Блог

Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о нововведениях в Градостроительном кодексе РФ, связанных с градостроительным планом земельного участка.

С 01.07.2017 вступила в силу ст. 57.3 ГрК РФ «градостроительный план земельного участка», которая пришла на замену одновременно утратившей силу ст. 44 ГрК РФ. Основное значение этого изменения — вовсе не в изменении нумерации, а в исключении градплана (далее — ГПЗУ) из состава документов территориального планирования и перенос его регулирования в главу «информационное обеспечение градостроительной деятельности».

На протяжении нескольких последних лет в судах шла борьба с чиновниками разных уровней и регионов, где суды последовательно указывали, что ГПЗУ по своей сути — это выписка из градрегламента, и сам ГПЗУ никаких новых норм порождать не может. При этом в подтверждение статуса «выписки» суды также последовательно признавали незаконными любые требования уполномоченных органов  к введению прямо не предусмотренных ГрК РФ приложений к заявке на выдачу ГПЗУ (например, техусловия на подключения; ППТ; согласование архитектурно-градостроительного облика; решений градостроительных комиссий и т. п.).

Казалось бы, с 01.07.2017 вот она — ПОБЕДА!

Ст. 57.3 ГрК РФ прямо начинается с указания на то, что ГПЗУ лишь выписка, а дальше следуют такие знакомые по судебной практике нормы о том, как заполняются сведения о техусловиях. Жизнеутверждающе звучит и прямое указание, что по заявлению правообладателя участка за 20 рабочих дней ГПЗУ изготавливается, и можно воспользоваться услугой МФЦ для его заказа.

Однако в п. 4 ст. 57.3 ГрК РФ содержится норма о том, что, в случае если в соответствии с ГрК РФ размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории. При этом существовавшая до 01.07.2017 прямая норма п. 17 ст. 46 ГрК РФ о том, что для выдачи ГПЗУ не требуется разработка проекта планировки территории (далее – ППТ), утратила силу.

Перечень случаев обязательной разработки ППТ установлен в п. 3 ст. 41 ГрК РФ.

Из всего перечня случаев обязательной разработки ППТ наиболее спорным случаем является пп. 3 п. 3 ст. 41 ГрК РФ — обязательно разрабатывать ППТ, когда «необходимы установление, изменение или отмена красных линий».

Действующим законодательством не определено, когда установление, изменение или отмена красных линий носят характер «необходимости», а когда — «желательности». Одновременно пп. 17 п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ установлено, что в ГПЗУ подлежит указанию информация о красных линиях, которые в соответствии с п. 3 ст. 42 ГрК РФ устанавливаются исключительно ППТ.

Неудачность формулировки п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ для застройщиков состоит еще и в том факте, что в перечне подлежащей указанию в ГПЗУ информации в некоторых разделах добавлено «при его наличии», а применительно к красным линиям такого указания нет. Из этого по правилам толкования следует, что в ГПЗУ красные линии подлежат указанию ВСЕГДА. Абсурдность этого вывода очевидна – например, участок внутри квартала, не имеющий соприкосновения с территориями общего пользования (дороги, скверы и т. п.), не может иметь красных линий, так как ими просто нечего выделять. Вероятно, все-таки надо толковать пп. 17 п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ как предписывающий указывать красные линии, только если они уже установлены, или в случае, если в таких документах, как Генплан или ПЗЗ, для данной территории запланировано размещение / расширение общественных зон (например, пробивка дорог и т. п.).

Таким образом, при системном толковании пп. 3 п. 3 ст. 41, п. 3 ст. 42, пп. 17 п. 3 ст. 57.3 и п. 4 ст. 57.3 ГрК РФ в отсутствие какого-либо регулирования «необходимости» установления ППТ уполномоченные органы власти получают возможность в произвольном порядке определять, когда это требуется, а когда — нет. Итог этого всем очевиден – раз есть неурегулированное право решать, нужны ли красные линии, то сфера деятельности «получатель градостроительных планов» и коррупция будут по-прежнему процветать.

Особенно печально это в связи с тем, что в силу изменения ст. 51 ГрК РФ (в частности п. 1 и п. 13 ст. 51 ГрК РФ) еще с 01.01.2017 в ГПЗУ имеет юридическое значение только дата его выдачи и не более того. Это связано с тем, что при выдаче разрешения на строительство проверяется соответствие не ГПЗУ, а градрегламенту на дату выдачи ГПЗУ. С учетом установления трехлетнего срока действия ГПЗУ федеральный законодатель вообще создал механизм «заморозки» градрегламента на три года с даты выдачи ГПЗУ, давая наконец-то застройщику передышку в его вечном «беге» наперегонки с законодателем (успеть согласовать документацию и получить разрешение на строительство до нового изменения законодательства).

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ