Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о ситуации на рынке недвижимости.

На саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Петербурге обсуждались широкие вопросы от тенденций рынка до конкретных проектов и юридических кейсов. Большинство докладов было адресовано профессионалам, но затрагивались и темы, которые интересны частным, в том числе и неквалифицированным инвесторам.

И хоть до квадриллиона (1000 трлн.) рублей даже всему рынку еще далеко, но плох тот солдат, который не мечтает стать генералом, плох тот инвестор, который думает только краткосрочными перспективами и незначительными масштабами.

Спикеры рассматривали преимущества и недостатки разных способов финансирования в недвижимость.

На панели «ЗПИФ. Инструкция по сборке» солировали представители группы «РВМ Капитал». Заместитель начальника управления по операционному сопровождению деятельности фондов «РВМ Капитал» Магомед Атаев пояснил, что по российскому закону паевой фонд не является юрлицом.

«Это позволяет снизить налог, так как фонды не платят налог на прибыль. Еще одно важное преимущество для инвесторов контроль – сделки ЗПИФов должны быть одобрены и оформлены специализированным депозитарием», – сказал он.

Президент РГУД, генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал» Феликс Блинов пояснил, что фонд может выполнять функцию головой компании холдинга.

«Возможна схема, когда бизнес-недвижимость передается в фонд, а затем действующее предприятие холдинга берет эту недвижимость в аренду. Пайщики фонда получают устойчивый доход за счет денежного потока от аренды. А предприятие же может высвободить капитал из недвижимости, чтобы вложить больше средств в оборот, где норма доходности выше. Это устойчивая схема, она работает во всем мире. В России ее, например, используют федеральная сеть фитнесс-центров и торговая сеть бытовой техники», – сообщил он.

Заместитель генерального директора управляющей компании «РВМ Капитал», заместитель генерального директора УК «РВМ Капитал» Алексей Володарский рассказал о новом фонде, который выбрал необычную точку приложения – флиппинг.

Съема флиппинга известна: приобретается объект недвижимости, требующий ремонта (или достройки), доводится до готовности и продается. Прибыль образуется за счет скидки при покупке «за проблемность» объекта и в качестве платы за работу по превращения убитой недвижимости в достойную.

В принципе, те, кто работает со зданиями или целыми кварталами, делают то же самое. Но тут точка приложения – квартира или дом. Обычно это формат для частных предпринимателей. Здесь же масштаб больше: ЗПИФ «РВМ Флиппинг» рассчитывает получить доходность 25% годовых.

На конференции привели пример. Элитная квартира в ЖК «Четыре ветра», Москва, Тверской район, 4 комнаты, общая площадь 219,7 кв. м. Приобретена на стадии «бетон» за 142 млн. руб. Планируемая стоимость ремонта 50,3 млн. руб., налог и расходы на содержание 3,5 млн. руб. Планируемый срок ремонта 6-8 мес. Ожидаемая цена продажи – 284 млн. руб., маркетинговый бюджет – 3% от цены продажи.

Директор управления по работе на рынках долгового капитала Совкомбанка Никита Реук рассказал о текущей ситуации на рынке облигационных заимствований в строительной отрасли.

Кстати, в последние недели доходность некоторых девелоперских компаний второго эшелона достигла 50% годовых. Не является ли это признаком близких дефолтов? – спросил спикера автор этих строк.

Но конкретных эмитентов Никита Реук разбирать не стал.

«Девелоперы предлагают интересные ставки, но инвестору важно понимать, что именно он покупает. Инвестор должен отдавать себе отчёт, что покупает долг головной компании, а не конкретного проекта», – полагает он.

Действительно, обязательства девелопера по эскроу-счетам и долги по облигациям и кредитам это две большие разницы. Так что нужно внимательно выбирать точку приложения инвестиций.

Управляющий партнер УК «Свиньин и партнеры» Наталья Сухарева сообщила об уже состоявшемся проекте. Это был сложный объект культурного наследия Северной столицы, императорские венные склады, а в советское время механический завод.

Проект «Обводный двор» в экс винных складах был реализован через ЗПИФК «Петербургский арендный № 1». Площадь реконструированных помещений суммарно 25 тыс. кВ. м., отдельные лоты были площадью от 30 до 2,3 тыс. кв. м. Реконструкция велась 5 лет. Сейчас ежеквартальная выплата дохода 10% (за счет аренды). Прирост стоимости пая составил 80%.

Еще один петербургский проект «Скороход Лофт» осветил его директор (компания ООО «Охта Групп») Денис Казберов.

Бывшая обувная фабрика (весь СССР знал ее за относительно неплохую недорогую, но не самую стильную продукцию). Сейчас производство обуви закрыто. Есть 12 корпусов, самые старые советского времени. Все это находится на одной из главных улиц Северной столицы у Московских ворот (и одноименной станции метро). Девелоперы превращают это наследие в современное пространство для бизнеса и творчества, с магазинами и точками общепита, спортзалами. Будет променад с крытой улицей. Креативная среда, где хочется работать и не хочется уходить.

Начальник управления развития продаж и привлечения эмитентов Альфа-банка Ирина Селихова сделала сообщение о цифровых квадратных метрах жилой недвижимости.

Маркетплейс цифровых квадратных метров позволяет инвесторам самостоятельно сформировать портфель из объектов недвижимости с порогом входа от нескольких тысяч рублей. Экспозиция на стоимость недвижимости не имеет корреляции по цене с фондовым рынком, что позволяет провести диверсификацию портфеля. Частным лицам появляется возможность накопить на квартиру через постепенные покупки ЦФА (цифровые финансовые активы). При инвестиции в гостиницы можно провести токинизацию номеров, денежных потоков.

Есть реализованные кейс выпуска ЦФА на арендный поток коммерческой недвижимости (Объект ТРЦ KazanMall, Казань, эмитент «Джи-Групп»).

Покупка ЦФА делает инвестора виртуальным арендодателем. Управлением и сдачей занимается девелопер. Инвестор получает операционный доход.

Отрасли-локомотива нет

На пленарном заседании саммита больше говорили об успехах.

Врио директора СПб ГБУ «Управление инвестиций» Марина Шатрова обозрела инвестиционный климат второго города страны.

Инвестиции в Петербург за 5,5 года суммарно 6,5 трлн. руб. При этом общий объем инвестиций за 2025 года 1,73 трлн. руб., в том числе 1,45 трлн. руб. инвестиции в основной капитал крупных и средних предприятий.

Работает единое окно для инвесторов, обеспечена обратная связь с заинтересованными сторонами.

Начальник управления локализации бизнеса АО «ДТИ Москвы» (Дирекция технологической инфраструктуры Москвы) Алена Журавлева обрисовала технопарки Первопрестольной.

В Москве примерно 1 млн. субъектов МСП. Технопарки, а их 56 штук, в сумме предлагают им 3,1 млн. кВ. м. Этими возможностями пользуются 2,4 тыс. резидентов., они вместе создали 79,3 тыс. рабочих мест. Из всех технопарков городу принадлежат пять, большинство в частной собственности.

В столице есть внятные требования, как получить статус технопарка, как его продлить.

Ассоциированный партнер Группы компаний Б1, руководитель отдела консультаций по недвижимости Илья Сухарников сделал парадоксальное заявление.

«Сейчас нет в отрасли яркого локомотива», – сказал он, имея в виду спрос на недвижимость.

По его подсчетам строительство офисов в Москве и Московской области выросло в 27 раз, причем по этой цифре московский регион более чем на порядок обходит петербургский.

Градостроительные казусы

Адвокат, к.ю.н., партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», вице-президент РГУД Дмитрий Некрестьянов сделал вместе с коллегами обзор интересных кейсов по спорам вокруг недвижимости.

«Процесс в суде начинается, когда вы его не ждете. Подход – мы быстро сделаем, а потом документы дособерем – сейчас такое «не катит», особенно в Москве и Санкт-Петербурге», – предупредил он.

Власти по-разному подходят к жилым и нежилым зданиям. Это понятно, есть социальная ответственность за жизни людей, в том числе детей, маломобильных граждан. Кстати, здание считается жилым, даже если в нем всего одна квартира, которая занимает ничтожный процент от его общей площади. Пример, в советских зданиях АТС (автоматических телефонных станций) закладывалось по две служебные квартиры (для сотрудников спецслужб).

Однозначно реконструкцией признается изменение этажности. Но этажерка внутри зданий реконструкцией не считается, у нас есть два процесса, один мы выиграли, второй продолжается.

Крыльцо меняет площадь здания, к тому же современные нормы требуют обустроить пандус.

«Мораль: надо заранее собирать документы. Это профилактика от претензий госорганов, которые везде видят самовольную реконструкцию. Они обратятся в суд, а тот назначит экспертизу, вывод которой заранее не предсказать», – сказал Дмитрий Некрестьянов.

Изменение назначения здания – еще одна тема. С 1 марта 2026 года подход ужесточился.

Вступил в силу федеральный закон, который установил жесткую привязку вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка к назначению расположенных на нем зданий и сооружений.

«Это очевидная дыра. У нас был кейс, где магазин «Сувениры» доказывал право на развитие, при этом он был расположен в здании с ВРИ «историко-культурная деятельность». Нам повезло выиграть, но это было хоть и не так давно, но до вступление в силу нового закона. Сегодня, думаю, мы бы это дело проиграли бы», – сказал адвокат.

Программа задана

«Как выбрать программное обеспечение под свои задачи? Что важнее, красивый маркетинг или функциональное содержание?» на саммите РГУД коснулись и этой темы. Актуальна она больше для бизнесменов, но что-то полезно и обычным пользователям.

Генеральный директор компании «ЭКСИНКО», председатель экспертного совета по цифровизации строительства РГУД Сергей Должников предупредил, что на презентации почти любое программное обеспечение выглядит убедительно. Красивые панели. Мобильное приложение. BIM. Искусственный интеллект. Автоматические отчеты. Но после покупки может выясниться, что продукт: не соответствует реальным процессам компании; не учитывает фактические трудовые функции специалистов; не обеспечивает требования контроля качества и так далее.

Бренд разработчика и его название в реестре поставщиков ничего не гарантируют.

Задача формулируется потребителем до знакомства с продуктом, иначе это будет чужой набор функций. Правильный вопрос: что именно делает ИИ-функция в моем процессе и кто отвечает за результат? Неправильный вопрос: какой ИИ купить? Важно разобраться: какая ручная операция исчезла, причем в человеко-часах, а не в проценте эффективности. Важный вопрос: кто отвечает за возможную ошибку модели? Эти вопросы следует ставить многим и не только при решении компьютерных задач.

Алексей Миронов

Материал опубликован на сайте «Finversia» 25.09.2026