Блог
Правила социалистического общежития для инвестиций в строительство
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует решение инвестиционно-тендерной комиссии при вице-губернаторе Санкт-Петербурга относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка на условно-разрешенный при условии документального подтверждения сроков вывода инвестора из офшорной юрисдикции и др.
При принятии Градостроительного кодекса РФ разработчики предприняли титанические усилия, чтобы упростить вопросы получения разрешения на строительство и получения необходимых согласований. В частности, были закреплены: логичная роль градостроительного плана как выписки из градостроительного регламента, которую может получить любое лицо (если бы это реально применялось, то это бы в разы облегчило анализ участков под застройку), выдача разрешений на строительство бесплатно и т.п.
На практике благие намерения, конечно, так и остались на бумаге: градостроительный план стал «крючком» для подтягивания инвесторов к принятию «добровольно» обязательств социального характера (строительство детских садов, школ, дорог и т.п.). Норма о бесплатной выдаче разрешений на строительство «конвертировалась» практикой в некие инвестиционные отчисления в инфраструктуру, правовую природу которых даже ВАС РФ не смог определить однозначно (есть два противоречащих друг другу постановления ВАС РФ о правовой природе таких отчислений)…
Тем не менее бизнес матерился, закладывал в экономические модели строительства люфт непредвиденных расходов и продолжал работать. Юристы продолжали (и продолжают) обсуждать правовую природу аренды на инвестиционных условиях, платежей на инфраструктуру и т.п., хотя всем понятно, что честнее было бы просто ввести в законодательство понятный и экономически обоснованный механизм расчета официальной платы за разрешение на строительство и перестать жить в иллюзии и зависеть от «доброты» региональных чиновников.
Однако этот пост я решил написать по другому поводу, хотя и связанному с вышесказанным — на днях я натолкнулся на ссылку о результатах заседания инвестиционно-тендерной комиссии при вице-губернаторе Санкт-Петербурга (вкратце эта комиссия дает разрешение на условно-разрешенные виды использования участка, согласовывает отклонения от предельных параметров, рекомендует Правительству СПб предоставлять или не предоставлять участки в аренду для строительства и т.п.)
https://gov.spb.ru/gov/admin/albin-igor-nikolaevich/news/80090/
И что же я там вижу:
— комиссия согласилась на изменения ВРИ на условно-разрешенный при условии «документального подтверждения сроков вывода инвестора из офшорной юрисдикции»
— размещение заправки разрешено комиссией при условии, что «ранее оговоренные обязательства инвестора в части увеличения уставного капитала и заработной платы сотрудников будут оформлены в письменной форме».
Если посмотреть на более ранние протоколы этой комиссии, то становится очевидным, что эти случаи носят системный характер.
Для того чтобы инвестировать в нашей стране, нужно не просто быть профессионалом в строительстве, иметь железные нервы и терпение, но и, видимо, теперь инвестору нужно проходить суд «товарищеской чести», где «признанные знатоки ведения девелоперского бизнеса», прозябающие в чиновниках, помогут советом в структурировании бизнеса, найме персонала и прочих вопросах…
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям