Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», обращает внимание на интересный момент спора между предпринимателем и городской администрацией относительно преимущественного права выкупа арендуемых помещений.

Предприниматель арендовал у городской администрации помещения. Чиновники решили продать эту недвижимость и дали бизнесмену преимущественное право на ее покупку. Но коммерсант не согласился с той ценой, которую местные власти запросили за двухэтажное здание. Тогда предпринимателя лишили преимущественного права на покупку арендуемых помещений. В борьбе за него предприниматель дошел до Верховного суда. А эксперты рассказали, как нижестоящие инстанции ошиблись в оценке спорной ситуации.

По закону малый и средний бизнес имеет преимущественное право на выкуп помещений, которые арендует у государства. Но власти могут лишить предпринимателя такой возможности (п. 9 ст. 4 ФЗ № 159). Это произойдет в том случае, если чиновники отправили коммерсанту предложение о покупке арендуемой недвижимости с проектом договора купли-продажи, а бизнесмен в течение месяца так и не подписал документ. В подобную ситуацию и попал индивидуальный предприниматель Сергей Волощенко.

Борьба за покупку

В 2005 году он арендовал у властей Омска двухэтажное здание под офис в центре города на 30 лет. Но в 2010 году Омский городской Совет утвердил программу приватизации муниципальной недвижимости на три года, в которую включил и это двухэтажное здание. Кроме того, местные чиновники издали распоряжение, которым закрепили преимущественное право Волощенко на выкуп арендуемых помещений.

Департамент имущественных отношений Омска направил предпринимателю проект договора купли-продажи здания с ценой 22,98 млн руб. А бизнесмен послал городским властям письмо, в котором указал, что считает такую стоимость завышенной. В ответ чиновники сообщили коммерсанту, что если Волощенко не устраивает цена, то он может оспорить ее в судебном порядке. Но предприниматель этого так и не сделал.

В 2011 году региональные чиновники издали новое распоряжение, которым лишили бизнесмена преимущественного права выкупа двухэтажного здания. Это решение коммерсант уже оспорил в суде, но безрезультатно. Три инстанции подчеркнули, что в спорной ситуации предприниматель не выразил желания приобрести объект в течение месяца после того, как получил соответствующее предложение от омской администрации (дело № А46-378/2013).

Новый шанс

Но в 2015–2016 годах судебная практика по подобным спорам стала меняться, рассказывает Алексей Насонов, партнер Насонов, Пирогов и партнеры. Тогда Верховный суд в делах № А40-214066/2014 и № А40-34226/2014 отметил, если бизнесмен не подписал проект договора купли-продажи из-за несогласия с условиями соглашения и направил контрагенту протокол разногласий, то преимущественное право выкупа за ним сохраняется.

Узнав о новых позициях ВС, Волощенко в 2017 году обратился в департамент имущественных отношений Омска с просьбой снова предоставить ему преимущественное право на выкуп арендуемых помещений. Но местные власти ответили бизнесмену отказом, сославшись на выводы судов по делу № А46-378/2013. Коммерсант обжаловал такой ответ властей в суде. Но три инстанции посчитали действия властей обоснованными. Суды признали преюдициальным тот факт, что предприниматель не выразил желания приобрести объект в течение месяца после того, как получил соответствующее предложение от омской администрации (дело № А46-18028/2017).

Волощенко не согласился с таким выводами нижестоящих инстанций и оспорил их в ВС. На заседании там присутствовала только представитель бизнесмена, юрист Эльвира Гайдис. Выступая по видео-конференц-связи, она отметила, что бизнесмен не отказывался от преимущественного права покупки: «Он хотел его реализовать, просто посчитал завышенной стоимость помещений». Гайдис пояснила, что предприниматель направил властям новую оферту, но четкого ответа на свое предложение истец так и не получил. По словам юриста, в спорной ситуации некорректно делать вывод о том, что Волощенко отказался от своего права, если бизнесмен не подписал проект договора купли-продажи на условиях собственника.

Выслушав все доводы, «тройка» судей под председательством судьи Алексея Маненкова удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения: акты нижестоящих инстанций отменить, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Эксперты «Право.ru»: «Суды не учли новую практику»

Алексей Насонов, партнер Насонов, Пирогов и партнеры, соглашается с решением ВС. По его словам, нижестоящие инстанции не учли изменение судебной практики по обсуждаемому вопросу. Кроме того, суды связали себя преюдицией и в части фактических обстоятельств дела, и в части их правовой оценки, замечает эксперт: «Хотя они должны были самостоятельно дать этим обстоятельствам новую правовую оценку, которая не могла быть представлена в рамках дела № А46-378/2013, завершенного до формирования нового подхода к подобным спорам».

Условия, которые дают малому и среднему бизнесу преимущественное право на выкуп арендуемых помещений у государства:

• непрерывное нахождение во временном владении и (или) временном пользовании недвижимого имущества в течение двух и более лет;
• возмездное пользование имуществом;
• отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
• непревышение площади арендуемых помещений, установленных законами предельных значений;
• невключение имущества в перечень того, которое предназначено для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;
• действие срока договора аренды;
• наличие государственной регистрации договора аренды.

Помимо перечисленного, потенциальный покупатель должен входить в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, подчеркивает Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и партнеры.

Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и партнеры, обращает внимание на то, что этот спор имеет еще один интересный момент: преимущественное право на выкуп не было реализовано, город не выставил здание на торги, прошло более пяти лет. «Восстанавливается» ли в таком случае право на выкуп? – задается вопросом эксперт. Сам он считает, что нет: «В законе прямо отсутствуют такие положения».

Алексей Малаховский

Материал опубликован на портале «Право.Ru» 23.01.2019