Комментарии в СМИ

«Наиболее прозрачный и урегулированный вариант — переуступка прав по договорам участия в долевом строительстве». Юрий Халимовский

Право на будущую квартиру в еще не построенном доме – товар специфический. Его не так просто приобрести (возможны различные варианты), но еще труднее – перепродать. На растущем рынке такие договоры встречались относительно редко. В сегодняшней экономической ситуации они становятся все популярнее.

В практике нередко возникают ситуации, когда дольщик передает свои права по договору с застройщиком другому лицу. Такая уступка называется цессией. Она может быть вызвана как простой нехваткой денежных средств, так и утратой интереса к приобретаемому объекту и желанием купить другой, или изменением семейных обстоятельств и другими жизненными перипетиями. Дольщик может преследовать и чисто коммерческий интерес: цена передаваемых прав может быть больше, чем первоначальная стоимость объекта, указанная в договоре.
При строительстве многоквартирных домов, наряду с договором участия в долевом строительстве (ДДУ), продолжают использоваться предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор, а также приобретение прав на строящееся помещение путем участия в жилищном строительном кооперативе (ЖСК). В каждом из перечисленных случаев процедура уступки прав на строящееся помещение различна.
Для уступки прав по

договору участия в долевом строительстве законом

№ 214-ФЗ установлены жесткие требования. Такая уступка возможна только после государственной регистрации договора и полной оплаты цены. В таком случае соглашение об уступке прав заключается между прежним и новым дольщиками и не требует согласия застройщика. Когда цена выплачена не полностью, нужно передавать не только права, но и обязанности по договору (так называемый «перевод долга»), для чего придется получить предварительное согласие застройщика и подписать трехстороннее соглашение о замене стороны в договоре. (Замена стороны не является основанием для пересмотра каких-либо пунктов ранее подписанного договора).
Соглашение об уступке прав или о переводе долга по договору участия в долевом строительстве также подлежит обязательной госрегистрации. В случае, когда дольщик уже получил квартиру от застройщика по акту, уступка становится невозможной, дольщику придется сначала регистрировать право на квартиру и только потом передавать права на нее по договору купли-продажи, дарения или мены.
При переуступке прав по

предварительному договору купли-продажи

строящегося жилья, как и в случае с переводом долга по ДДУ, необходимо передавать единовременно как права, так и обязанности. Поэтому такая уступка возможна лишь с согласия застройщика-продавца.
В отличие от ДДУ, замена стороны по предварительному договору происходит в простой письменной или нотариальной форме (в зависимости от формы предварительного договора) и не требует государственной регистрации. Тем более внимательным нужно быть при урегулировании финансовых отношений с компанией-продавцом. Покупатель по предварительному договору вносит денежные средства в качестве обеспечительного платежа. В соглашении о замене стороны должно быть точно указано, что новый покупатель не вносит эти средства повторно застройщику-продавцу, а оплачивает прежнему покупателю стоимость его права по предварительному договору на заключение в будущем основного договора купли-продажи. Расчеты между новым и прежним покупателями могут быть урегулированы и в отдельном соглашении между ними.
Особенность переуступки прав по

инвестиционному договору

заключается в том, что стороной такого договора может быть только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Уступить права по такому договору физическому лицу нельзя. Замена стороны в инвестиционном обязательстве подчиняется общим правилам: право можно передать без согласия второй стороны договора, а вот обязанности можно перевести только при наличии согласия контрагента. Предварительным договором купли-продажи и инвестиционным договором может быть особо оговорена

обязанность инвестора получать согласие застройщика

на уступку прав.
В случае приобретения строящегося помещения за счет заемных средств, помимо согласия застройщика, при переуступке прав может потребоваться

согласие кредитной организации (банка)

, выдавшей приобретателю кредит. Необходимость получения этого согласия предусматривается, как правило, кредитным договором, или прописывается прямо в договоре о приобретении строящегося помещения.

Передача прав на получение строящегося помещения в ЖСК

осуществляется не в порядке цессии. В этом случае права приобретателя возникают не из договора, а на основе членства в ЖСК. Уставом кооператива должны быть предусмотрены порядок вступления в ЖСК, выхода из него и выдачи паевого взноса. В чистом виде уступка прав члена кооператива законодательством не предусмотрена. По сути один дольщик должен прекратить членство в ЖСК (и получить право на возврат внесенных паевых платежей), а другой вступить в число членов (и приобрести обязанность внести пай). После этого между ЖСК, прежним и новым членом кооператива можно заключить соглашение об уступке права на возврат пая кооперативом новому члену. А новый член кооператива, в свою очередь, может зачесть это требование в счет своей обязанности внести пай. Процедурные вопросы решаются в зависимости от уставных документов конкретного кооператива. (Оформление принятия в члены ЖСК и прекращения членства происходит по-разному, сроки расчетов также могут различаться). Остается проблема приобретения новым членом прав на ту же квартиру, что была у предыдущего члена кооператива. В настоящее время это зависит исключительно от решения общего собрания членов ЖСК, закон не предусматривает возможности заключать на этот счет какие-либо формальные соглашения.

Правовое регулирование передачи прав на строящееся помещение в ЖСКпредставляется неоднозначным

, что затрудняет приобретение и защиту прав нового члена ЖСК.
Наиболее прозрачный и урегулированный вариант — переуступка прав по договорам участия в долевом строительстве. В отличие от инвестиционного договора, ДДУ не ограничивают круг лиц, которые могут выступать сторонами. В отличие от членства в ЖСК, договор участия в долевом строительстве позволяет однозначно идентифицировать приобретаемое помещение. Госрегистрация ДДУ и обязанность застройщика предоставлять заинтересованным лицам (дольщикам) свои учредительные документы, а годовые отчеты, бухгалтерские балансы и аудиторское заключение за последний год дает покупателю больше уверенности в стабильности финансового состояния застройщика.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ