Комментарии в СМИ

«Сносные требования»

04.03.2014 Недвижимость и строительство

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказывает о том, на что нужно обращать внимание при выборе жилья и заключения договора с компанией-застройщиком.

Печально известный судебными разбирательствами многоквартирный дом на улице Сегалева все-таки сносят: решение Приморского районного суда признано законным. Построенный на землях, предназначенных для индивидуального жилого строительства, жилой комплекс «Людовик XIV» стал наглядным примером и для недобросовестных застройщиков, у которых впредь не будет шанса оставить незаконное строение, и для покупателей, нужно не только обращать внимание на привлекательную цену, но и проверять ряд документов при оформлении договора.

Нарушения в работе застройщика Служба государственного строительного надзора выявила еще в ноябре 2012 года, выдав предпринимателю предписание о прекращении строительства. Администрация района предупредила «всех заинтересованных лиц» и опубликовала информацию еще о двух адресах, где строительство велось без разрешительной документации (пос. Лисий Нос, Песочная ул., д. 3 и 1-я Никитинская ул., д. 36, лит. А). В июле 2013 года Приморский районный суд удовлетворил иск Службы Госстройнадзора и обязал застройщика снести многоквартирный жилой дом, построенный на землях для индивидуального жилищного строительства (то есть – для дачи или коттеджа, но никак не комплекса на 120 квартир). К делу также подключилась прокуратура, и уже в конце того же месяца главе строительной фирмы ООО «Девелопмент Групп» (компания занималась возведением дома) Ирине Бонд предъявили обвинение в мошенничестве, к которому позже добавилось еще одно – в уничтожении памятника истории и культуры. Предприниматель обязалась восстановить деревянную дачу XIX века, а вместо этого строение просто исчезло с участка.

Совсем недавно требование Приморского районного суда о сносе подтвердил и городской суд Петербурга, обязав застройщика не только освободить участок от незаконно возведенного строения, но и восстановить дачу-памятник. Стоит отметить, что помимо отсутствия разрешительной документации на строительство и нарушения правил землепользования и застройки, строительная компания ООО «Девелопмент Групп» допустила также серьезные технологические нарушения при возведении объекта, не обеспечив здание должным уровнем шумо- и теплоизоляции, пожарной безопасности. При проверке специалисты обнаружили плесень, сомнения комиссии вызвали и перекрытия в доме.

Несмотря на то, что адрес был на слуху и у органов безопасности, и у СМИ, все равно нашлись те, кто заключил-таки договор на приобретение жилья. Крупные застройщики сегодня работают по 214-ФЗ, что дает покупателю гарантии при сделках с недвижимостью, и особенно – в части долевого строительства. Чем будут утешать себя покупатели дома на Сегалева – сказать сложно.

Перед заключением договора юристы советуют в обязательном порядке проверять следующие документы компании-застройщика: учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации строительной компании, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные бухгалтерские отчеты за три последних года предпринимательской деятельности, а также – аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности. «Застройщик может предоставить подлинники или должным образом заверенные копии документов, – поясняет Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры». – Отказ предоставить документы можно рассматривать как признак неблагонадежности компании».

Не лишним будет проверить и сам объект строительства: цели, этапы и сроки реализации, права застройщика на земельный участок, разрешение на строительство и соответствующую проектную документацию, состав общего имущества и функциональное назначение нежилых помещений, предполагаемый срок ввода в эксплуатацию. Информация об объекте должна также содержать данные о возможных рисках (в том числе финансовых) и мерах добровольного страхования, об организациях-подрядчиках, о договорах и сделках, на основании которых привлекаются финансовые средства для строительства и о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. «Если объект уже построен, то здесь вопрос стоит проще: необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам объект и земельный участок под ним, а также удостовериться в их подлинности, получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – рассказывает г-жа Соколова. – Кроме того, при подписании договора купли-продажи необходимо проверить правоспособность и полномочия продавца, запросить актуальную выписку из ЕГРЮЛ». Проверить сведения, которые предоставила компания, можно (и нужно) самостоятельно – достаточно прибегнуть к помощи государственных интернет-ресурсов, таких, например, как, Электронные услуги Росреестра, сайт Публичной кадастровой карты и Региональной информационной системы «Геоинформационная система Санкт-Петербурга».

Чем внимательнее покупатель относится к процедуре проверки, тем меньше у него шансов потерять деньги и желанное жилье. Впрочем, причины «сознательной невнимательности» объясняются довольно просто: квартира в сданном доме обычно стоит на 20-25% дороже, надежный иностранный инвестор обойдется в лишние 15-20% к сумме. Если платить не хочется – придется быть сверхвнимательным и недоверчивым, потому что пока на российском рынке недвижимости правило про скупого и двойную переплату работает почти безотказно.

Для сведения

В 2013 году в Приморском районе зафиксировано 5 случаев строительства многоквартирных домов на участках, предназначенных для индивидуального жилого строительства.

Всю информацию о выданных разрешениях на строительство или реконструкцию на участках для ИЖС, а также сведения о параметрах разрешенного строительства можно получить в администрации района.

Валерия Битюцкая