Комментарии в СМИ

Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает, что новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков, введенный Минэкономразвития России, не регулирует вопрос разделения участка на самостоятельные наделы соответствующей площади под блокированную застройку.

В Петербурге возникла коллизия со строительством секционных таун-хаузов на землях ИЖС. Зависла реализация нескольких проектов. Суды выносят противоположные вердикты. И даже свежий приказ Минэкономразвития не решает проблему.

Один из серьезных моментов: нужно ли формировать отдельный участок под каждую секцию до того, как получить разрешение на строительство.

Блочная казуистика

В центре показательного конфликта оказалось несколько проектов в Лисьем носу. Например, в 2011‑м предприниматель Михаил Голубев купил на торгах за 160 млн рублей 5,2 га на Песочной ул., 3. Надел сдан в аренду под застройку компании «Рубеж». Согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) участок относится к зоне Т1Ж2-1 индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (отдельно стоящих или блокированных) с участками не менее 1,5 сотки. Разрешенный вид использования – для ИЖС.

Фирма запланировала на участке малоэтажный комплекс до трех этажей под названием «Прибрежный квартал» общей площадью 56 380 кв.м — два десятка домов, 294 секции (от 92 до 178 «квадратов»). В компании утверждают, что секция – это индивидуальный дом. Под каждым будет сформирован самостоятельный участок.

Фирма попросила чиновников выдать разрешение на строительство 294 домов. Увидев эскиз проекта, районные власти отказали девелоперу. Мол, таун-хаузы в «Прибрежном квартале» не являются индивидуальными домами: у них общий фундамент и крыша, и нет гарантий, что под каждой секцией будет сформирован самостоятельный надел.

В начале 2014‑го застройщик обратился в арбитраж и выиграл спор, а в августе ему выдали нужные бумаги (по требованию приставов).

Однако чиновники обжаловали решение, и в октябре суд кассации отправил дело на новое рассмотрение. Администрация отозвала разрешение. Чиновники по-прежнему настаивают, что сначала под каждую секцию нужно сформировать отдельное пятно, а уж потом обращаться за разрешением. После пересмотра дела арбитраж согласился с доводами властей. Однако на днях апелляционный суд вступился за инвестора. Все это напоминает бесконечный бег по кругу. Представители администрации уже заявили о намерении подать новую кассационную жалобу.

Параллельно компания «Рубеж» пытается легализовать то, что уже построено. «Пока действовало разрешение, мы успели возвести несколько домов. В разной степени готовности – порядка 20 секций. Теперь для каждой мы формируем самостоятельный надел, оформляем кадастровые документы, чтобы получить разрешение на строительство каждого дома (что долго и неудобно), — рассказал представитель компании.

В соседнем комплексе «Аллегро-Парк» — аналогичная ситуация со статусом земли, но так инвестору удалось получить единое разрешение на строительство примыкающих друг к другу домов. В общем, налицо противоречия из-за пробелов в законодательстве».

Вокруг «Аллегро-парка» конфликт длился несколько лет. Этот участок расположен на Песочной ул., 5. Инвестором выступает фирма «Стройкомплекс XXI». Проект неоднократно меняли. Сначала фирма собиралась строить на участке 1 га таун-хауз на девять секций (каждая площадью до 1300 кв.м).

Надел также относится к зоне Т1Ж2-1. Районные власти усомнились, что каждая секция предназначена для проживания лишь одной семьи (в общем-то небезосновательно!). Но затем проект изменили и решили строить 33 индивидуальных блокированных дома. Однако администрация снова отказалась выдать разрешение. Причины – те же, что и в случае «Рубежа». Здесь разные инстанции тоже расходились во мнениях, но к концу прошлого года инвестор одержал окончательную победу и получил необходимые бумаги.

ВРИ без последствий

В деле фирмы «Рубеж» точка пока не поставлена.

Опрошенные юристы также говорят о противоречиях в судебной практике (см. «Экспертный курултай»).

Кстати, в конце декабря 2014-го вступил в силу приказ №540 Минэкономразвития. Этот документ утверждает новый классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) участков. Он делит все наделы на 12 групп и устанавливает 81 ВРИ. Предусмотрен отдельный вид: «блокированная жилая застройка» (размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, высотой не выше трех этажей, имеющий общую стену с соседним домом, при общем количестве совмещенных домов не более десяти). По логике это пункт относится к случаю компании «Рубеж» (и фирма даже ссылалась на это в суде), но сейчас уже не логично менять ВРИ участка. К тому же по новому классификатору тоже есть вопросы. Так, из приказа следует, что одно разрешение может касаться только одного многосекционного дома. Следовательно, чиновники могут исходить из того, что под каждый дом (на 10 блоков) все равно должен быть сформирован самостоятельный надел. А согласно ПЗЗ, затем все равно придется еще раз межевать участок, чтобы формировать самостоятельный участок под каждую секцию.

«Указанный Приказ МЭР не регулирует вопрос разделения участка на самостоятельные наделы соответствующей площади под блокированную застройку, а следовательно не устраняет имеющиеся в законодательстве пробелы», — говорит Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Подчеркнем, что на землях ИЖС, где правилами ПЗЗ вообще не предусмотрена блокированная застройка, возводить таун-хаузы нельзя ни при каком раскладе. Чиновники Службы госстройнадзора считают такие объекты самостроем. Показательный случай: решением суда к сносу приговорены два таун-хауза на Коннолахтинском пр., 55. У собственника участка было разрешение на строительство двух индивидуальных домов площадью 1868 и 1852 кв.м. А по факту в каждом из домов фирма предусмотрела 11 самостоятельных секций. Когда чиновники предъявили иск, фирмы пробила сквозные проходы между секциями, чтобы доказать, что дом индивидуальный. Но это не помогло. Суд учел другие конструктивные особенности (планировку квартир, количество санузлов и т.д.)

Экспертный курултай

Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

В законодательстве отсутствует однозначное определение блокированного дома. И к настоящему времени сформировалась противоречивая судебная практика.

Так, согласно градрегламенту зоны Т1Ж2–1 каждый жилой блок должен размещаться на отдельном участке, площадь которого не может быть меньше 150 кв.м (согласно Правилам землепользования и застройки, принятым в Петербурге). Но законом прямо не сказано, что данное требование должно быть выполнено еще при получении разрешения на строительство (и не может быть соблюдено на стадии ввода дома в эксплуатацию). Но суды часто занимают позицию, согласно которой инвестор должен предварительно разделить участок (на самостоятельные наделы под каждую секцию), а затем уже обращаться за разрешением. И чтобы снизить риски, для застройщиков разумно именно так и поступать.

Приказ МЭР №540 не снимает всех противоречий, поскольку прямо не регулирует вопрос разделения участка под блокированную застройку.

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:

В действующем законодательстве вообще не содержится понятия таун-хауса. Градкодекс, а также СП 55.13330.2011 (утвержденный Минрегионом) различает объекты ИЖС и дома блокированной застройки.

В то же время в Правилах землепользования и застройки под индивидуальными домами понимают как отдельно стоящие, так и блокированные дома.

В новом классификаторе видов разрешенного использования участков (утвержден приказом МЭР №540) предусмотрен такой вид как блокированная жилая застройка. Но установленное до принятия классификатора разрешенное использование участков считается действительным (в соответствии с ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ…» № 171-ФЗ от 23.06.2014).

Органы местного самоуправления обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в ПЗЗ, приведя градрегламенты в соответствии с классификатором Правообладатель участка также вправе обратиться в уполномоченных орган с заявлением об установлении ВРИ в соответствии с классификатором.

Сегодня же перед приобретением секции в таун-хаусе покупателю (лучше совместно с юристом) следует выяснить, к какой зоне в соответствии с ПЗЗ отнесен застраиваемый участок. Строительство отдельно стоящих и блокированных индивидуальных домов с участком от 150 кв. м допустимо в территориальной зоне Т1Ж2–1, размещение отдельно стоящих коттеджей с участком свыше 1200 кв.м — в зоне Т1Ж2–2, а строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов до 4 этажей — в зоне Т2Ж1.

Роман Денисов