Комментарии в СМИ

«Охранная зона — не приговор»

Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры», разъясняет особенности применения новеллы в ГК о самовольных постройках. 

За снос построек в охранных зонах собственникам заплатят, решил Конституционный суд. Правда, если владелец не знал об ограничениях.
Конституционный суд вернул на пересмотр дело Юрия Тихонова. Напомним фабулу вкратце. Домик в садоводстве был построен в 1975 году. Проект согласовали; о наличии поблизости газопровода, построенного в 1969-м, собственник не знал. В 2016 году юристы компании «Газпром трансгаз Москва» потребовали признать постройки самовольными и снести их за счет владельца. Все судебные инстанции, включая Верховный суд, подтвердили правильность этих требований. Они основаны на статье 32 Федерального закона о газоснабжении. Но в 2018 году в Гражданском кодексе появилась новелла о том, что постройка не может считаться самовольной, если владелец не знал и не мог знать об ограничениях. КС признал эти основания достаточными и отправил дело на новое рассмотрение. Юристы полагают, что результатом будет решение о выплате владельцу предварительной компенсации в размере рыночной стоимости и убытков, связанных с переездом.

В регионах похожих дел – десятки. В Ленобласти тоже есть несколько судебных дел и казусов, связанных с газопроводами.

Спорные ситуации неизбежно будут возникать по мере продвижения программы бесплатной газификации в Ленобласти и в Петербурге, при прокладке новых газопроводов в населенных пунктах и внесении старых сетей в кадастр.

Возможно, решение КС РФ будет полезным и в других случаях – например, при установлении охранных зон для памятников или аэродромов.

Мнения экспертов:
«Общий смысл постановления КС РФ: если постройка находится в зоне с особыми условиями (ЗОУИТ), и при этом ее владелец не мог знать о наличии ограничений, то, несмотря на самовольный характер постройки, она должна сохраняться. А если требования безопасности требуют сноса, то выплачивается компенсация (за обычную самовольную постройку возмещение не положено). То есть речь идет, так сказать, о «добросовестной самовольной постройке». Никаких ограничений по субъекту права либо по конкретному виду ЗОУИТ это решение не устанавливает, и в целом есть основания его толковать расширительно. Однако КС РФ признал оспариваемые нормы конституционными и лишь выявил общеобязательный конституционно-правовой смысл этого регулирования. На практике суды могут достаточно вольно относиться к этому и говорить о «неприменимости выводов» КС РФ для конкретного дела…» — заключает Дмитрий Некрестьянов,
партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

«Постановление КС посвящено не столько охранным зонам газопроводов, сколько вопросу о соотношении норм ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках с нормами иных законов, устанавливающих правовой режим ЗОУИТ.
Так, ст. 32 закона «О газоснабжении в РФ» (69-ФЗ) предусматривает необходимость сноса построек, возведенных ближе установленных минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения. Указанная норма ничего не говорит о том, что условием сноса постройки должно быть ее признание самовольной. Именно поэтому заявитель не смог добиться пересмотра судебных актов «по новым обстоятельствам». Он ссылался на изменение в 2018 году положений ст. 222 ГК РФ, а нижестоящие суды указали, что ст. 32 закона № 69-ФЗ осталась неизменной, значит, никаких новых обстоятельств не возникло, и постройки все равно подлежат сносу.
В свою очередь, КС указал, что суды применили санкцию в виде сноса, по сути, к добросовестному лицу, которое не подозревало, что строит в нарушение каких-либо норм. В то же время с 2018 года такие постройки не могут быть признаны самовольными, именно это и является тем новым обстоятельством, которое влечет пересмотр судебных актов.
В процессе нового рассмотрения дела подлежит разрешению вопрос о возможности сохранения построек. (Думается, что ответ на этот вопрос будет отрицательным.) В случае невозможности их сохранения собственник должен получить полную компенсацию убытков. Снос в данном случае не будет санкцией за несуществующее нарушение. Он направлен на исполнение требований закона и обеспечение безопасности, в том числе – того же собственника. Но платить за банкет будет уже владелец газопровода или, в некоторых случаях, государство.
Из текста постановления усматривается, что правовая позиция КС РФ является универсальной, то есть сформулирована в отношении любых ЗОУИТ. В свою очередь, положения п. 1 ст. 222 ГК РФ также являются универсальными и подлежат применению к любым ситуациям, связанным с нарушением «скрытых» ограничений» — комментирует Владислав Шестаков, адвокат, партнер АБ «ФРЕММ».

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 06.12.2021

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ