Комментарии в СМИ

Юристы «Качкин и Партнеры» комментируют возможные риски приобретения земельного участка при вступлении в садовое партнерство.

Покупатели малоэтажного жилья не очень требовательны к схеме приобретения участков, коттеджей, секций в таун-хаузах. Для них важнее место и цена. Многие граждане на этом обожглись. Так, сразу в нескольких проектах лишились оплаченного жилья те клиенты, которые согласились на вексельные схемы и на предварительные договоры. В кризис риски покупателей возрастают, и от формы сделки прямо зависит, насколько защищены граждане.

В прошлом году по загородному рынку прокатилась волна банкротств. Судьба многих проектов оказалась под вопросом, есть пострадавшие покупатели. С учетом нынешней ситуации эксперты ожидают очередного вала банкротных дел. Многим гражданам приходится отстаивать свои права в судах.

Бумажное послевкусие

Рынок малоэтажного домостроения пестрит разнообразными схемами продаж. В городе ситуация тоже далека от идеальной, но все же крупные фирмы постепенно перешли на работу по 214-му ФЗ, который более-менее защищает интересы дольщиков. При строительстве коттеджей и блокированных домов компании не обязаны (да и не всегда могут) работать по этой схеме. На загородном рынке существуют десятки способов привлечения средств граждан: от инвестиционных и предварительных договоров до агентских соглашений. Все зависит от того, какую территорию осваивает девелопер, что он продает: только участки, наделы с подрядом, готовые дома и т.д.

Сейчас большинство фирм делает ставку на реализацию участков без подряда. Самый простой и безопасный вариант: сформированный надел оформлен в собственность застройщика, покупатель заключает с ним договор купли-продажи. Но многие девелоперы открывают продажи еще до того, как размежевали территорию и получили необходимые документы. Покупателям предлагают заключить предварительный договор купли-продажи, обязуясь подписать основной после оформления земли в собственность продавца. Но главная проблема в том, что предварительный договор не порождает права собственности. Формально продавец лишь обязуется заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи. То есть в случае конфликта покупатель может рассчитывать лишь на возврат вложенных средств.

Двойная засада

Если девелопер продает участки с подрядом, сделка усложняется. В этом случае покупателям, как правило, предлагают заключить два разных договора. Один – в отношении надела, второй – в отношении здания. Чаще всего это бывает договор подряда. То есть покупатель выступает как обычный заказчик строительства.

Впрочем, некоторые фирмы используют те же предварительные договоры при продаже строящихся коттеджей (обещая заключить основной после завершения работ и оформления объекта в собственность).

Многие покупатели обжигались на таких сделках. Например, дольщики фирмы «Родэкс Северо-Запад» лишились оплаченных и недостроенных коттеджей в поселке «Сторожевая гора», о судьбе которого наш журнал неоднократно рассказывал. Граждане заключали предварительные договоры, а оплата проходила по вексельной схеме. Когда застройщик оказался в стадии банкротства, граждане пытались через райсуд отстоять свое право собственности, однако проиграли.

Если бы граждане покупали по той же схеме жилье в многоквартирном доме, шансов было бы больше. Так, уже несколько лет в стране действуют специальные правила банкротства застройщиков. Они ставят пострадавших покупателей в привилегированное положение (вне зависимости от формы договора), но важно, чтобы это был многоквартирный дом.

Юристы говорят, что относительно безопасная схема покупки участка с подрядом — заключение инвестиционного контракта (по 39-му ФЗ). В этом случае сторонам не требуется подписывать два разных документа. Предметом сделки является строительство дома на участке, которые после завершения работ перейдут в собственность покупателя.

«Этот вариант предпочтительней в том плане, что суды общей юрисдикции в основном удовлетворяют иски инвестора о признании за ним права собственности на построенный за его счет дом», — отмечает юрист Евгений Ширстов.

Безземельные дольщики

Разные схемы применяются и при продаже секций в таун-хаузах. И здесь гражданам тоже стоит помнить о рисках. Например, опасно заключать сделку с лицом, которое не обладает правами на застраиваемый участок. Так, перед Новым годом в этом наглядно убедились покупатели секций в проекте «Охтинский ключ» в Мурино. Суд кассации лишил граждан всяких привилегий, на которые они рассчитывали в ходе банкротства застройщика. В поселке – 33 блокированных дома (каждый – на две квартиры). Работы встали на завершающем этапе, когда рассорились партнеры по стройке. Участок был оформлен на фирму «СПб дивелэпмент», а финансировать стройку вызвалась компания «Еврострой». Она же продавала по предварительным договорам большинство квартир. Из-за взаимных претензий обе компании оказались в стадии банкротства. Сначала покупатели «Евростроя» пытались оформить собственность (на долю в незавершенке) через суд общей юрисдикции, но безуспешно. Затем они вступили в дела о несостоятельности обеих фирм, рассчитывая воспользоваться последней версией закона о банкротстве. Граждане надеялись, что им позволят хотя бы создать ЖСК и завершить работы своими силами. Поначалу суд пошел навстречу дольщикам, однако в конце 2014-го суд кассации отказался применять специальные правила. Логика такова: это можно было бы сделать (и применить нормы о солидарной ответственности участников стройки), если бы владелец участка делегировал инвестору функции по продаже квартир, но этого не следует из условий сделки. К тому же суд решил, что дома в этом поселке не могут считаться многоквартирными.

Впрочем, и среди продавцов дуплексов и таун-хаузов есть фирмы, которые предлагают безопасные формы договоров и даже в малоэтажном секторе работают по 214-ФЗ. Есть миф, что этот закон применим только при продаже жилья в многоквартирных зданиях, однако это не совсем так. Например, компания «Энергомашстрой» одной из первых стала заключать сделки по 214 ФЗ с покупателями домов и секций в таун-хаузах в малоэтажном поселке «Мои Териоки» в Зеленогорске. Тут есть важный нюанс. «Главное, чтобы был сформирован список общедолевого имущества жильцов. В нашем проекте он был четко определен: внутриквартальные коммуникации, подсобные помещения, постройки, предназначенные для обслуживания поселка и т.д. Мы отразили это в проектной декларации и генплане участка», — объяснил представитель «Энергомашстроя».

Не спешите на выход

Опрошенные юристы обращают внимание еще на один момент, актуальный во время кризиса. Если вы обеспокоены задержкой строительства и хотите выйти из проекта, то сейчас для этого не лучшее время. Если у застройщика есть реальные финансовые проблемы и возникает угроза банкротства, то в этот процесс лучше вступать с действующим договором, а не с расторгнутым. В последнем случае вы сможете претендовать только на деньги, а их у банкрота может не оказаться. Так, в незавидном положении сейчас оказались граждане, расторгнувшие договоры на покупку коттеджей в поселке «Пять холмов». Инвестор проекта (ООО «Развитие») объявил себя несостоятельным после того, как у основного кредитора (Мастер-банка) отозвали лицензию и за него взялось Агентство по страхованию вкладов (АСВ), которое стало выбивать долги с заемщиков. Так, АСВ потребовало взыскать с фирмы «Развитие» 1,07 млрд рублей. Застройщик расписался в том, что не может расплатиться. Суд ввел процедуру наблюдения, работает временный управляющий. Участниками дела уже стали обычные граждане, которые расторгли предварительные договоры.

И хотя мы уже описывали недостатки таких сделок, но все-таки практика знает примеры, когда судьи шли навстречу пострадавшим дольщикам и признавали права на жилье по предварительным договорам. Например, такого успеха добились многие дольщики компании «Павловский посад», которая строила малоэтажный комплекс «БельВиль» в Тосненском районе.

Главное же напутствие юристов – обращаться к профессиональным консультантам при заключении любой сделки с недвижимостью. Даже при покупке «голого» участка под застройку возникают нюансы, связанные не только с формой договора. Например, многое зависит от категории земли. Идеальный вариант, когда поселок расположен на землях ИЖС. Но многие девелоперы осваивают сельхозземли. На них тоже можно строить индивидуальные дома, если оформлен соответствующий вид использования (ДНП, СНТ). Однако способы продажи таких участков не всегда безопасны для покупателей. Например, клиенту предлагают купить пай в садовом партнерстве. «В этом случае риски зависят от условий вступления в садоводческое объединение и прочих документов, — отмечают юристы компании «Качкин и Партнеры». – Участки должны распределяться в соответствии с утвержденным проектом застройки и решением общего собрания партнерства. Риск невыполнения обязательств остается, но он будет существенно минимизирован, если в соглашении четко прописаны характеристики участка со ссылкой на проект застройки. Еще лучше, если такой участок размежеван и может быть указан в качестве предмета сделки».

Роман Денисов

Ссылка на источник