Комментарии в СМИ

«ЗакС мстит Смольному реновацией»

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», подчеркивает, что возможность установления государственными органами власти запретов на продажу строящегося жилья законом не предусмотрена.

На публичных слушаниях депутаты ожидаемо разнесли в пух и прах программу реновации застроенных территорий — к 2019 году она будет выполнена только на 10% от плана. Относительно дальнейших действий мнения двух ветвей власти расходятся: депутаты предлагают наложить мораторий на продажу квартир в кварталах и, по сути, свернуть реновацию, Смольный намерен довести дело до конца и продлить инвесторам сроки.

Широко анонсированные депутатские слушания по программе реновации публика ждет с начала июня. И не столько потому, что реновация превращается в очередной городской градостроительный мем, сколько из-за выступлений главных фигурантов «Дела Нотяга»: Максима Резника и «спонсора» протестных акций Сергея Никешина.

Формально слушания переносились из-за сильной занятости на стадионе основного содокладчика, председателя комитета по строительству Сергея Морозова. На деле же, как говорят участники рынка, все ждали возвращения из отпуска начальника отдела перспективного развития комстроя Игоря Шикалова, поскольку кроме него в Смольном поговорить с депутатами о реновации на равных просто некому. Вот и в этот раз господин Морозов умчался встречаться с делегатами ФИФА, успев лишь зачитать краткий доклад о текущем положении дел в реновируемых кварталах. (Самих инвесторов, к слову, вообще не пригласили. Сергей Никешин объяснил: у нас тут тет-а-тет со Смольным как автором законопроекта, к инвесторам вопросов нет. — Прим. ред).

Законодательный забор

Сергей Морозов напомнил, что программа стартовала в 2008 году, в ней приняли участие два инвестора. Это компания «СПб Реновация», которая на торгах приобрела право развития 22 кварталов, а также компания «Воин-В» Олега Глущенко, которая взялась за реализацию проекта в знакомом для себя районе Ульянки. Всего по программе реновации до 2019 года должно было быть построено более 8,4 млн кв. м жилья, из которых 1 млн 12 тысяч кв. м должны были быть переданы городу. Еще 1,6 млн кв. м нужно построить для переселения жителей хрущевок. В итоге в этих кварталах к 2019 году численность жителей должна была увеличиться втрое — с 110 тысяч до 350 тысяч человек.

Большая часть проектов планировок была разработана к 2011 — 2012 годам. Однако затем, по словам чиновника, программа уперлась в многочисленные законодательные и градостроительные изменения, поэтому и параметры застройки претерпели изменения. Одновременно выяснилось, что в ряде кварталов отсутствуют стартовые пятна под строительство первого дома для отселения граждан. Для удобства комитет разделил все кварталы по уровню риска по принципу «светофора». В зеленую зону попали 10 кварталов, по которым уже идут работы, в желтую зону — 4 квартала в статусе «подготовка к работе», еще по 9 кварталам работы не ведутся из-за отсутствия стартовых пятен.

На сегодняшний день с начала реализации программы скромно построено 9 домов площадью 66 тысяч кв. м (это ничтожный 1% от программных объемов). В настоящее время активное строительство ведется на 8 территориях, где строится 18 домов на 284 тысяч кв. м.

Но в то же время, как заявил Сергей Морозов, к моменту окончания программы (январю 2019 года) та же «СПб Реновация» построит всего лишь 800 тысяч кв. м. Это около 10% от строительных объемов, предусмотренных ППТ. Компания сможет передать городу 62 тысячи кв. м жилья (6,3% от обязательств компании в 980 тысяч кв. м).

«Воин-В» к февралю 2018 года построит в квартале около 35 тысяч кв. м жилья, или 13% от первоначального объема в проекте планировки. А городу компания Олега Глущенко передаст не более 2,2 тысячи кв. м жилья из 31,6 тысячи кв. м, как прописано в инвестдоговоре. Т.е. вообще около 7%.

В конечном итоге, как признаются в Смольном, к моменту формального завершения программа будет выполнена меньше чем на 10% от заявленных объемов. Но отказываться от реновации власти не хотят. «Принимая во внимание ожидание 110 тысяч жителей хрущевок переселения в современные дома, считаю целесообразным продолжение работы по реновации территорий», — констатировал господин Морозов. Но просто продлить сроки — мало.

Программу нужно менять. Прежде всего в Смольном хотят ввести возможность переселения граждан в другие кварталы реновации, наделить себя правом изымать у собственников жилье в кварталах (для госнужд) и выставлять вопрос о сносе дома на голосование жильцов, а также решить одну из главных проблем — право формировать земельный участок и проектировать на нем дома до момента освобождения от прав третьих лиц.

Плохо сделал — нехорошо будет

«Сергей Эдуардович был краток. У меня доклад подлиннее», — заявил Сергей Никешин и начал получасовую процедуру низложения программы.

В ходе его доклада оказалось, что законодательная власть глубоко обижена на исполнительную. Так, в 2008 году адресная программа была скорее декларацией о намерениях развития тех или иных территорий — именно в таком варианте на тот момент вице-губернатор Александр Вахмистров вносил ее в ЗакС. Хитрый чиновник якобы обманул депутатов: уже через три месяца после одобрения программы в Мариинском дворце были разыграны первые конкурсы. Причем без всякого обследования кварталов, как того требует статья 1 самой программы.

Помимо этого господин Вахмистров обещал, что для реновации квартала должно быть получено 100-процентное согласие всех жильцов квартир, а само развитие может проходить со сносом всех домов в квартале, иначе получится уплотнительная застройка (которая в итоге и получается) и вообще социальное неравенство. По данным комиссии по РЗТ, в «рабочих» кварталах сносится только 50% домов. В неподлежащих сносу домах жители жалуются на грязь, шум и более глобально — стоимость их жилья при такой «уплотниловке» существенно снижается. Жилой фонд обесценивается еще и от копящегося недоремонта — эти кварталы с 2008 года исключены из других городских программ, здесь не ведутся работы по благоустройству и капитальному ремонту.

Пожаловался депутат и на работу Смольного — комиссия собирается очень редко, рабочие группы не имеют полномочий, у самой программы с 2008 года сменилось 12 курирующих вице-губернаторов (и только депутаты — одни и те же) — и город вообще самоустранился от решения проблем собственников сносимого жилья.

После чего единоросс сделал очевидный для всех коллег-парламентариев вывод: при реализации программы реновации город своих целей не достиг. И до конца программы не достигнет, а посему народные избранники предлагают ряд экстренных мер. Во-первых, городу предлагается провести ревизию программы и вынести решение о ее прекращении или замене сноса домов на реконструкцию. В адресную программу должны быть включены все дома внутри квартала, в ней должны быть выделены этапы с четкими сроками, за нарушение которых будут предусмотрены реальные штрафы.

Но самое радикальное предложение заключается в установлении моратория на продажу свободных квартир в домах, строящихся по программе реновации. По словам депутата, мораторий должен стать обеспечительной мерой на случай, если инвестор не сможет выполнить свои обязательства перед городом к концу программы — так бюджет сможет получить компенсацию упущенной выгоды.

Вместе с тем — как будет реализован сам механизм, пока непонятно. «Конечно, мораторий объявим только на основе соответствующих правовых механизмов, но у меня нет сейчас готового рецепта, как это сделать», — признался господин Никешин. Тем не менее уже 22 июня на комиссии по городскому хозяйству будет утверждено соответствующее обращение к губернатору и в городскую прокуратуру, его отправит сам глава комиссии и будет ждать отведенные законом на ответ 15 дней. «Представьте: 2018 год, выборы президента, а у нас под боком социальная бомба из тысяч возмущенных граждан», — попытался усилить эффект парламентарий.

В комитете по строительству отнеслись к инициативе флегматично. «Прокуратура сегодня высказалась и была права — надо учитывать интересы всех граждан, а жителей, которые ходатайствуют за программу, больше, чем тех, кто против. Я действительно не вижу поводов для остановки инвестиционного договора. Игорь Николаевич (Албин. — Прим. ред.) неоднократно говорил, что такая программа должна продолжаться», — рассказал «Общественному контролю» господин Шикалов.

А вот участники рынка были настроены к инициативе более радикально и не стеснялись говорить как есть. «Иначе как прогрессирующим маразмом это не назовешь. Во-первых, это чисто юридически невозможно. Во-вторых, Сергей Никешин сам является девелопером, инвестором, он прекрасно понимает, что, для того чтобы что-то построить, нужно привлечь деньги, продажи, это элементарная экономика, — рассказал “ОК-информ” собеседник, знакомый с ходом программы. — Чтобы выполнить обязательство перед городом и построить 1 млн кв. м, нужно как минимум 50 млрд рублей плюс пара-тройка миллиардов на “социалку”, которую дали застройщикам в нагрузку, и найти место под нее. Кто пойдет в такой проект с тем багажом обременений, которые там выскочили, без пятен под первый дом?».

Кстати, по словам участников рынка, Сергей Никешин еще на этапе утверждения закона знал о проблемах со стартовыми пятнами в том же Автово, на Гражданке, в Щемиловке, знал он о них все время, пока заседал в комиссии по РЗТ. Однако возмущаться на публику начал только сейчас, когда программа зашла в тупик.

Еще одно предположение собеседников «Общественного контроля» — странные по своей природе общественные слушания были организованы как ответ в негласном противостоянии Смольного и ЗакСа в преддверии осенних выборов. Ответ этот — прежде всего на историю с Олегом Глущенко, который, как считается, с помощью Смольного обеспечил уютную камеру депутату Вячеславу Нотягу, а его коллегам Резнику и Никешину — проверки Следственного комитета. Кто прав в этом микроконфликте, станет ясно 7 июля — в этот день Никешин и Глущенко встретятся в суде по делу о защите чести и достоинства депутата.

Возможность застройщика заключать договоры участия в долевом строительстве регулируется 214-ФЗ, рассказал Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры». По словам эксперта, возможность установления государственными органами власти запретов на продажу строящегося жилья законом не предусмотрена. «Между тем, если земельные участки находятся у застройщика в аренде, то город как арендодатель при существенном нарушении договора аренды имеет право расторгнуть договор с застройщиком. В таком случае после утраты прав на землю застройщик утратит и право продавать квартиры в недострое», — объясняет эксперт.

«Вопрос гражданского оборота регулируется гражданским законодательством, и на уровне субъекта федерации нет правового основания запрещать коммерческой организации осуществлять те виды деятельности, для выполнения которых она была зарегистрирована. Таким образом, введение моратория невозможно по правовым основаниям. Данное предложение на фоне других заявлений депутатов выглядит особенно странным, так как является абсолютно незаконным», — рассказали в компании «СПб Реновация». Там также добавили, что депутатская инициатива о моратории — это проявление равнодушного отношения к десяткам тысяч людей, ожидающих переселения в новые квартиры из ветхого жилья. «Она лишена здравого смысла и не соответствует статусу народного избранника», — комментируют представители девелопера.

Михаил Немировский

 

Ссылка на источник

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ