Комментарии в СМИ

«Место важнее бумаги»

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал о подводных камнях некоторых схем приобретения земельных участков.

Рынок малоэтажного домостроения пестрит разнообразными схемами продажи участков, коттеджей, секций в таун-хаузах. От нюансов конкретной сделки зависят риски покупателей. Однако девелоперы уверяют, что форма договора непосредственно на спрос не влияет.

Малоэтажный сектор не подпадает под те правила, по которым живет рынок многоквартирного домостроения. В городе ситуация тоже далека от идеальной, но все же крупные застройщики постепенно переходят на работу по 214-му ФЗ. За городом — иная картина. Формально 214-й ФЗ не распространяется на отношения, связанные с покупкой наделов и частных домов. А девелоперам не нужно получать многочисленные разрешения и согласования, как при строительстве многоквартирных домов.

В результате на загородном рынке существуют десятки схем привлечения средств граждан — начиная с инвестиционных и предварительных договоров и заканчивая агентскими соглашениями. Все зависит от того, какую территорию осваивает девелопер, что он продает: участки, наделы с подрядом, готовые дома и т.д. При этом у каждого застройщика разработан собственный тип договора.

Предварительная радость

Никто не ведет статистику, какие схемы продаж превалируют на рынке коттеджных поселков. Классифицировать их непросто: в каждом проекте есть юридические тонкости.

Большинство фирм делает ставку на реализацию участков без подряда. Самый простой и безопасный вариант: сформированный надел оформлен в собственность застройщика, и покупатель заключает с ним договор купли-продажи. Но многие девелоперы открывают продажи еще до того, как размежевали территорию и получили необходимые документы. Покупателям предлагают заключить предварительный договор купли-продажи, обязуясь подписать основной после оформления земли в собственность продавца.

Часто форма контракта зависит от способа оплаты. Если клиент сразу вносит всю сумму, с ним заключают договор купли-продажи, а если выбирает рассрочку — то предварительный договор (такие варианты предлагают, например, компании «Константа», «Гармония» и многие другие).

О подводных камнях предварительного договора написано немало. Главная проблема в том, что такой документ не порождает права собственности. Формально продавец лишь обязуется заключить в дальнейшем основной договор. То есть в случае конфликта покупатель может рассчитывать лишь на возврат вложенных средств. Есть примеры, когда суды признавали право собственности на основании предварительного договора, но пока это скорее исключение из правил.

Зачастую форма сделки зависит от категории земли и вида разрешенного использования. Идеальным считается вариант, когда поселок расположен на землях поселений, предназначенных под ИЖС. Но такие проекты встречаются не часто. Многие девелоперы осваивают сельхозземли. На них тоже можно строить индивидуальные дома, если оформлен соответствующий вид использования, например участки предназначены под дачное строительство (ДНП) или же относятся к землям садовых некоммерческих товариществ (СНТ). В обоих случаях можно оформить надел в собственность и возвести на нем полноценный коттедж.

Однако способы продажи таких участков не всегда безопасны для покупателей. Пример: клиенту предлагают купить пай в садовом партнерстве. «В этом случае риски зависят от условий вступления в садоводческое объединение и прочих документов, — рассуждает Евгений Ширстов, старший юрист компании “Качкин и Партнеры”. — Участки должны распределяться в соответствии с утвержденным проектом застройки и решением общего собрания партнерства. Риск невыполнения обязательств остается, но он будет существенно уменьшен, если в соглашении четко прописаны характеристики приобретаемого участка со ссылкой на проект застройки. Еще лучше, если надел размежеван и может быть указан в качестве предмета сделки».

В случае с СНТ и ДНП есть и другие нюансы. Например, проблемы могут возникнуть с обслуживанием поселка. «Местные власти обязаны следить за инфраструктурой территорий, отведенных под ИЖС: за содержанием дорог, уборкой, обеспечением объектами соцкультбыта и т.д. Что касается дачного строительства на с/х землях, то решение всех этих вопросов ложится на плечи собственников или создаваемых ими объединений», — поясняет Евгений Ширстов.

Многие девелоперы обещают покупателям, что по ходу строительства они переведут продаваемые с/х наделы в категорию ИЖС (пример —  коттеджный поселок «Юкковское»).

Договорная арифметика

Если девелопер продает участки с подрядом, сделка усложняется. В этом случае покупателям, как правило, предлагают заключить два разных договора. Один — в отношении надела (например предварительный), второй — в отношении будущего дома. Чаще всего это бывает договор подряда. То есть покупатель выступает как обычный заказчик строительства.

Впрочем, некоторые фирмы используют те же предварительные договоры при продаже строящихся коттеджей (обещая заключить основной после завершения работ и оформления объекта в собственность). Иногда возникает еще третий договор — в отношении инфраструктуры поселка.

Альтернативный вариант — заключение инвестиционного контракта (по 39-му ФЗ). В этом случае сторонам не требуется подписывать два документа. Предметом сделки является строительство дома на участке, после завершения работ дом и участок перейдут в собственность покупателя.

«Во всех случаях есть недостатки, — рассуждает Евгений Ширстов. —  Оплата строительства, которое ведется на участке, не оформленном в собственность, всегда сопряжена с рисками. Если продавец уклоняется от выполнения предварительного договора и передачи надела, на котором построен дом, то покупателю будет непросто понудить его к продаже. Вариант с инвестдоговором предпочтительней: суды общей юрисдикции в основном удовлетворяют иски инвестора о признании за ним права собственности на по-строенный за его счет дом».

Некоторые девелоперы предлагают за-ключить агентский договор на покупку дома (например, такую схему использует компания «Старт-Девелопмент» в проекте «Золотые ключи»). Формально агенты выступают лишь посредниками между покупателем и тем, кто осуществляет строительство, что усложняет схему отношений.

Впрочем, опрошенные эксперты говорят, что покупатели прежде всего смотрят не на форму бумаги, а на репутацию продавца. «Если клиент доверяет компании, то для него не столь принципиально, работает она по предварительному договору или предлагает заключить инвестиционный контракт, — рассуждает Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра “Петербургская Недвижимость”. — Если продажи ведет не известная на рынке компания, то покупатели более осмотрительны. По инвестиционным договорам сейчас мало кто работает. На мой взгляд, самый оптимальный для покупателя вариант — приобретение сформированного участка по договору купли-продажи и заключение отдельного договора подряда».

Юридическая апатия

По словам участников рынка, форма бумаги влияет на стоимость объекта, но не очень существенно. Типичная ситуация: компания продает неразмежеванные участки по предварительным договорам. Вопрос: насколько вырастут цены, ко-гда она оформит нарезанные наделы в собственность и станет продавать их по договорам купли-продажи? «Цена, конечно, увеличится. Не думаю, что очень сильно. Где-то на 10–15%», — полагает Ольга Трошева.

«Покупатель платит за объект, а не за форму бумаги, — развивает тему Светлана Невелева, советник руководителя ГК “Стинком”. — Нельзя говорить, что такой-то договор однозначно безопасен, а другой — нет. Нужно оценивать детали конкретной сделки, смотреть, кто выступает продавцом. Застройщики выбирают ту или иную схему продаж, исходя из множества факторов, а не потому, что хотят возложить на покупателей дополнительные риски. Важный нюанс — налоговая составляющая. Например, инвестиционный договор обходится девелоперу дороже, чем предварительный, а значит, эти затраты лягут на плечи покупателей. Есть проекты, в которых застройщики принципиально не проводят размежевания участков до завершения строительства: так им легче осваивать территорию. Юридические нюансы прямо не влияют на цену предложения. Дорогие объекты могут располагаться и на сельхозучастках, которые предлагают купить по предварительным договорам, если это интересный объект в популярном месте».

«Юридические аспекты сделки важны, однако не так, как на рынке многоэтажного жилья, — рассуждает Евгений Чернега, директор по маркетингу Parabola Group. — Процесс загородного строительства не так строго регламентирован. Многие покупатели обращаются к нам по рекомендации тех, кто уже купил недвижимость в одном из наших поселков. Здесь, скорее, важны доверие к девелоперу, его надежность и история уже выполненных проектов. Что касается кон-кретных юридических схем, то мы подходим весьма гибко. При рассрочке платежа сначала подписываем предварительный договор. Если же клиент готов внести всю сумму или оформляет ипотеку, то заключаем основной договор сразу. По нашему опыту, такая схема оптимальна и наиболее понятна покупателю — в отличие, например, от инвестиционных договоров. С каждым годом клиент становится все более подкованным, старается сам вникнуть во все тонкости сделки или даже привлекает консультантов. Мы считаем это хорошим сигналом для рынка».

Большинство опрошенных экспертов уверены: при прочих равных форма договора может являться конкурентным преимуществом, но это не будет определяющим фактором при выборе объекта. «Если клиенту нужен загородный дом, он не станет покупать квартиру у застройщика по 214-му ФЗ просто потому что  так надежнее», — резюмирует Светлана Невелева.

Впрочем, некоторые участники рынка приводят иные данные. «Объемы продаж в малоэтажном секторе оставляют желать лучшего. Но в тех проектах, где инвесторы продают сформированные участки под ИЖС по договорам купли-продажи, спрос выше, чем на объектах, где, к примеру, наделы ДНП предлагают купить по предварительным договорам. Покупатели становятся более разборчивыми», — считает Станислав Азацкий, директор департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость».

На фоне разнообразных договорных схем появились объекты, где застройщики стали продавать жилье по договорам долевого участия (с регистрацией в УФРС). Так, компания «Энергомашстрой» заключает сделки по 214-му ФЗ с покупателями домов и секций в таун-хаузах в малоэтажном поселке «Мои Териоки» в Зеленогорске. Тут есть важный нюанс. «Главное, чтобы был сформирован список общедолевого имущества жильцов. В нашем проекте он четко определен: внутриквартальные коммуникации, подсобные помещения, постройки, предназначенные для обслуживания поселка, и т.д. Мы отразили это в проектной декларации и генплане участка», — заявляет представитель «Энергомашстроя».

Компания «Рант» тоже пыталась продавать коттеджи в своем поселке во Всеволожске по договорам долевого участия, правда, неудачно. УФРС отказалось регистрировать сделки, поскольку компания не указала, что именно будет являться общим долевым имуществом. Но попытка, как говорится, засчитана.

Может ли эта тенденция получить широкое распространение? «Пока об этом рано говорить. Далеко не все смогут работать по 214-му — например, из-за категории осваиваемых земель», — говорит Ольга Трошева. «Вряд ли это вопрос обозримого будущего», — соглашается Светлана Невелева.

Роман Денисов

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ