Комментарии в СМИ

«В полях заколосятся многоэтажки»

15.05.2011 Недвижимость и строительство

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов пояснил причины появления проблем при застройке сельхозземель.

В бизнес-центре «Сенатор» на Чайковского, 1, прошло очередное заседание Клуба деловой политики «ДП». Обсуждали проблемы перевода сельскохозяйственных земель Ленобласти под жилую застройку.

Массовая мало- и многоэтажная за-стройка областных картофельных полей считается ключом к решению жилищных проблем горожан. Однако, как справедливо указали участники заседания, сменить статус земли и построить дома — только половина дела. Есть еще и вопросы транспорта, занятости и социальных объектов. Покупатели жилья в новых кварталах должны как-то ездить на работу, причем явно не только на личных автомобилях (иначе это уже далеко не эконом-класс получается).

Интересно, что о развитии сектора услуг в новых зонах застройки, об аутсорсинге офисных функций и других способах решения проблемы ежедневной миграции «офисного планктона» в город и обратно на заседании не было сказано ни слова.

По словам Владимира Петрова, главы Сланцевского района и координатора проекта «Свой дом», со временем дачный поселок превращается в самостоятельное поселение, а уж многоэтажный квартал — тем более. Задача застройщика — вовремя снабдить его необходимой социальной инфраструктурой (а также торговыми, развлекательными и деловыми объектами — добавим мы). Вопрос в том, кто должен оплачивать развитие.

Позицию девелоперов выразил Михаил Медведев, генеральный директор ЗАО «ЦДС». Он предложил, чтобы государство не только решало проблемы инженерных коммуникаций для массовой застройки, но и взяло на себя «социалку». По его словам, детские сады, школы и прочее для девелоперов — лишь дополнительные расходы, а непосредственно с решением жилищного вопроса эти объекты никак не связаны. Что тут сказать? Похоже, замкнутый круг «работа — дом» (или «элитный офис — элитный коттедж») сыграл с сознанием уважаемых бизнесменов злую шутку.

Важнейший, на наш взгляд, вопрос задала Елена Смотрова, вице-президент холдинга «Империя»: как оживить депрессивные территории, если там не хочется жить? Другими словами, как нужно проектировать и осуществлять застройку территорий, чтобы они качественно развивались и привлекали инвесторов? Вопрос не праздный: в большинстве проектов комплексного освоения территории и просто жилых кварталов вокруг Петербурга вопрос качества городской среды и ее перспективного развития не только не решен, но даже и не поставлен.

По словам Дмитрия Некрестьянова (адвокатское бюро «Качкин и партнеры»), проблема перевода и застройки сельхозземель упирается в отсутствие территориального планирования. Без внятной схемы территориального развития невозможно подвести какие-либо стратегические основания под решение о переводе земли. Что будет находиться рядом? Как будет развиваться поселение? Где и как будут расположены торговые, развлекательные, социальные объекты, обеспечивающие будущее жилье? Без схемы единственная логика перевода земель — спекулятивная. По данным присутствовавших на заседании представителей администрации Ломоносовского района, в 95% случаев перевод земель осуществляется для перепродажи. Причем коммерческие перспективы таких земель далеко не радужные: ну не нужно на рынке столько ДНП и картофельных полей под элитную застройку… Девелоперы и землевладельцы, что интересно, об этом прекрасно знают, однако расставаться с землей не спешат, хотя регулярно слышат угрозы, что ее изымут.

В отсутствие схем терпланирования полезным инструментом была бы карта ценности сельскохозяйственных земель, их текущего использования и пригодности под разные виды сельхозосвоения. Отметим, что ее разработка сейчас всерьез обсуждается в Приозерском районе. Задачу также упростило бы размещение в открытом доступе информации о процедуре перевода земель (которая в каждом районе своя).

Девелоперам нужны четкие правила игры. Судя по итогам заседания, проблему начали обсуждать. Главное — чтобы этим все и не закончилось.

Артем Желтов

Ссылка на источник