Комментарии в СМИ

«Отельный ребус»

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов перечисляет «административно правильные» наименования для жилья в краткосрочной аренде.

Граждане, поддержавшие запрет на хостелы в жилых домах, не учли, что и сдача квартир в аренду окажется под угрозой.

На днях группа депутатов Госдумы внесла в парламент законопроект, в котором говорится: «средство размещения» может располагаться только в нежилом фонде.

В действующей редакции закон «Об основах туристской деятельности…» гласит, что предоставление услуг размещения возможно и в жилых помещениях. По мнению авторов нового законопроекта, это противоречит изменившемуся законодательству.

Маразм крепчает. Депутатская инициатива окончательно запутывает и без того непростой вопрос.

В октябре вступил в силу «закон Хованской», запрещающий (в интересах жильцов, разумеется) оказание гостиничных услуг в жилых многоквартирных домах.

7 ноября премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление №1417 – ровно о том же самом: «Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц…»

Граждане всполошились: а не попадёт ли под запрет обычная сдача жилья в аренду (например, краткосрочная, посуточная)?

Федеральные СМИ, представители Минстроя и депутаты наперебой бросились объяснять: ни в коем случае, на аренду никто не покушается! «Новое постановление правительства не направлено на ограничение прав граждан на аренду квартир», – заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. «В СМИ появилась трактовка постановления Правительства РФ как запрет на посуточную аренду квартир. Это абсолютно не так. Гражданский кодекс РФ позволяет сдавать жильё в аренду на любой срок», – согласился сенатор Игорь Фомин.

По форме – правильно: запрет относится не к сдаче жилья в аренду, а к оказанию гостиничных услуг.

Если бы ещё кто-нибудь из федеральных чиновников или экспертов разъяснил гражданам разницу между этими понятиями…

В законодательстве определения гостиничных услуг вы не найдёте: его там нет. Оно есть, например, в постановлении правительства №1085, которое как раз и утверждает Правила предоставления гостиничных услуг в РФ (действует с февраля 2019-го). В этом документе, в частности, говорится: «Исполнитель по просьбе потребителя обязан без дополнительной оплаты обеспечить следующие виды услуг: пользование медицинской аптечкой; доставка в номер корреспонденции; предоставление кипятка, иголок, ниток, одного комплекта посуды и столовых приборов; иные услуги по усмотрению исполнителя».

Значит, если вы сдаёте в аренду квартиру, но при этом на столе оставили катушку с иголкой, а в шкафчике у вас посуда – налицо незаконное использование жилья под гостиницу. Уж не говоря об «иных услугах» – под этот термин можно подвести что угодно.

Про нитки – смешно? А про полотенца?

На днях прокуратура Петроградского района по жалобам жильцов потребовала закрыть мини-отель на Дивенской, 5 (в ЖК «Серебряные зеркала»). Помещения – жилые, с УК «Роял Капитал» собственник заключил агентский договор. Какие договоры подписывали гости – неизвестно.

В релизе ведомства указаны признаки правонарушения: квартиры сдаются посуточно (не криминал!), «в качестве оплаты предусмотрена уборка номера (так в тексте; наверное, имели в виду «в стоимость номера входит…»), в квартирах имеется комплект гелей, шампуней, зубных принадлежностей и полотенец…» Вот по этим признакам правоохранители и решили – гостиница.

На самом деле, важнее те подробности, которые в релиз не попали.

Номера на Дивенской рекламировались (да и сейчас рекламируются) на сайте Booking.com. И не как хостел, а как «Апартаменты ROYAL CAPITAL Apart». Термин «апартаменты» однозначно указывает на гостиничную деятельность и не может относиться к жилью. Здесь сразу весь букет: и нарушение запрета, и закона о рекламе…

Ещё в октябре, после вступления в силу «закона Хованской», мы предупреждали: назвался «апартаментами» – значит, отель. Юрист Дмитрий Некрестьянов, партнёр компании «Качкин и Партнёры», уточняет: «Административно правильные» наименования для жилья в краткосрочной аренде – «комнаты для отдыха», «меблированные комнаты», «доходный дом», «опочивальни»…

Ну, что владельцы помещений и руководители УК законов и постановлений не читают – это полбеды. Хуже того: они не читают и NSP.

И пока так и неясно, чего ждать и чего бояться владельцам квартир, сдающих жильё в аренду. Повторим: сегодня чёткого разграничения между «краткосрочкой» и «гостиничными услугами» нет. Как нет и сложившейся судебной практики. Зато есть решение Конституционного суда об «антисоциальных сделках», которые заключаются, например, для ухода от налогов. Или – как вариант – чтобы прикрыть легитимным договором аренды противозаконную (в жилых домах) гостиничную деятельность. Такие сделки признают мнимыми, со всеми вытекающими.

Надо полагать, что судебная практика в ближайшее время появится. Хотя бы для того, чтобы собственники платили налог на «самозанятых» или на ИП.

Всё зависит от активности контролёров и от того, рискнёт ли власть обозлить сотни тысяч не слишком богатых арендодателей – ради пополнения казны штрафными суммами и новыми налогами.

Мнение эксперта

Владимир Мечтаев, управляющий партнер АБ «ФРЕММ»:

«ФНС вряд ли будет заниматься случаями незаконного оказания гостиничных услуг. Роспотребнадзор может попытаться. Контроль за соблюдением правил оказания гостиничных услуг отнесен к его компетенции. Роспотребнадзор (или соседи, прокуратура, жилищная инспекция) могут доказывать, что краткосрочная сделка аренды (найма) квартиры (комнаты) по сути является предпринимательской деятельностью, хотя арендодатель и не зарегистрирован как предприниматель или юрлицо. И подпадает под определение гостиничной деятельности. Если начнется разбирательство, то суд будет анализировать все имеющиеся признаки. Конечно, одна сторона будет говорить про коды и вид договора, а другая — о том, что это не имеет значения, а важна суть осуществляемой деятельности. А там – как суд решит. Такие дела уже были. В рамках борьбы жильцов с хостелами в жилых домах суды делали выводы, что «сдача в аренду меблированных комнат» является гостиничной деятельностью.

Сейчас людей, сдающих в аренду свои квартиры, к уголовной ответственности за нерегистрацию в качестве предпринимателей не привлекают. Вот если много налогов не заплатят, тогда могут привлечь, но уже по другой статье».

Андрей Некрасов, Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте NSP.ru 19.11.2019

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ