этого косвенно многими СМИ и выводится полный запрет на ведение какой-либо коммерческой деятельности в СНТ. Но фактически и ранее использование садового либо огороднического участка было направлено на удовлетворение именно личных нужд, а ведение предпринимательской деятельности (будь то магазины, гостевые дома, автосервисы и прочее) могло привести к ответственности за нецелевое использование участка», — объясняет юрист.

В общем и целом предстоящие изменения направлены на систематизацию законодательства, а также уточнение целевого назначения и пределов использования земельных участков, предназначенных для ИЖС, садоводства и огородничества, резюмирует Валерия Дозорова.

СНТ в Петербурге: за и против запрета на бизнес

Согласно последним актуальным данным по числу СНТ, к концу марта 2022 года на территории Ленобласти насчитывалось 3316 садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, из них 2452 СНТ — с преобладанием жителей Петербурга.

По мнению юриста Юрия Капштыка, запрет коммерческой деятельности в российских СНТ является логичным и необходимым решением, призванным обеспечить безопасность и здоровье предприимчивых дачников и их соседей, поскольку размещение складов, автосервисов и курятников на дачах зачастую оборачивается антисанитарией, превышением предельных показателей шума и нарушением других норм.

В частности, некоторые умудряются поставить на даче кузницу, что, как и размещение вышеперечисленных объектов, противоречит нормам закона, обратил внимание эксперт. И хотя у предпринимателя есть право извлекать прибыль в том числе из земельного участка, участок СНТ «расположен в строго опредёленном месте», а значит и «деятельность на нём подчиняется определённым правилам», указывает Юрий Капштык.

«Запрет питомников — это тоже вполне разумно. Существует угроза распространения вирусных заболеваний. Пару лет назад была эпидемия птичьего гриппа. Это ведь не специализированная птицеферма, очень велик риск распространения болезни. Инициатива разумная и направлена на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан», — заявил юрист в беседе с телеканалом «Звезда» и добавил, что желающие заниматься бизнесом дачники могут использовать земли промышленного назначения или арендовать складские помещения.

Если запрет на создание питомников в СНТ выглядит в целом оправданным решением, то отсутствие магазинов в садоводствах едва ли порадует дачников. То же самое можно сказать о пунктах выдачи заказов, работа которых также попадает под определение «предпринимательская деятельность».

Как заявили «Деловому Петербургу» в пресс-службе Ozon, на сегодняшний день в Ленобласти открыты более 1,6 тыс. ПВЗ маркетплейса, однако только шесть из них расположены в СНТ. «Будем обсуждать вопрос о перенесении бизнеса напрямую с владельцами ПВЗ, в частном порядке. Но ситуация не носит массового характера», — отметили представители маркетплейса, отвечая на вопрос, куда переедут пункты выдачи заказов, если им запретят работать на территории СНТ.

Как избежать закрытия магазинов в СНТ

Между тем Александр Ржаненков полагает, что каждый отдельный случай размещения коммерческих объектов на территории СНТ следует рассматривать в индивидуальном порядке, учитывая решение членов товарищества о необходимости того или иного предприятия, существующие нормативы, СНиПы и целевое назначение земельного участка.

В частности, собственники могут выступить с инициативой по открытию магазина, однако окончательное решение останется за органами, которые наделены такими полномочиями, подчёркивает депутат. Кроме того, немаловажную роль будет играть правовой статус земли — покупалась она для личных нужд или под торговлю.

«С учётом действующего законодательства (и поправки тут ничего не поменяли) именно в границах СНТ магазин или иная коммерческая точка могут быть размещены на земельных участках, относящихся к имуществу общего пользования на условиях аренды либо безвозмездного пользования. Для этого должно быть принято соответствующее решение общего собрания членов товарищества», — напоминает Валерия Дозорова.

В свою очередь практикующий юрист по недвижимости, кандидат юридических наук и основатель компании «Про Право» Елена Рудакова обратила внимание, что, согласно нормам действующего законодательства, объекты вроде магазинов и ПВЗ должны, как и раньше, открываться только в помещениях с соответствующим назначением.

«Чтобы избежать закрытия магазина [в СНТ], лучше не открывать его на земельном участке, отведённом под личное хозяйство и проживание. А для того чтобы закрыть магазины, автосервисы и прочие объекты, открытые ранее в частных домах, не нужен новый закон. Они и так подлежали бы сносу как нецелевая деятельность и как самострой. В целом для закрытия таких объектов можно просто воспользоваться действующим законодательством, обратившись в прокуратуру или подав иск в суд», — указывает юрист.

Можно ли будет сдавать дачу в аренду при запрете на ведение бизнеса в СНТ

Между тем мнения юристов о допустимости сдачи загородной недвижимости в аренду разделились.

Как говорит Валерия Дозорова, сдавать садовый участок в аренду не запрещено даже с учётом законодательных изменений. Однако, если такая деятельность систематически осуществляется с целью получения прибыли, это может быть расценено как предпринимательство и повлечь за собой штраф.

Кроме того, с сентября в ряде регионов РФ, включая Ленобласть, стартует эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов в индивидуальных жилых домах, размещённых в том числе на садовых участках, напомнила юрист.

Противоположной точки зрения придерживается управляющий партнёр юридической компании «Интеллектуальная защита» и практикующий судебный юрист Юрий Митин. Он полагает, что сдача дачных домов и других построек на участках СНТ в аренду будет нелегальной с 1 сентября 2025 года, поскольку закон прямо запрещает любую коммерческую деятельность на территории садового некоммерческого товарищества, включая предоставление услуг по сдаче имущества в аренду, платной эксплуатации бани или сауны.

При этом магазины на участках с видом разрешённого использования “для ведения садоводства и огородничества для собственных нужд” придётся закрыть, как и другие объекты для получения прибыли, подчёркивает юрист.

«На земле, предназначенной для ведения бизнеса, торговля может быть разрешена только при наличии соответствующей категории и зонирования, что для СНТ — крайне редкий случай. <…> Единственный легальный инструмент для “сохранения” магазина — смена категории участка или изменение территориальной зоны, что требует сложной многоэтапной процедуры согласования с властями и по сути практически недостижимо для обычных СНТ», — констатирует Юрий Митин.

Что могут изменить в законе о запрете бизнеса в СНТ

По словам Александра Ржаненкова, среди объектов, которые располагаются на территории СНТ, наибольшим спросом у дачников на сегодняшний день пользуются не магазины с ПВЗ, а медицинские пункты.

Впрочем, если законодательные изменения будут негативно сказываться на комфорте дачников, депутаты будут готовы рассмотреть их предложения, связанные с размещением тех или иных объектов в садовых некоммерческих товариществах.

«Мы всегда стараемся внимательно относиться к пожеланиям граждан. Если будут инициированы какие-то разумные предложения, мы для этого и существуем, чтобы эту инициативу в установленном порядке вносить на те уровни власти, где принимаются соответствующие решения. В том числе — и на федеральный уровень», — подчеркнул депутат.

Резюмируя, парламентарий отметил, что на территории СНТ недопустимо размещать предприятия, которые мешают жителям садоводств.

При этом Александр Ржаненков допустил, что в будущем в законе «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд <…>» могла бы появиться норма, согласно которой часть заработка, полученного благодаря использованию земельного участка в СНТ, будет тратиться на нужды садоводства, включая, например, проведение электричества или прокладку других коммуникаций.

Виктория Грушевская

Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург» dp.ru Деловые новости 11.07.2025