Комментарии в СМИ

«Судороги законотворчества»

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», и Юрий Халимовский, старший юрист практики,  подготовили экспертную оценку законопроекта, призванного урегулировать статус дачных поселений.

Минрегион опубликовал законопроект, призванный навести порядок в дачном хозяйстве.

Формально документ, как указано в пояснительной записке, создан для реализации апрельского (2008 года) постановления Конституционного суда. Тогда, напомню, несколько жителей Краснодарского края решили обжаловать норму, которая запрещала регистрировать граждан в их собственных жилых домах, построенных на садовых участках.

Суд разобрался. Изначально садоводства действительно предназначались не для постоянного проживания, а чтобы граждане, в меру сил, позаботились о собственном пропитании. Если кто помнит, действовали драконовские ограничения: печку нельзя, больше 36 кв.м — не положено, не выше одного этажа и так далее…

Однако времена переменились. В 1992 году закон «Об основах федеральной жилищной политики» разрешил владельцам садовых домиков переоформить их как жилые. Если они, конечно, соответствовали нормативам.

Потом приняли Гражданский кодекс. В нем, по мнению КС, прежний подход (по функциональному назначению строения) был изменен. Теперь жильем могло считаться все, что пригодно для житья.

Далее суд констатировал «рассогласованность норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства». В общем, в 2008-м гражданам разрешили прописку (извините, регистрацию) в жилых домах на территории садоводств – если те расположены на территории населенных пунктов.

Что логично. Потому что постоянных жителей власть должна обеспечить аптекой и почтой, милицией и пожарной частью. А где все это взять в чистом поле?

Потом случился «Речник». Кстати, на территории столицы есть еще несколько дачных кооперативов с неясным статусом…

Посмотрим, какой вывод из постановления КС сделали минрегионовские мудрецы.

Они предлагают с января 2011-го вообще запретить дачное строительство на сельхозземлях, а также на участках вне границ населенных пунктов. В документе также предлагается разделить земли на дачные (где может размещаться индивидуальный жилой дом), садовые (для выращивания плодовых, ягодных и прочих культур) и огородные (без плодовых деревьев и хозпостроек). То есть мы возвращаемся к делению по функциям: сказано – сажать огурцы, ну и сажайте.

Еще раз подчеркну: согласно законопроекту, жилые дома могут быть только в дачных хозяйствах, то есть – только в городах, поселках и деревнях.

Изменения предлагают внести в Земельный и Градостроительный кодекс, в налоговое законодательство и пр.

Есть и другой сюрприз. В действующем законе о садоводствах предусмотрена передача участков в собственность, в новой редакции (в соответствующей главе) этого слова нет вообще! Товариществам или кооперативам земля передается «в безвозмездное срочное пользование», а отдельные участки гражданам — «бесплатно или за плату». И все.

При этом в отношении тех частных домов, которые начали строиться до вступления в силу этого закона, разрешение на строительство не будут требовать до 2015 года. То есть до окончания «дачной амнистии».

Юрист компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов говорит: «Неадекватность реакции авторов законопроекта на мнение Конституционного суда просто поражает.

Фактически речь идет о том, чтобы приравнять дачное строительство к ИЖС. В таком случае утрачивает смысл вообще существование категории «дачное строительство».

Более того, законопроект вообще оставляет нерешенным вопрос: как быть с уже предоставленными дачными участками и зарегистрированными дачными домами, находящимися за пределами населенного пункта, — никаких переходных положений вообще нет. Текущая планировка населенных пунктов не предусматривает размещения каких-либо дачных участков, а изменение границ населенных пунктов порой занимает годы…»

Добавлю от себя: законопроект писали двоечники. Мало того, что они не озаботились представить себе последствия своего начинания. Они еще допускают грубые фактические ошибки. Например, предлагают исключить упоминания о дачах из пункта 7 статьи 27 Земельного кодекса — а там вообще такого слова нет, там речь идет о закрытых территориальных образованиях!

Бардака и нестыковок в дачном хозяйстве действительно хватает. СНТ и ДНП — не населенные пункты. (За всю новейшую историю в петербургском регионе только один коттеджный проект получил статус населенного пункта — поселок «Западная Лица». Там, кстати, находится и вилла главы ГУВД). А раз так – то и проблемы с медициной и удалением мусора, с электричеством и водой, с пожарными, наконец — им приходится решать самим. И вот теперь власть оказалась перед неприятным выбором. Если (в привычной манере) поставить СНТ и ДНП в позу просителей и понемножку им чего-нибудь обеспечивать — расходов не оберешься. А если те приучатся выкручиваться сами (заключат договоры с монополистами, наймут охрану и пр.) — зачем им тогда, собственно, власть?

Законопроект от Минрегиона — решение простое. Как гильотина от насморка.

И вот еще что. Там в финале пояснительной записки указано: мол, «принятие и реализация федерального закона … дополнительных расходов бюджетных средств не потребуют».

Вот это — неправда! Уже зря потрачены деньги на зарплату разработчикам. Приплюсовать командировочные десяткам антикоррупционных спецтроек и бригад. (Представляете, какие возможности открывает регистрация начала стройки «задним числом»?). И надо еще подсчитать внеплановую амортизацию омоновских дубинок. Потому что тут вам не монетизация льгот – не хлипкий пенсионер пойдет протестовать, а закаленный шестью сотками собственник.

Дмитрий Синочкин

кочка зрения

Юрий Халимовский, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:

– Проект федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков» формально является реакцией на Постановление Конституционного суда РФ, которое узаконило регистрацию по месту жительства в садовых домах. Однако, вместо того, чтобы изменить один лишь абзац ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Минрегион затеял масштабную реформу земельного законодательства. Если законопроект будет принят в таком виде, как сейчас он опубликован на сайте ведомства, оснований для изъятия имеющихся участков и домов не появится, но введение в оборот новых и переформирование существующих участков будет парализовано.

Принятие закона потребует пересмотра материалов градостроительного зонирования и границ населенных пунктов.

Буквально предлагаемый законопроект вообще не затрагивает норм о «дачной амнистии» — он просто разрушает механизм их реализации.

Для введения в оборот ранее предоставленных участка и дома, в т.ч. в порядке «дачной амнистии», требуется постановка участка на кадастровый учет. После вступления в силу закона, предложенного Минрегионом, всем обладателям дачных участков за пределами населенных пунктов будет отказано в постановке их на кадастровый учет: существования дачных участков за пределами населенных пунктов либо на землях сельхозназначения просто не предусмотрено (п. 5 ст. 2 и п. 5 ст. 1 проекта). Можно предположить, что это не устроит собственников, вложивших в покупку немалые средства, и вопрос вновь дойдет до Конституционного суда.

В сложную правовую ситуацию попадут и девелоперы, разрабатывающие массивы сельхозземель под застройку в форме дачных хозяйств. Если ранее было достаточно изменить разрешенное использование земель, и можно было строить, теперь придется обязательно менять категорию земель — а это уже прерогатива субъекта РФ. Под вопросом будет исполнение договоров с приобретателями участков и домов: девелоперы не смогут сформировать отдельные участки и поставить на кадастровый учет построенные на них дома.

Потенциальная польза от законопроекта — в устранении требования о получении разрешения на строительство индивидуальных жилых домов. Разработчики предполагают, что до 01.03.2015 не нужно получать разрешение на ввод ИЖД в эксплуатацию, а до 01.01.2015 — и разрешение на строительство. Эта льгота будет распространяться лишь на те дома, «строительство которых началось до вступления в силу настоящего Федерального закона». Можно предположить, что послабление будет применяться к строительству на всех участках, права на которые возникли до 01.01.2011. (Не исключено, впрочем, что, наоборот, будут требовать предоставления доказательств даты начала строительства.)

Местным и региональным властям с принятием такого закона также прибавится хлопот. Законопроект императивно устанавливает, что «границы территориальной зоны, предусматривающей ведение дачного хозяйства, должны находиться в границах населенных пунктов». А садовые и огородные участки должны быть в пределах земель сельсхозиспользования. Значит, не только разрабатываемая, но и уже утвержденная градостроительная документация должна быть переделана заново за счет бюджета.

Конечно, разработчики «хотели как лучше».

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ