Комментарии в СМИ

«Почему объекты культурного наследия не в ладах с законом?»

26.10.2020 Недвижимость и строительство

Максим Алексеев, адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует ситуацию с расторжением договоров аренды объектов культурного наследия в связи с «Законом о содействии развитию жилищного строительства».

Сегодня в России наряду с многочисленными программами стимулирования государственно-частного партнерства в сфере сохранения памятников архитектуры возникла ситуация, когда с инвесторами, вложившими сотни миллионов рублей в реставрацию объектов культурного наследия (ОКН), досрочно расторгаются договоры аренды на особняки. Предметами судебных споров стали исторические здания в Москве и ряде других городов России.

Госкомпания АО «Дом.рф» по поручению Росимущества на продажу данных объектов руководствуется федеральным законом от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и решение Правительственной комиссии. Однако ОКН имеют особый статус, который не позволяет их использовать для жилищного строительства, перестраивать, надстраивать, равно как и снести их для строительства жилья.

Арендатор объекта культурного наследия «Дом Майкова», управляющий партнер юридической фирмы «Городисский и Партнеры», Валерий Медведев рассказал, что Дом поэта Аполлона Майкова компания в 2003 г. в плачевном состоянии взяла в аренду по договору государственно-частного партнерства у Росимущества на 25 лет. А в конце 2019 г. компания получила уведомление от «Дом.рф» о досрочном расторжении договора аренды и освобождении здания в связи с проведением аукциона по продаже дома во 2 квартале 2021 г. «На собственные средства была проведена сложнейшая реставрация памятника. Это отмечал Минкульт, а Департамент культурного наследия Москвы приводил его как пример на выставке во Франции и включил в сборник 100 примеров научной реставрации. В 2019 г. здание попало в список Правительственной комиссии на передачу в «Дом.рф» с целью последующей продажи. Считаю, что подобное изъятие должно быть возможно только в отношении недобросовестных арендаторов, которые не выполняют охранные обязательства, но в обратном случае, когда арендатор добросовестно выполняет все условия договора, изъятие несправедливо», — считает Валерий Медведев.

Николай Андрианов, партнер юридической фирмы «Трубор», опираясь на практику Верховного суда, объясняет: «Для того чтобы изъять имущество (в имущественные права в т.ч. входят арендные отношения) у частного (юридического) лица, простой законности недостаточно. Чтобы решение было правомерным, конституционной практикой выработаны три критерия, которые должны быть соблюдены при изъятии имущества в пользу государства у собственника (арендные права по ГК РФ являются также имуществом).

1. Законность. В данном случае, можно считать, этот критерий соблюден, считает юрист.

2. Изъятие должно быть обусловлено объективным публичным интересом. На вопрос, ради какого публичного интереса изымаются объекты культурного наследия, никто ответа не дает, в том числе «Дом.рф» (представители последнего отказались участвовать в круглом столе). Ссылаясь на решения высших судов, считаю недопустимым противопоставлять публичные интересы о развитии территорий, которые закреплены в №161-ФЗ, другим публичным интересам сохранения объектов культурного наследия, закрепленным в №73-ФЗ.

3. Лицу, у которого имущество изымается, должна быть выплачена справедливая компенсация. Конституция (статья 35) гласит, что сначала должны быть оценены убытки в полном объеме, потом — происходить изъятие. То, что сейчас происходит в практике, расходится с этим посылом в корне». По мнению Валерия Медведева, выходом из сложившейся ситуации, пока она не будет законодательно урегулирована (посыл для этого есть: в Госдуме будет рассмотрен законопроект, дающий право предпринимателям-арендаторам объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) преимущественное право при их выкупе после окончания срока аренды), может стать отказ от иска со стороны «Дом.рф», либо заключение мирового соглашения.

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»: «В соответствии с действующим законодательством переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных или обязательственных прав в отношении такого имущества. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды или внесения в него изменений (ст. 617 ГК РФ)».

В 2018 г. законодатели уже предпринимали попытку изъятия объектов культурного наследия из-под действия ФЗ №161-ФЗ, однако законопроект №555681-7 был снят с рассмотрения Государственной думы.

«Каждый год Москва теряет свои исторические памятники. Это может происходить либо по причине отсутствия охранного статуса (тогда их просто сносят), либо здания гибнут за неимением хозяина. Один из ярких примеров – палаты Гурьева, фундаменты которых датируются XVII веком. Уже более 10 лет памятнику не могли найти инвестора ни по одной городской программе, здание разрушается. Разваливается на глазах здание Славяно-Греко-Латинской Академии на Никольской, учебные корпуса которой посещал Ломоносов, за сохранение памятника никто не берется», — рассказал Дмитрий Французов, москвовед, автор проекта о фасадном декоре Mascaron.org.

По данным экспертов Государственной думы РФ, на государственной охране находятся 143 876 объектов культурного наследия, однако лишь 15% от общего числа памятников истории и культуры — в удовлетворительном состоянии. Анастасия Сурикова, автор работы «Земельное законодательство в области охраны объектов культурного наследия: опыт России, Франции и Германии», старший преподаватель кафедры правоведения РГАУ – МСХА им. К.А.Тимирязева, приводит в пример опыт Европы, где государство компенсирует до 70% реставрационных работ независимо от формы партнерства: «Большое количество развитых туристических территорий и существование архитектурного наследия в частной собственности можно объяснить соблюдением самим государством тонкого баланса между уважением права собственности и интересами общества».

Материал опубликован на сайте «CRE. Коммерческая недвижимость» 26.10.2020