Комментарии в СМИ

«Помнить о налоговых последствиях»

17.03.2020 Недвижимость и строительство

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов напоминает, что апартаменты являются нежилыми помещениями, и извлечение прибыли от их аренды является предпринимательской деятельностью, что порождает вполне определенные налоговые последствия.

Прямая речь

Эксперты напоминают, что владельцам апартаментов придется заплатить налог больше, чем 13%, потому что сдача апартаментов будет считаться предпринимательской деятельностью.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры»:

— Инвестиции в апартаменты являются достаточно разрекламированным продуктом, однако требуют очень внимательного отношения и учета ряда серьезных факторов. Во-первых, все апартаменты являются нежилыми помещениями и извлечение прибыли от их аренды является предпринимательской деятельностью, что порождает вполне определенные налоговые последствия: если собственник апартамента не является предпринимателем на упрощенной системе налогообложения, то он является плательщиком налога на прибыль и НДС, что в совокупности составляет 40% от выручки. Очень часто такие собственники полагают, что достаточно честно платить подоходный налог 13%, однако потом они получают обоснованное требование налоговой инспекции доплатить еще НДС в размере 20%. Такого налогообложения можно избежать, если управляющая компания берет это в доверительное управление. Дополнительно инвесторам в апартаменты стоит помнить, что с учетом введенных требований о необходимости получения классификационной оценки для сдачи в аренду апартаментов как гостиничных номеров самостоятельно сдавать в аренду данные объекты может быть затруднительно, что порождает необходимость работать с управляющей компанией и в отсутствие реальной альтернативы может привести к не очень выгодным условиям такого сотрудничества. Также стоит помнить, что, будучи нежилыми помещениями, апартаменты получают коммунальные услуги по другому тарифу, нежели жилые помещения, и налог на имущество также оплачивается по иной ставке.

Тем не менее если осуществлять осознанные инвестиции и заранее понимать, что сдача апартаментов в аренду будет делегирована собственником профессиональной управляющей компании, подписанный с ней договор будет предусматривать пороги гарантированного дохода, а выбранная система налогообложения не будет порождать дополнительных юридических рисков, то такой вариант может быть хорошим источником пассивных среднесрочных инвестиций, которые обеспечены наличием в вашей собственности объекта недвижимости.

Владимир Цупров, директор по инвестициям АО «ТКБ Инвестмент Партнерс»:

— Для управляющего активами инвестиции в апартаменты как бизнес пока не кажутся интересными. Нам нужен масштаб — массовый спрос со стороны клиентов, которого мы не видим, а расходы на инфраструктуру управления придетcя понести сразу. Создать фонд, конкурирующий с фондовым рынком, я также не вижу возможности: на мой взгляд, минусы фонда апартаментов выше плюсов. Так, реальная доходность после вычета расходов на управление будет слабо отличаться от доходности ПИФов, ориентированных на инструменты рынка ценных бумаг, ликвидность фонда существенно ниже, а расходы на создание и ведение фонда в разы выше расходов на ПИФы из инструментов фондового рынка.

Материал опубликован в приложении «Экономика региона» № 47 к газете «Коммерсантъ – Санкт-Петербург» от 17.03.2020