Комментарии в СМИ

Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о расселении аварийного жилья.

Завершилось общественное обсуждение законопроекта, который предусматривает новые правила расселения аварийного жилья. Среди ключевых изменений — пересмотр размеров денежной компенсации за изымаемые квадратные метры, а также право собственника на получение нескольких квартир аналогичного метража. Изменения затронут владельцев недвижимости в домах, выселение которых начнется после 1 января 2025 года. Редакция ИА «Движение.ру» разбиралась в поправках.

Около 100 млн кв. м, или 4% от всего многоквартирного жилищного фонда России, имеют износ более 65%. Такие данные приводятся в стратегии развития строительной сферы и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года. На 1 января 2024 года объем аварийного жилищного фонда в России оценивался Минстроем в 35,8 млн кв. м, федеральный Фонд развития территорий (ФРТ) насчитал чуть меньше — 22,8 млн кв. м.

Максимальное количество «авариек», по данным ФРТ, в Республике Саха (Якутия), Архангельской области, Ханты-Мансийском автономном округе и Карелии. В этих регионах в совокупности 5,3 млн кв. м подобных домов, это 23% аварийного жилищного фонда страны.

Что такое аварийное жилье

По закону жилье может быть признано аварийным, если оно представляет угрозу для жизни и здоровья людей.

«Здание считается аварийным, если более 50% жилых помещений и основных несущих конструкций относятся к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих», — поясняет Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

Как по новым правилам переселяться из аварийного жилья

Действующая программа расселения из аварийного жилья была рассчитана на 2019–2024 годы. В нее вошли многоэтажки, которые признали непригодными для проживания в период с 1 января 2017-го по 1 января 2022 года. В 2025 году начнется следующий этап программы по улучшению жилищных условий людей, проживающих в «аварийках». В связи с этим Минстрой РФ решил внести изменения в законодательство. Проект нового плана опубликован на Федеральном портале нормативных правовых актов.

Региональные операторы

Важных нововведений в законопроекте, подготовленном Минстроем РФ и Фондом развития территорий (ФРТ), несколько. Одно из них — появление региональных операторов, которые помогут стандартизировать процесс найма подрядных организаций, например для вывоза строительного мусора, а также наладить взаимодействие с застройщиками. При этом они будут функционировать как некоммерческие организации (НКО).

Предполагается, что региональные операторы, получая финансовую поддержку от ФРТ, будут приобретать или самостоятельно строить жилье, а после предоставлять его жильцам аварийных домов по договору социального найма.

«Планируется, что операторы будут обеспечивать заселение построенного жилья, заключать договоры с гражданами, осуществлять сбор и учет платы. Земля под строительство новых домов им будет предоставляться бесплатно, в частности, это будут участки под снесенными „аварийками“. Так как регоператоры — это НКО и получение прибыли ими не предполагается, ожидается, что себестоимость строительства ниже, чем на рынке новостроек», — прокомментировала Анна Огурцова, замдиректора Департамента стратегических проектов Минстроя.

Снос за свой счет

Согласно действующему законодательству владельцы домов, признанных аварийными, обязаны сносить постройки самостоятельно. Это требование закреплено в Жилищном кодексе, но на практике оно не работает. Как правило, выполнять это требование собственники не спешат, говорит представитель АБ «Качкин и Партнеры».

«Среди ключевых предложений — вычитать затраты на снос аварийного жилья из суммы компенсации. Ведь, как правило, владельцы отказываются это делать, хотя норма и прописана в Жилищном кодексе. Если такая поправка будет принята, то существует вероятность, что стоимость сноса может превысить размер компенсации», — уточняет Валерия Дозорова.

Возмещение в минус

По нынешнему закону при переселении из аварийного жилья собственники могут получить компенсацию за свои квадратные метры по рыночной стоимости или же, без дополнительных выплат, аналогичную по площади недвижимость в том же населенном пункте.

Минстрой предлагает изменить эти правила. Если инициатива будет одобрена, то собственникам придется доплачивать за дополнительные квадратные метры в новом жилье. Но одновременно они смогут претендовать не на одну, а сразу на несколько квартир. При условии, что общая площадь объектов не превышает метраж аварийной недвижимости.

«Пока сложно сказать, как изменится размер возмещения, поскольку предполагается установление его минимального размера. Что касается доплаты, то, например, если у человека была квартира 30 кв.м., а у местных властей есть только жилье в 35 кв.м., то за „лишние“ пять „квадратов“ придется доплатить», — обращает внимание юрист.

Одновременно, чтобы не оставить людей и без жилья, и без денег, в Минстрое планируют пересмотреть подход к определению выкупной цены для жителей аварийных домов.

«Если дом признан аварийным и подлежит сносу, то человек не получит за него ничего, т.к. его ценность приравнивается к нулю. В этом случае возмещение будет рассчитываться исходя из стоимости земли и убытков, связанных с переездом, за вычетом затрат на снос здания», — пояснили ИА «Движение.ру» в Минстрое.

Для домов, которые можно реконструировать, будет учитываться рыночная стоимость жилья и земельного участка, а также расходы на переезд за вычетом расходов на восстановление здания.

«Минимальный размер выплаты должен составлять не менее 50% от средней рыночной стоимости жилья в регионе, которая определяется Минстроем на основе официальных цен за квадратный метр. В зависимости от населенного пункта местные власти могут устанавливать свои минимальные значения, но с учетом рыночной стоимости жилья. А при желании могут и доплатить сверх минимальной суммы», — рассказала Анна Огурцова.

В проекте сохранены требования, что в сумму компенсации должны включаться все убытки в связи с изъятием, в том числе упущенная выгода, поясняет Валерия Дозорова. Согласно судебной практике люди, как правило, просят возместить убытки за непроизведенный капитальный ремонт либо недополученные деньги от сдачи жилья в наем.

«Если аварийное жилье сдавалось в аренду и отношения с нанимателем были надлежащим образом оформлены, то суд вполне может признать требование по упущенной выгоде обоснованным. При этом само по себе желание построить новый дом или, например, в будущем сдавать помещение в наем не посчитают достаточным основанием для определения размера убытков», — комментирует юрист АБ «Качкин и Партнеры».

Если собственник считает, что денежная выплата занижена, то как в предыдущей, так и в нынешней версии законопроекта он может оспорить выкупную стоимость в судебном порядке, поясняет Валерия Дозорова.

Равные права

В законопроекте отдельно рассматриваются интересы граждан, которые проживают в аварийных домах по договору социального найма. Их хотят уравнять в правах с собственниками и снять ограничения на приватизацию квартир.

«Таким образом, у граждан, которые являются нанимателями жилых помещений, появится возможность выбора мер поддержки», — отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Если же люди не захотят приватизировать свои квартиры, то им будет предоставлено новое жилье по договору социального найма. Срок проживания в такой квартире ограничен — 25 лет. Однако в этот период жильцы также имеют право ее выкупить.

«Если у человека нет возможности приобрести квадратные метры, которые он получил по договору социального найма, за собственные средства, то он может воспользоваться кредитом с процентной ставкой, сопоставимой с льготными ипотечными программами. Кроме того, будет установлена специальная плата за наем такого жилья, которую смогут позволить себе даже люди с низким доходом», — поясняет замдиректора Департамента стратегических проектов Минстроя.

Однако в процессе обсуждения нового законопроекта было высказано мнение, что если у жильцов аварийных квартир есть еще одно жилье, то в компенсации им следует отказать.

«Государство заботится о людях, главная задача — чтобы крыша на голову не упала. Это социальная защита населения властями. При этом они должны защищать только тех, кто не имеет другого жилья», — говорит Надежда Косарева, руководитель комиссии по жилполитике Общественного совета при Минстрое России, президент Фонда «Институт экономики города».

Что же касается граждан, которые имеют только одно жилье, в нынешней редакции законопроекта привилегию получают те, кто попадает в программу КРТ, уточняет Надежда Косарева. Таким «аварийщикам» будет предоставлена возможность самостоятельно выбрать другое жилое помещение схожей площади.

В ходе общественного обсуждения законопроекта у экспертов возникло много замечаний. По их мнению, часть предложенных механизмов выделения компенсаций работать не будет.

«В проекте говорится, что квартира не положена тем, кто в течение пяти лет продал другое жилье. Им положено только денежное возмещение. А если люди были вынуждены пойти на такую меру, чтобы, например, оплатить лечение ребенку. Вырученная сумма уже израсходована. Предоставляемой компенсации за аварийное жилье от государства на новую квартиру не хватит… Считаю, что этот раздел нужно еще прорабатывать, чтобы учесть различные жизненные обстоятельства», — комментирует проект закона президент Фонда «Институт экономики города».

Помимо этого, во время обсуждения на комиссии в Минстрое пришли к выводу, что ряд предлагаемых определений не соответствует Жилищному кодексу в понятии наемного жилья социспользования. Поэтому в законодательстве может появиться еще одна категория жилья, созданная именно под «аварийщиков».

Юлия Клиндухова

Материал опубликован на сайте «Движение.ру» 30.10.2024