Комментарии в СМИ
«Пленум Верховного суда выпустил постановление о самовольных постройках»
Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о сносе самовольных построек.
Верховный суд подчеркнул, что снос объекта самовольного строительства является «крайней мерой государственного вмешательства».
Постановление № 44 называется округло: «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».
ВС напоминает положения статьи 222 Гражданского кодекса. Самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: участок в установленном порядке не предоставлялся; разрешенное использование участка не допускает строительства на нем данного объекта; объект построен без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений; объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если они действовали на момент начала строительства и продолжают действовать на дату его выявления.
Важно: объект ИЖС или садовый дом, построенные без разрешения на строительство либо до направления уведомления в администрацию, не будут считаться самовольными постройками. До 1 марта 2031 года легальным вариантом остается регистрация собственности на основании декларации, техплана и документа о правах на участок. Владелец самовольной постройки не вправе ей распоряжаться (продавать, дарить и т.д.), пока его право не будет установлено судом.
В постановлении ВС подчеркнуто: снос объекта самовольного строительства является «крайней мерой государственного вмешательства».
Еще один важный момент: постройка не может быть признана самовольной, если владелец не знал о наличии ограничений «в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН», а также в случае получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение объекта». Например, жители коттеджного поселка «Кинза», с которыми сейчас судятся чиновники Всеволожского района, могут вздохнуть немного свободнее: по крайней мере, снос их домам не грозит. Сведения в ЕГРН (на момент покупки участков) были правильные, а у некоторых даже и разрешения на строительство есть.
А вот владельцам построек в Шестом квартале (Новое Токсово), наоборот, стоит встревожиться. Прав на землю у них никаких, кроме садоводческих книжек от СНТ «Защита». По всем реестрам эта земля — муниципальная, категория — «оборонка», а в постановлении сказано сурово: «При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования». То есть шансов на легализацию построенного — ноль.
В документе есть еще важные нюансы, связанные с особенностями исчисления срока исковой давности. Но это, скорее, предмет отдельного разговора и специального комментария.
Мнение эксперта
Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости АБ«Качкин и Партнеры»
— По большей части пленум повторяет ранее озвученные позиции. Напомню, что в октябре 2022 года был утвержден обзор судебной практики по самовольным постройка, и там многие позиции уже были определены.
Из того, что стоит упомянуть:
1) Прямое указание, что если нарушения носят незначительный характер и не создают угрозу безопасности, то это не основание признавать объект самовольной постройкой. При этом суд приводит примеры существенного нарушения (превышение высоты и превышение этажности) и несущественных (отклонение от минимальных отступов, превышение максимального процента застройки). Примеры крайне спорные: непонятно, по какому принципу делается вывод о существенности нарушения. Например, при сравнении превышения высоты на 20 см и нарушения минимального отступа на несколько метров — во многих случаях именно второе нарушение будет более существенным.
2) Указание, что суд обязан исследовать вопрос о возможности приведения объекта в соответствие и при обнаружении такой возможности в судебном решении должно предусматриваться альтернатива — должен предоставляться срок для приведения в соответствие и только потом возможен снос.
3) прямо предусмотрено, что если отказали в иске о легализации самовольной постройки, но после этого постройка была приведена в соответствие, то возможно повторное обращение с иском.
4) Применительно к самовольной реконструкции прямо указано, что возможно принятия решения только в отношении самовольной пристройки, а не всего объекта.
Дмитрий Синочкин
Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 28.12.2023
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям