14 февраля правительство внесло в Госдуму проект изменений в ГК РФ, который устанавливает возможность внесения в ЕГРН сведений об установлении, изменении, прекращении порядка владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, на основании соглашения, заключенного участниками долевой собственности, либо в случае недостижения согласия – по заявлению любого участника общей долевой собственности на основании решения суда (законопроект № 841857-8).
Так, ст. 247 «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности» ГК предлагается дополнить п. 3–6. Согласно п. 3 сведения об установлении, изменении, прекращении порядка владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, подлежат внесению в ЕГРН в порядке, предусмотренном законом о регистрации прав на недвижимое имущество для госрегистрации ограничений прав на недвижимое имущество, на основании соглашения, заключенного участниками долевой собственности, либо в случае недостижения согласия – на основании решения суда по заявлению любого участника долевой собственности. Согласно предлагаемому п. 4 соглашение, указанное в п. 3, подлежит нотариальному удостоверению. В соответствии с п. 5 права и обязанности участников долевой собственности, предусмотренные установленным порядком владения и пользования недвижимым имуществом, приобретают силу для третьих лиц с момента внесения в ЕГРН сведений, указанных в п. 3 настоящей статьи. Установленный порядок владения и пользования недвижимым имуществом, запись о наличии которого внесена в ЕГРН, сохраняется при переходе доли в праве собственности на недвижимое имущество к другому лицу, отмечается в проектируемом п. 6.
При этом п. 1 ст. 259.3 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом» ГК предлагается дополнить указанием, что к отношениям собственников недвижимых вещей по владению и пользованию общим имуществом положения ст. 247 Кодекса не применяются.
Изменения предполагаются и в ст. 689 «Договор безвозмездного пользования» ГК. В частности, ее п. 3 о том, что к договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные ст. 609 ГК, предлагается признать утратившим силу.
Пункт 1 ст. 700 «Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования» ГК авторы поправок хотят дополнить предложением следующего содержания: «Если договор безвозмездного пользования подлежит государственной регистрации, права и обязанности по такому договору переходят к новому собственнику или пользователю только при наличии государственной регистрации такого договора».
Дополнить новым пунктом предлагается ч. 3 ст. 1137 «Завещательный отказ» ГК. Так, право пользования недвижимым имуществом отказополучателем, которому такое право предоставлено по завещательному отказу, подлежит государственной регистрации в качестве обременения недвижимого имущества в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Указывается, что в случае принятия поправок закон вступит в силу с 1 января 2026 г. При этом участники долевой собственности на объект недвижимого имущества, которые до дня вступления в силу настоящего закона заключили соглашение о порядке владения и пользования указанным объектом недвижимого имущества (в том числе нотариально не удостоверенное), вправе обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН сведений об установлении порядка владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, в порядке, предусмотренном федеральным законом. В случае если указанный порядок был установлен решением суда, сведения об этом могут быть внесены в ЕГРН на основании заявления любого участника долевой собственности. Уточняется, что действие предусмотренного настоящей частью порядка распространяется на приобретателя доли в праве общей собственности только в случае внесения в ЕГРН записи о наличии такого порядка.
Отмечается, что в случае если договор безвозмездного пользования объектом недвижимого имущества заключен на срок не менее одного года до дня вступления в силу настоящего закона и не подлежал госрегистрации, ссудодатель и ссудополучатель совместно вправе обратиться с заявлением о госрегистрации такого договора, если законом или решением суда не предусмотрено, что с таким заявлением вправе обратиться одна из сторон указанного договора.
Если отказополучатель воспользовался правом на получение завещательного отказа до дня вступления в силу настоящего закона, госрегистрация в качестве обременения недвижимого имущества может быть осуществлена в порядке, установленном Законом о государственной регистрации недвижимости, по совместному заявлению отказополучателя и собственника объекта недвижимого имущества либо на основании решения суда по заявлению отказополучателя, указывается в проекте закона.
Согласно пояснительной записке гражданским законодательством допускается нахождение объектов недвижимости в общей долевой собственности, при этом зачастую выдел доли в натуре невозможен или не осуществляется участниками долевой собственности по различным причинам. Установление правила о внесении в государственный реестр сведений об установлении, изменении, прекращении порядка владения и пользования недвижимым имуществом направлено на защиту прав и законных интересов участников долевой собственности. «Реализация данного подхода позволит сделать более прозрачными условия использования общего имущества, по которым достигнуто соглашение между участниками долевой собственности, снизить возможные риски на рынке недвижимости при переходе прав на доли в праве общей собственности», – отмечают в правительстве.
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Мария Славич отметила, что согласно предлагаемым изменениям установленный по соглашению сторон или в судебном порядке порядок владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, запись о наличии которого внесена в ЕГРН, сохраняется при переходе доли в праве собственности на недвижимое имущество к другому лицу. «В целом данную законодательную инициативу можно оценить положительно. В соответствии с действующим законодательством новый собственник доли в силу закона не связан обязательствами по соглашению о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, заключенным его правопредшественником. Обеспечить присоединение нового собственника к ранее заключенному соглашению на тех же условиях можно исключительно по договору, например путем закрепления соответствующих обязательств и последствий их неисполнения», – пояснила она.
По мнению Марии Славич, подобное регулирование снизит риски возникновения споров при отчуждении долей собственниками недвижимого имущества, в отношении которого порядок владения и пользования урегулирован по соглашению сторон или в судебном порядке, избавит от необходимости разрешать данный вопрос повторно с новым собственником, а также повысит привлекательность соответствующих долей для потенциальных приобретателей, если условия соответствующего соглашения отвечают интересам такого покупателя.
Адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова положительно оценила законопроект в части обязательности регистрации сведений о порядке владения пользования долевым имуществом в ЕГРН, поскольку он направлен на защиту прав и законных интересов не только правообладателей долевой собственности, но и третьих лиц – участников сделок с такими долями. Однако проект закона содержит ряд вопросов.
«Учитывая сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости, многие стали интересоваться покупкой долевой собственности в качестве вложения денежных средств либо для закрытия потребности в жилье. Как в первом, так и во втором случае существование записи в ЕГРН о наличии определенного соглашением или решением суда порядка владения и пользования имуществом позволит потенциальным приобретателям оценить риски и ликвидность такого объекта. Предложение о внесении сведений о порядке владения и пользования объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, позволит исключить случаи покупки кота в “мешке” и минимизировать споры между прежними и новыми собственниками. Между тем проектируемый п. 6 ст. 247 ГК автоматически возлагает на нового собственника те права и обязанности, которые имел прежний собственник при условии наличия записи в ЕГРН. При этом законопроект не дает шансов новому собственнику скорректировать порядок владения и пользования, что может негативно сказаться на интересах нового владельца и тем самым породить споры об изменении условий соглашений или об определении порядка владения и пользования имуществом “по-новому”, с учетом требований и интересов нового собственника, в частности в судебном порядке», – указала Анастасия Иванова.
Вместе с тем запись в ЕГРН об имеющемся порядке владения и пользования и вариация изложения в проектируемом п. 5 ст. 247 ГК фразы «…приобретают силу для третьих лиц» не раскрывают сущность данного условия ввиду неоднозначного понимания, для каких именно третьих лиц применимы указанные положения. «В силу того что основными принципами ЕГРН являются принципы публичности и достоверности сведений в ЕГРН, основная цель которых – это защита третьих лиц, вероятно, законодатель под третьим лицами имел в виду новых собственников, арендаторов, нанимателей и пр., поскольку именно данным лицам мог бы быть интересен и важен определенный порядок владения и пользования долевым имуществом», – заметила адвокат.
Анастасия Иванова назвала интересным условием положение законопроекта, которое предоставляет сособственникам, заключившим соглашение о порядке владения и пользования общим имуществом, а также получившим решение суда об этом до даты вступления в силу настоящего закона, право на внесение сведений о существовании определенного порядка пользования. «Здесь теряется сама идея введения регистрации сведений о порядке владения и пользования общим имуществом. Не думаю, что всем собственникам станет интересно нести расходы на госрегистрацию таких сведений в обеспечение защиты неких третьих лиц, особенно в случаях если собственник лично использует свою долю по назначению», – заметила она.
В заключение Анастасия Иванова обратила внимание, что законопроект не раскрывает, какие именно сведения подлежат внесению в ЕГРН, поэтому вероятно, что в дальнейшем последуют изменения и в законодательство о госрегистрации недвижимости.
Марина Нагорная
Материал опубликован на сайте «Адвокатская газета» 20.02.2025
