Комментарии в СМИ

Как поменялся Градостроительный кодекс РФ в 2019 году

2019 год запомнился обсуждением, как теперь застройщики будут получать финансирование проектов: напрямую от дольщиков или через эскроу-счета, от банков в виде проектного финансирования. Но это не единственные нововведения законодательства, регулирующие градостроительную отрасль страны. Перечень поправок, которые были внесены в Градостроительный кодекс РФ, подготовил юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев. Редакция особо сложные моменты изложила простыми словами.

В уходящем 2019 году было принято четыре Федеральных закона, которыми были внесены поправки в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Я бы отметил следующие:

1. В ГрК РФ была включена норма, согласно которой в случае образования земельного участка путем раздела или выдела из земельного участка, в отношении которого правообладателем ранее были получены градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и разрешение на строительство (РнС), получение нового ГПЗУ в отношении образованных и (или) измененных земельных участков для реализации права строить по РнС не потребуется. Такая поправка существенно снижает риски застройщиков.

Просто: если застройщик поделил участок, на который ранее получил разрешение на строительство и градостроительный план, то новый пакет аналогичных документов получать не нужно.

2. В ГрК РФ вернули возможность «модификации» проектной документации, не влекущей необходимость прохождения повторной экспертизы проектной документации. Так, не проводится экспертиза проектной документации, получившей ранее положительное заключение, в отношении изменений, которые должны соответствовать ряду установленных законом критериев.

Напомню, что после внесенных в ГрК РФ масштабных изменений в августе 2018 года любые изменения проектной документации по смыслу закона требовали прохождения повторной экспертизы проектной документации, что было явно нецелесообразным решением законодателя. В настоящий момент к заявлению о выдаче РнС в отношении проектной документации, в которую вносились изменения, достаточно приложить документ, подтверждающий соответствие вносимых в проектную документацию изменений требованиям, при которых повторное прохождение экспертизы проектной документации не требуется.

Просто: проектировщики выдыхают. Если в проектную документацию, которая уже прошла экспертизу, внесены изменения, то не с каждой поправкой нужно снова проходить эту процедуру.

3. Также в ГрК РФ был закреплен перечень оснований, при которых проводится исключительно государственная экспертиза, который не подлежит расширительному толкованию. Так, была исключена неопределенность в вопросе о необходимости проведения только государственной экспертизы проектной документации при размещении объекта капитального строительства в зонах с особыми условиями использования территории. Теперь при установлении ограничений в зонах с особыми условиями использования территории застройщик вправе самостоятельно выбирать, куда направить проектную документацию на государственную или негосударственную экспертизу.

Просто: законодатель утвердил перечень оснований, когда застройщик обязан обратиться исключительно за государственной экспертизой проектной документации. Для справки: проектную документацию можно отправить как на государственную, так и на негосударственную экспертизу.

4. В части регулирования порядка выдачи РнС и внесения изменений в них, важным является то, что до 01.01.2020 застройщики еще могут успеть обратиться с заявлением о продлении срока действия уже истекшего РнС при условии того, что срок такого РнС истек не более трех лет назад до момента обращения за его продлением.

5. Перечень случаев, при которых выдача РнС не требуется, дополнен указанием на размещение антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 м, предназначенных для размещения средств связи. Отмечу, что ранее была распространенной категория судебных споров, когда соответствующие антенные опоры размещались без получения РнС, и позиция правообладателей объектов сводилась к указанию на то, что опоры не являются объектами капитального строительства. Теперь вопрос о необходимости получения РнС в данном случае прямо урегулирован ГрК РФ.

Просто: если вы решите на участке установить антенну высотой до 50 м, то вам придется получить разрешение на строительство.

6. В ГрК РФ теперь предусмотрена возможность для правообладателей земельных участков, вне зависимости от их размеров и конфигурации, обращаться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на 10%.

Просто: поменяли проект примерно на 10%? Получать разрешение не нужно.

7. ГрК РФ был дополнен новой главой, в которой были систематизированы нормы о комплексном устойчивом развитии территории (КУРТ). Несмотря на то что с введением новой главы не было предусмотрено новое общее регулирование КУРТ, однако нововведение позволяет применять в отношении всех видов КУРТ разрозненные нормы ГрК РФ, в частности устанавливающие обязанность отображения на картах в составе правил землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по КУРТ, а также в вопросах особенностей подготовки документации по планировке территории.

Просто: про комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ) теперь новая глава в Градостроительном кодексе. Целую главу добавили, но нововведение заключается в том, что для разных КУРТ можно применять разные нормы ГрК РФ.

8. В части иных изменений в области регулирования КУРТ в ГрК РФ за органами местного самоуправления (ОМСУ) было закреплено полномочие при определенных условиях принимать решение о самостоятельном осуществлении комплексного развития территории (ранее ОМСУ в подобных случаях могли принимать решения только о проведении аукциона на право заключения соответствующего договора). Была также закреплена норма, предоставляющая возможность лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории по инициативе ОМСУ, получить в аренду целевым образом (без торгов) земельные участки, находящиеся в публичной собственности, для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

Просто: местное самоуправление теперь имеет больше прав самоуправляться в части комплексного развития территорий. Теперь органы местного самоуправления могут сдавать в аренду участки на целевое использование, чтобы дорог, школ и поликлиник было больше.

9. Кроме того, в уходящем году были внесены изменения, касающиеся порядка утверждения и изменения ПЗЗ, а именно уменьшена продолжительность общественных обсуждений/публичных слушаний по проекту ПЗЗ, а также расширен перечень случаев, когда проведение общественных обсуждений/публичных слушаний по проекту изменений ПЗЗ не требуется.

Просто: публичные слушания теперь будут проходить в более сжатые сроки. Собрались, обсудили и приняли решение. А иногда их совсем не будет.

10. Был также увеличен срок на принятие решения об изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд для строительства, реконструкции объектов федерального (регионального, местного) значения: соответствующее решение может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения документации по планировке территории, предусматривающей размещение таких объектов (ранее решение могло быть принято в течение трех лет с указанного момента).

Просто: если нужно для дела, то землю могут изъять. Раньше на принятие решения об изъятии после утверждения планировки территории давали три года, теперь — шесть лет. Можно думать неспешно.

Что касается планируемых изменений в правовом регулировании градостроительной отрасли в новом, 2020 году, то следует отметить, что на текущий момент на рассмотрении в Государственной Думе РФ в разной стадии проработки находится 14 законопроектов, и сложно сказать, какие из них приобретут форму закона. В чем точно не следует сомневаться, так это в продолжающемся реформировании жилищной отрасли строительства как части градостроительной сферы в целом. Думаю, стоит ожидать принятия изменений в целях отладки нового механизма привлечения денежных средств дольщиков.

Материал опубликован на сайте Magenta.Today 14.12.2019