Комментарии в СМИ

«Петербургские подвалы возвращают в состав общего имущества собственников»

02.11.2016 Недвижимость и строительство

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что согласно сложившейся судебной практике, если подвальные и чердачные помещения могут использоваться по самостоятельному назначению, то они не являются общим имуществом.

Свыше 700 объектов площадью 70 тыс. м² город возвратил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Среди них есть подвальные и чердачные помещения, в которые сегодня обслуживающие организации имеют доступ без препятствий. Однако возвращение некоторых объектов по закону невозможно.

С февраля 2009 г. в Петербурге действует комиссия по учету имущества Санкт-Петербурга. Почти за 8 лет комиссией с участием представителей органов государственного контроля и надзора было рассмотрено более 900 объектов, обладающих признаками общедомового имущества, и большая часть из них была возвращена жителям.

Так, только в этом году, по данным Госжилинспекции СПб, были приняты решения о возврате жителям более 300 объектов. Они были исключены из реестра собственности города и перешли в собственность жителей многоквартирных домов.

Однако судьбу некоторых объектов приходится решать исключительно через суд.

Сложная гидрология

Проблема в том, что до принятия закона о приватизации в 1991 г. понятия «общедомовое имущество» не было как такового, а почти весь жилищный фонд, кроме домов ЖСК и частных домовладений, находился в собственности государства и ведении Ленгорисполкома.

«Граждане раньше собственности на квартиры в таких домах не имели, проживали по договорам социального найма, частично погашая текущие расходы на содержание жилья, а государством погашались в полном объеме расходы на строительство жилых зданий и содержание жилищно-коммунального хозяйства, – комментирует ситуацию заместитель начальника Госжилинспекции СПб Юрий Кузин. – Перед городом как собственником недвижимости стоял вопрос качественного содержания не только подвалов, чердаков, лестничных клеток, но и всей сопутствующей коммунальной инфраструктуры домовладений».

Для того чтобы покрыть часть расходов и повысить эффективность содержания госимущества, такие помещения, которые по факту не использовались, сдавались в аренду, например, под конторы, творческие или ремонтные мастерские и т.п.

Арендаторы были обязаны следить за состоянием помещений и мест общего пользования, а учитывая возраст жилищного фонда Петербурга и сложные гидрологические условия, это было для города особенно актуально.

Смена эпох и владельцев

Но с принятием закона о приватизации граждане получили право выкупа жилья. Аналогично законом такое право было предоставлено арендаторам – право выкупа помещений, ранее входивших в места общего пользования, но до момента приватизации первой квартиры в доме выделенных в отдельное помещение. Это и породило некоторые конфликтные ситуации. То есть фактически некоторые нежилые помещения, исключенные ранее собственником на законном основании из состава мест общего пользования, с общепризнанными признаками общедомового имущества находятся либо в частных руках, либо в собственности города. Решения о возврате их жильцам может принимать сегодня только суд.

В случае с арендаторами – у них есть право преимущественного выкупа, поэтому даже если город пытается отстаивать свою позицию через суд, его могут обязать эти помещения продавать фактическому пользователю – арендатору.

«Чаще обычного бытует мнение, что представитель собственника – райисполком такие помещения в доме выделял из состава мест общего пользования с нарушением нормативных требований, но такие решения принимались районными межведомственными комиссиями, в состав которых в целях исключения нарушений входили не только специалисты исполкома, но и представители органов санитарного и пожарного надзора, органов государственной технической инвентаризации, а также, при необходимости, представители архитектурных и экспертных организаций, органов охраны памятников истории и культуры, – отмечают в Госжилинспекции СПб. – Решение такой комиссии утверждалось решением райисполкома, его законность контролировалась органами прокуратуры города».

Хотя таких объектов в городе не так много, споры вокруг них обычно приобретают громкий резонанс – например, был случай, когда арендатору удалось через суд отстоять за собой право даже на часть лестничной клетки.

Решение за жильцами

По закону с момента приватизации первого помещения в многоквартирном доме решение об использовании мест общего пользования могут принимать только сами собственники.

«Только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может распоряжаться общим имуществом, – говорит Юрий Кузин. – И Петербург, и другие регионы четко стоят на позиции, что, если на момент приватизации первой квартиры какое-то помещение не было выделено из состава общего имущества, но сегодня оно кем-то используется, оно однозначно должно быть возвращено собственникам». По остальным объектам каждый случай индивидуально рассматривают судебные инстанции.

По словам руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, сложившаяся судебная практика исходит из идеи о том, что, если такие помещения могут использоваться по самостоятельному назначению (о чем свидетельствует в том числе их многолетняя сдача в аренду), это не общее имущество, что представляется вполне справедливым.

«Однако, если в таких помещениях находятся такие очевидные объекты общего имущества, как водомерный или тепловой узел, есть все основания требовать признания таких помещений общим имуществом», – отмечает он.

Последнее слово во всех таких спорных ситуациях остается за решением суда, вступившим в законную силу.

Олеся Гончарова

Материал опубликован на сайте газеты «Петербургский дневник» 02.11.2016