Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об инвестициях в здания-памятники.

Все объекты культурного наследия хотят внести в единый реестр, чтобы они стали видны инвесторам.

На прошлой неделе на портале regulation.gov.ru завершилось обсуждение законопроекта о едином реестре запущенных памятников архитектуры. С инициативой выступил Минкульт.

Хотя эксперты в целом доброжелательно оценивают инициативу, они указывают, что её реализация потребует проработки.

Что предусматривает законопроект

Как отмечается в пояснительной записке, в правительстве работают над программой, по которой к 2030 году «в удовлетворительное состояние» при участии АО «Дом.РФ» должны быть приведены не менее 1 тыс. памятников.

Для этого требуется «механизм сопровождения инвесторов, участвующих в мероприятиях по обеспечению сохранности объектов культурного наследия, на всех этапах осуществления таких мероприятий, включая этап вовлечения объекта культурного наследия в хозяйственный оборот». Так, нужно проинформировать инвесторов о требующих внимания объектах и возможных мерах поддержки при восстановлении этих зданий.

В некоторых регионах уже есть открытые реестры, которые создавались со схожими целями, но они разнятся по объёму информации. Поэтому предлагается создать единый на всю страну ресурс для отслеживания нуждающихся в восстановлении памятников. Его предполагается разработать на базе Единой системы жилищного строительства, оператором которой является «Дом.РФ». На сайте этой системы уже содержатся данные о новостройках, об инвесторах, аналитика для бизнеса и другая информация.

Сколько всего запущенных памятников

С одной стороны, затея стоящая, рассуждает руководитель компании «АСМ» архитектор Алексей Михайлов. С другой — есть масса регионов, которые даже не понимают, какое количество в принципе у них заслуживающих быть под охраной старинных зданий. Так, по словам эксперта, в Ингушетии в реестре наследия состоит около 2,7 тыс. объектов. «Сейчас, плотно исследуя Ингушетию, мы понимаем, что, выявляя исторические постройки и на равнине, и в горах, мы приблизимся к цифре 5 тыс. объектов», — говорит Михайлов.

Но у местных властей, а тем более у Минкульта, вероятно, нет никаких возможностей, чтобы забраться на труднодоступные горы и всё обследовать. Такая же ситуация может быть в Калининградской области и других регионах. «Поэтому я очень сомневаюсь в быстром создании цельного реестра по всей стране», — говорит Михайлов. К тому же постоянно выявляются новые объекты. Некоторые из старых приходят в аварийное состояние.

В итоге речь может идти о десятках тысяч зданий. И их недостаточно просто внести в реестр — нужно провести фотофиксацию и хотя бы минимальные обследования, чтобы определить степень аварийности.

«Это огромный фронт работы, которой, я предполагаю, окажется гораздо больше, чем желающих инвесторов. Учитывая, что все прекрасно понимают: реставрация по экономике намного дороже, чем любое новое строительство», — добавил Михайлов.

Как сообщал «ДП», в Петербурге, по мнению градозащитников, может насчитываться несколько десятков разрушающихся памятников, причём, как правило, они в таком состоянии давно и число их более или менее стабильно.

«Реестр объектов культурного наследия и информация об ограничениях на развитие тех или иных объектов повысит информационную прозрачность в данном сегменте рынка девелопмента, который имеет большое значение для Санкт–Петербурга», — отметил операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.

По его мнению, для какой–то части инвесторов это снимет избыточные опасения относительно входа в проекты, связанные с объектами культурного наследия. Также это позволит инвесторам/девелоперам более точно оценивать свои силы и формировать более правильные ожидания относительно работы с ОКН, что, возможно, позволит снизить количество проектов, которые не были доведены до завершения. Однако для существенно более массового привлечения девелоперов нужны и другие шаги по упрощению работы с ОКН и снижению рисков реализации таких проектов, говорит эксперт.

Чем опасно создание реестра

«Против включения информации об объектах культурного наследия в Единую информационную систему жилищного строительства нет принципиальных возражений. Многие инвесторы, застройщики, покупатели пользуются данной системой, и информация об ОКН в ней не будет лишней», — отметил в комментарии «ДП» управляющий партнёр 4R Group Михаил Бойцов.

Однако юрист считает излишним размещение в системе сведений о правообладателях объекта культурного наследия и лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения этого объекта. Особенно это касается данных физического лица, которые включают в себя фамилию, имя и (при наличии) отчество, а также СНИЛС.

«Поскольку в соответствии с законом об объектах культурного наследия таким объектом может являться и многоквартирный дом, и жилые помещения, то есть квартиры, можно предположить, что в систему будут выложены сведения обо всех собственниках квартир», — говорит Бойцов.

Формулировка проекта закона о включении в систему сведений о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта культурного наследия, тоже вызывает вопросы. «Обременениями объектов могут быть и ипотека, и аренда, и договоры найма, и договоры пожизненного содержания с иждивением и так далее с соответствующими лицами, в пользу которых такие обременения установлены», — добавил юрист.

Партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов в комментарии «ДП» отметил, что новой информации реестр нести не будет, поскольку предполагаемые к включению в него сведения уже есть в реестрах объектов культурного наследия и недвижимости. То, что предполагается указывать полные данные ФИО и СНИЛС правообладателей ОКН, «противоречит ранее принятому решению о запрете на раскрытие персональных данных физических лиц без их согласия».

«С учётом того, что реестр не несёт новой информации, а лишь аккумулирует информацию из других реестров, можно сказать, что он никак не скажется на правоприменительной практике», — говорит Некрестьянов.

Если говорить об объектах в неудовлетворительном состоянии, такой реестр мог бы принести пользу, отметил в комментарии «ДП» юрист Павел Шапчиц.

«Польза могла бы быть такая: каждому региону устанавливать целевые показатели по выведению из аварийного состояния, причём ввести законодательный запрет на исключение таких объектов из реестра (во избежание ненужных соблазнов для исполнительной власти). Для федерального имущества — возложить ответственность совместно на ФАУГИ и регионы», — добавил Шапчиц.

Вадим Кузьмицкий

Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург» dp.ru Деловые новости 19.11.2024