Комментарии в СМИ
«ПИК лишилась прав на строительство своего первого жилого проекта в Сочи»
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об расторжении договора аренды земли в Сочи с ГК «Пик».
Группа ПИК лишилась первого проекта в Сочи, который готовила два года. Крупнейший застройщик жилья в России не отреставрировал памятник конструктивизма авторства Щусева, из-за чего Росимущество расторгло с ним договор аренды земли.
«Парасанг системс», «дочка» группы ПИК, лишилась прав на реализацию проекта на территории бывшего санатория при Институте курортологии и физиотерапии в Сочи вблизи побережья Черного моря, следует из решений местных судов. Проект, в который ПИК вошла в 2020 году, должен был стать для нее первым в курортном городе.
Компания пыталась оспаривать отказ на выдачу разрешения на строительство жилого комплекса на участке площадью 12,4 га на Курортном проспекте, 110, и подала иск к администрации Сочи. Но Арбитражный суд Краснодарского края с этим не согласился, указывая, что у застройщика больше нет прав на землю. Договор на аренду участка действовал до 2055 года, но в июле 2021 года этот же суд постановил его расторгнуть (решение впоследствии подтвердил Арбитражный суд Северо-Кавказского округа). «Дочка» ПИК оспаривала это решение и ходатайствовала о передаче дела в Верховный суд, но в мае 2022 года тот отказался его рассматривать.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) больше не зафиксировано прав аренды на этот земельный участок, следует из выписки из реестра (есть у РБК). Участок находится в федеральной собственности.
ПИК строит жилье в четырнадцати регионах России. Всего у группы в стадии строительства проектов на 6 млн кв. м жилья, из которых 80% — в Москве и Подмосковье. В Краснодарском крае она работает пока только в Новороссийске. Основные владельцы ПИК — ее президент Сергей Гордеев и ВТБ.
Из-за чего группа ПИК потеряла проект в Сочи
Иск с требованием расторгнуть договор аренды участка с «Парасанг системс» в начале 2021 года подало межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Адыгее. Этот договор был заключен еще в 2006 году, за это время у компании несколько раз менялись владельцы, поясняли ранее в ведомстве. С 2018 года строить здесь жилье планировала «Галс-Девелопмент», подконтрольная ВТБ. В 2020 году ПИК купила у нее этот проект.
Согласно материалам суда, управление Росимущества сначала расторгло договор на аренду здания главного корпуса Института курортологии и физиотерапии, который находится на участке. Это здание — памятник конструктивизма, признанный объектом культурного наследия. Здание построено в 1929 году по проекту архитектора Алексея Щусева. «Парасанг системс» должно было провести его реставрацию, но не сделала этого. После расторжения договора аренды здания «отпали правовые основания использования расположенного под ним земельного участка», следует из решения.
Есть ли шанс у застройщика вернуть проект
Управление Росимущества направило уведомление о расторжении договора аренды через неделю после того, как контроль над проектом перешел группе ПИК, следует из решения суда. В ведомстве ранее сообщали РБК, что «Галс-Девелопмент», согласно дополнительному соглашению к договору аренды, должна была восстановить главный корпус до мая 2020 года, но на момент, когда проект перешел группе ПИК, были выполнены только противоаварийные работы.
С юридической точки зрения при обосновании невозможности исполнения обязательств по реставрации и попыток оспорить прекращение договора аренды не имеют значения доводы о том, что у компании менялся состав собственников, говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев. «Случаи, когда в практике суды принимали бы в расчет аргумент о смене персонального состава собственников компании, мне неизвестны», — добавляет он.
Без действующей аренды власти откажут в выдаче разрешения на строительство и обжаловать такое решение с правовой точки зрения бессмысленно, уверен Алексеев. Снова получить права на участок компания сможет, если он будет выставлен на публичные торги, говорит эксперт. Есть случаи, когда земельное законодательство предусматривает предоставление участка без торгов, но в ситуации с этим проектом в Сочи такая возможность довольно сомнительна, считает юрист. Компания может пробовать повторно получить в аренду объекты недвижимости, но, вероятнее всего, арендодатель в ответ потребует предоставить значительные гарантии исполнения обязательств, отмечает юрист ForwardLegal Галина Стрелкова.
По оценке директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Тимура Рывкина, стоимость этого участка в Сочи может составить 3,5–4 млрд руб. Там можно построить многофункциональный жилой комплекс общей площадью 330–350 тыс. кв. м, полагает он.
Как развивается рынок жилья в Сочи
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, Краснодарский край занимает четвертое место в России по объемам строительства жилья. Сейчас в регионе возводится 8,4 млн кв. м многоквартирных домов в год, больше только в Москве, Подмосковье и Петербурге. Основную часть жилой недвижимости на Кубани строят в Краснодаре (почти 6,5 млн кв. м) и Новороссийске (почти 670 тыс. кв. м). Сочи занимает третье место в регионе, на него приходится 602 тыс. кв. м.
В 2020 году, после начала пандемии коронавируса, в Сочи возник ажиотажный спрос на жилье. Этому способствовало как закрытие границ, так и распространение практики удаленной работы. Продажи оставались на высоком уровне и в 2021 году, причем, по данным экспертов, квартиры в городах черноморского побережья в 90% случаев покупали не местные жители. По данным Росреестра, по итогам первого полугодия 2022 года количество продаж в новостройках Краснодарского края снизилось на 2%. За тот же период в целом по России спрос сократился на 10%.
Цены на квартиры в Сочи продолжают расти, хотя темпы замедлились. По информации сочинской компании Nedvex, с августа 2021 года по август 2022 года средние цены на первичном рынке города выросли на 19%, а с начала года — на 16%. В августе прошлого года рост по сравнению с январем составил 51%.
Надежда Фёдорова
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям