Комментарии в СМИ

«Принятие в Петербурге аналогичного акта не облегчит жизнь ни гражданам, ни застройщикам, ни банкам» – Анастасия Яковлева о признании коронавируса форс-мажором»

14 марта 2020 года вышел указ мэра Москвы Сергея Собянина, в котором «режим повышенной готовности», введенный в столице из-за пандемии коронавируса, признается «обстоятельством непреодолимой силы». Анастасия Яковлева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», специально для Новострой-СПб рассказала, освобождает ли от ответственности российских застройщиков и дольщиков признание COVID-19 форс-мажором.

Коронавирусная инфекция, вспыхнувшая на территории Китая в конце 2019 года и признанная Всемирной организацией здравоохранения пандемией, распространившейся по всему миру, уже оказала значительное негативное влияние на многие сферы экономики и в целом на нашу жизнь.

Для максимального устранения и уменьшения негативного воздействия вируса большинством стран уже введены и продолжают вводиться и ужесточаться разного рода ограничения: не исключением стала и Россия, которая также ввела ряд существенных мер, позволяющих уменьшить масштабы распространения вируса (запрет на проведение массовых мероприятий, закрытие границ, карантин в учебных учреждениях и т. д.).

В связи с тем, что введенные ограничения значительно «бьют» как по бизнесу, так и по частным лицам, создавая условия, в которых невозможно дальнейшее исполнение принятых ими на себя обязательств надлежащим образом, многие эксперты утверждают, что в сложившейся ситуации допустимо применение норм гражданского законодательства о форс-мажоре (обстоятельства непреодолимой силы), предусмотренных п. 3 ст. 401 ГК РФ, которые позволяют освободить должника от ответственности за неисполненное обязательство.

Уже сейчас можно смело утверждать, что сфера долевого строительства так же, как и многие другие сферы, испытывает трудности, потенциально способные негативно повлиять на сроки ввода объектов строительства в эксплуатацию и сроки передачи помещений дольщикам, а также на возможность граждан платить банкам по ипотечным кредитам.

Означает ли это, что в условиях распространившегося вируса застройщики не будут нести ответственность за сорванные сроки передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, а участники долевого строительства вправе не платить банкам по кредитам, не неся за это никакой ответственности? Как каждому из них действовать в сложившейся ситуации?

Первое, что необходимо установить при решении вопроса о возможности освобождения от ответственности по причинам форс-мажора – подпадает ли сложившаяся ситуация под понятие обстоятельств непреодолимой силы, для чего необходимо установить, носит ли соответствующее обстоятельство чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер.

Разъяснения относительного того, что понимается под чрезвычайностью и непредотвратимостью, содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, согласно которому чрезвычайность подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях, а непредотвратимыми являются обстоятельства, наступление которых или их последствий не мог бы избежать любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность.

И если пандемия, весьма очевидно, обладает характером чрезвычайности, то с непредотвратимостью всё не так однозначно: из нормативно-правовых актов субъектов РФ, вводящих ограничения в целях минимизации распространения коронавируса, прямо не следует наступления последствий, которых не могут избежать застройщики и дольщики.

Из введенных ограничений не следует невозможность граждан исполнять обязательства по кредитным договорам, а также не следует невозможность застройщиков продолжать строительство: внутренний рынок по-прежнему продолжает работу, а несмотря на закрытые границы, застройщики могут закупать строительные материалы и услуги у внутренних поставщиков.

Однако руку следует держать на пульсе, т. к. каждый час ситуация меняется, принимаются новые решения, в основном вводящие дополнительные запреты и ужесточения, что, вероятно, позволит в ближайшее время однозначно оценить пандемию как непредотвратимое обстоятельство.

Тем не менее, если предположить, что пандемия коронавирусной инфекции уже обладает характером чрезвычайности и непредотвратимости, только лишь соответствие сложившихся обстоятельств двум указанным характеристикам не является безусловным основанием для применения ко всем сделкам положений о форс-мажоре.

Так, для освобождения от ответственности за неисполненное обязательство по причине форс-мажора необходима прямая причинно-следственная связь между сложившимися обстоятельствами и невозможностью выполнять принятые на себя стороной обязанности.

Ситуацию не упростит даже принятие нормативно-правовых актов, предоставляющих коронавирусной инфекции статус форс-мажора: принятый для Москвы Указ Мэра Москвы № 20-УМ, согласно которому распространение новой коронавирусной инфекции является обстоятельством непреодолимой силы, не является документом, подтверждающим безоговорочную возможность применения норм о форс-мажоре.

Возможно, такой документ способен упростить сторонам процесс доказывания того, что наступившее обстоятельство является форс-мажором, однако само по себе наличие указанного акта не позволяет говорить о возможности применения к отношениям сторон норм о форс-мажоре.

Следовательно, принятие в Петербурге аналогичного акта не облегчит «жизнь» ни гражданам, ни застройщикам, ни банкам, а ответ на вопрос об освобождении от ответственности указанных лиц в случае нарушения ими обязательств будет разрешаться по каждому отдельному случаю путём установления причинно-следственной связи между вирусом и невозможностью исполнения обязательств.

Сторонам также следует помнить, что заключенные ими договоры обычно содержат раздел, регулирующий действия сторон в ситуации возникновения форс-мажорных обстоятельств, которым необходимо руководствоваться при наступлении соответствующих обстоятельств.

Иногда такие договоры содержат закрытый перечень обстоятельств непреодолимой силы, и в случае, если в нём отсутствует указание на эпидемию, пандемию, стороны таких договоров лишаются права на освобождение от ответственности за нарушение обязательств в условиях эпидемии или пандемии.

Кроме того, в большинстве договоров (как ДДУ, так и кредитных) указано на обязанность известить вторую сторону о наступлении обстоятельств непреодолимой силы в определенный срок, а также предоставить справку второй стороне договора о наличии обстоятельств непреодолимой силы, выданной специальным лицом, которым в большинстве случаев является торгово-промышленная палата.

При этом договоры зачастую содержат условие о том, что в ситуации форс-мажора действие договора приостанавливается и, по истечении установленного договором срока, если форс-мажорные обстоятельства не отпали, любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Если всё же стороны докажут невозможность исполнения принятых ими на себя обязательств вследствие форс-мажора, то это повлечёт за собой освобождение застройщиков от ответственности за нарушение срока передачи объектов дольщикам, а также освобождение граждан от ответственности за нарушение сроков уплаты кредита.

В связи со сложностью доказывания возможности освобождения от ответственности стороны по причине обстоятельств непреодолимой силы рекомендуется при возникновении первых признаков невозможности исполнить обязательство в срок, в первую очередь, обращаться к своему контрагенту за урегулированием ситуации путём переговоров: для застройщиков возможным способом урегулирования ситуации может быть подписание с участниками долевого строительства дополнительных соглашений к заключенным ДДУ, направленных на изменение срока передачи объектов.

Дольщики, имеющие ипотечные кредиты, могут обратиться в банк с целью реструктуризации выданного им кредита или с просьбой о предоставлении ипотечных каникул по причине нахождения дольщика в трудной жизненной ситуации (например, в связи с потерей работы или снижения дохода из-за пандемии).

Также нельзя исключать, что по аналогии с рядом стран Европейского союза в ближайшее время на законодательном уровне будет решён вопрос о «заморозке» выплат по кредитам, что позволит гражданам, имеющим кредиты, на время приостановить их погашение, тем самым облегчив их финансовую ситуацию.

Материал опубликован в рубрике «Интервью» на сайте Novostroy-SPb.ru 23.03.2020

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ