Комментарии в СМИ

«Отлагательное условие при оплате арендных платежей: последствия для сторон»

30.03.2024 Недвижимость и строительство

Екатерина Дятлова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» с материалом об оплате арендных платежей.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Вместе с этим существуют особенности применения отлагательного условия при взыскании арендных платежей. В материале рассмотрим эти особенности и как их разрешает судебная практика.

Екатерина Дятлова, юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнeры»:

В середине марта ВС РФ рассмотрел дело, в котором иностранная компания обратилась в суд к потребительскому кооперативу с иском о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки за нарушение сроков оплаты. Компания обосновывала свои требования тем, что, являясь долевым собственником недвижимого имущества, заключила с кооперативом договор аренды такого имущества (Определение ВС РФ от 12.03.2024 № 305-ЭС23-22770 по делу № А41-60677/2022).

После заключения договора компания направила в адрес кооператива письмо о том, что она находится в процессе постановки на налоговый учет (в связи с ведением деятельности на территории РФ) и открытия расчетного счета в банке, поэтому попросила арендатора не осуществлять в ее адрес никаких платежей до момента совершения данных действий.

Впоследствии компания сообщила кооперативу об открытии расчетного счета и необходимости перечислить на такой счет арендную плату за прошедший период, однако кооператив требование компании не исполнил.

Суды трех инстанций поддержали доводы кооператива, так как были согласованы два отлагательных условия для внесения арендатором арендной платы, одно из которых не наступило (постановка на налоговый учет), поэтому компания заявила настоящие требования преждевременно.

ВС РФ указал, что при заключении сделки под отлагательным условием обе стороны пребывают в состоянии неопределенности в отношении прав и обязанностей, предусмотренных сделкой. Их права и обязанности с равной степенью вероятности могут как возникнуть, так и не возникнуть. В данном же случае договор аренды исполняется, так как кооператив фактически пользуется недвижимым имуществом.

При этом письмо компании, в котором она попросила кооператив не осуществлять в ее адрес никаких платежей до момента постановки на налоговый учет и открытия расчетного счета в банке, является юридически значимым сообщением об установлении срока исполнения арендатором обязательства по оплате пользования имуществом по уже заключенному и исполняемому договору и не может быть квалифицировано как сделка под отлагательным условием.

ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. В целом определение ВС РФ соответствует положениям законодательства, что вместе с тем не исключает наличия вопросов к его аргументации.

С первого взгляда может показаться, что стороны установили отлагательное условие для начала возникновения обязанности по внесению арендных платежей. Вместе с тем от отлагательного условия следует отличать установление момента внесения платы. Отлагательное условие подразумевает, что у лица не возникает обязанности вносить плату до наступления условия. Однако сама суть арендных отношений как специального регулирования предполагает возмездность сделки с момента начала исполнения договора аренды одной из сторон, то есть у арендатора автоматически возникает обязанность вносить арендные платежи после передачи ему объекта в пользование.

В данном случае, на наш взгляд, арендодатель предоставил стороне некую отсрочку внесения арендной платы, что в целом соответствует положениям ст. 190, 314 и 327.1 ГК РФ (примечательно, что ВС РФ вообще не высказался на этот счет). Причем такая отсрочка была поддержана арендатором, который прямо указал в ответном письме, что произведет оплату после получения соответствующего уведомления, что может свидетельствовать о том, что арендатор был согласен на исполнение своего обязательства по оплате «по требованию».

На период «отложенного платежа» нельзя начислять неустойку, поскольку в указанном случае отсутствует просрочка исполнения. Собственно, по этой причине компания и заявила требования о начислении неустойки не за весь период действия договора, а только за период, следующий по истечении 10 рабочих дней со дня получения уведомления.

ВС РФ, по сути, тоже указал на установление срока исполнения обязательств, но обосновал это все исключительно с помощью конструкции юридически значимого сообщения, не применив положения общей части о сроках исполнения.

Материал опубликован на сайте «Экономика и жизнь»» 28.03.2024