Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», объяснил понятие «реконструкции» объекта недвижимости.

По данным экспертов, сегодня в проектных портфелях генеральных подрядчиков, занимающихся проектированием, строительством и инженерией, доля заказов, связан­ных с обновлением и модернизацией объектов, достигла 25-30%. Причем если до кри­зиса основная масса подобных заказов была связана с проведением косметических работ и ремонтом помещений, то сейчас многие ориентируются на сложные проекты, включающие усиление несущих стен и перекрытий, замену кровли и фасадов, установ­ку современных инженерных систем и т.д. Отчасти такой интерес связан с позицией самих собственников, отчасти продиктован ситуацией, складывающейся на рынке.

Для начала надо разобраться в тон­костях терминологии. Как настоятельно подчеркивает Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры», глава комитета по законодательству Гильдии управляющих и девелоперов, «исходя из формулировок действующего законодательства, можно говорить о том, что реконструкция возмож­на только в отношении неэксплуатируемого здания. Если же здание продолжает экс­плуатироваться, такие работы необходимо оформлять через процедуры переплани­ровки/переоборудования. В рамках данных процедур сложно согласовать какие-то существенные изменения, так как эти про­цедуры не предусматривают масштабных изменений характеристик здания. Зато позволяют получать разрешения на локальные внутренние работы, что зачастую является достаточным для проведения поэтапной модернизации здания». Иными словами, всякие внутренние ремонты, обновление дизайна и прочие рабо­ты, позволяющие старому зданию выглядеть по-новому, к термину «реконструкция» не имеют никакого отношения. Наверняка, если бы некоторые консалтинговые, девелоперские и управленче­ские структуры были бы лучше знакомы с действующим законо­дательством, их суждения, и особенно их статистика, претерпе­ли бы существенные изменения. Однако, так и быть, в данном случае будем придерживаться общераспространенной практики рассматривать реконструкцию как широкий спектр мероприятий по улучшению объекта.

Пенсионный возраст

Если же говорить именно о реконструкции, то приходится согласиться с мнением Дмитрия Голева, руководителя департамента развития компании Welhome: московскому, да и россий­скому рынку недвижимости всего около 20 лет, и качественные офисные здания стали появляться лишь в начале нулевых, так что об их реконструкции в массовом порядке пока даже речи не идет. «Более распространен редевелопмент промышленных зон, реконцепция зданий НИИ и других административных зданий советской постройки»,- говорит эксперт. С другой стороны, Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International, отмечает, что тут необходимо рассматривать каждый объект офисной недвижимости в отдельности. Например, необходимость реконструкции БЦ Riverside Tower, который ранее принадлежал к классу А, а теперь переведен экспертами в класс В, наступила примерно через 15 лет после начала строи­тельства. На сегодняшний день назрела реконструкция части комплекса в связи с устареванием оборудования. «Таким образом, думаю, что средний срок эксплуатации офисного объекта до насту­пления необходимости его реконструкции — 10-15 лет»,- считает эксперт. (Кстати, срок может быть даже меньше, если учесть, что, например, нормы пожарной безопасности меняются так быстро, что даже новые офисы могут уже не соответствовать им через пять-шесть лет после постройки.) А Андрей Косарев, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании Jones Lang LaSalle, вообще считает, что объем устаревающего офисного предложения в центре (объекты, введенные в 1990-х- начале 2000-х годов) очень велик.

На самом деле истина, как всегда, где-то рядом, и дилемму, пора реконструировать объект или нет, во многом решает рынок. Пока здание востребовано на арендном рынке, его владелец может чувствовать себя более или менее спокойно. Но если плот­ность заполнения объекта начинает падать (Роман Ткаченко, глава представительства RD Group в России, считает критичной отметку в 70%), значит, владельцу пора подумать о снижении ставок или о модернизации объекта. Опыт Алексея Сигала, управляющего партнера УК BlackStone Keeping Company, дает еще один «маячок»: «Задуматься о реконструкции нужно в тот момент, когда арендные ставки на объекте значительно ниже, чем в новых объектах, расположенных в том же районе». Среди причин, подталкивающих хозяев офисных зданий к их частичной, а то и полной реконструкции, Андрей Косарев называет значи­тельные конструктивные недостатки, ведущие к низкой запол­няемое™ и низкой ставке аренды. Кроме того, причиной может служить необходимость увеличения объема арендопригодных площадей. Дополняя мнение коллеги, Максим Белецкий, гене­ральный директор ALCON Management, считает, что реконструк­ция будет обоснованной, если собственник здания заинтересован в переводе бизнес-центра в другую, более высокую категорию, например, из класса С в класс А или В+ (в идеале именно так, а не из С в В-). Такого мнения придерживается и Павел Яншевский, партнер компании S. A. Ricci: «Обычно незначи­тельно повышать класс действующего здания нецелесообразно, т. е. затраты на реконструкцию класса В до уровня А не оправда­ют вложения». Наконец, Антон Белобжеский, генеральный директор управляющей компании DTI Property Management, советует обратить внимание еще на три момента, которые должны заставить владельцев БЦ задуматься о модернизации. Первый — если здание готовится к продаже: модернизация позволит увеличить операционный доход, получить добавочную стоимость. Второй — если срок окупаемости инвестиций в модер­низацию не превышает полутора-двух лет. И третий — если воз­раст инженерных сетей превышает 20 лет: в этом случае затраты на обслуживание здания возрастают, а модернизация помогает их снизить и параллельно повысить классность объекта.

Есть еще один пласт проблем, которые, как считает Андрей Багатурия, генераль­ный директор компании «Архитектор Бизнес Груп», стимулируют процесс модер­низации,- если здание не соответствует современным требованиям в области энергосбережения и экологии или если в него невозможно «встроить» современ­ные востребованные технологии.

Сделать первый шаг. Или не надо?

Даже понимая и признавая необходи­мость реконструкции, владельцы офисных зданий далеко не всегда решаются раз­рушить старый бизнес-центр и соорудить на его месте новый. В ряде случаев сами консультанты отговаривают их от серьез­ных модернизационных работ. Если у объ­екта есть определенный запас прочности, ставка не снижается, а в наличии есть действующие договоры аренды, лучше делать постепенную — в идеале пофазную – реконструкцию. Иногда тормозом при модернизации становится наличие у зда­ния объекта культурного наследия (понят­но, что речь идет в основном об офисных особняках, украшающих центр Москвы). Как подчеркивает Роман Ткаченко, тут отдельной темой становится согласователь­ный процесс: «Основная сложность при модернизации стареющих зданий заключа­ется в том, что новые инженерные системы должны быть имплементированы в старое здание. Но в случае с историческими зданиями каждый шаг по установке какой-либо системы, даже самой элементарной, должен быть тщательно согласован с над­зирающими органами». Понятно, что подобные бюрократические процедуры способны отвратить от модернизационных идей даже самого рачительного хозяина.

Наконец, есть случаи, когда оправданнее снижать ставки. По мне­нию Александра Анищенко, ведущего менеджера проектов компании Cushman & Wakefield, подобное возможно, если здание расположено в неблагоприятном районе или районе с неразвитой инфра­структурной, где вследствие вложений в реконструкцию здания будет сложно при­влечь арендаторов, способных оплачивать увеличенные после реконструкции аренд­ные ставки. И вообще, как подчеркивает Максим Белецкий, модернизация и пере­вод здания в более высокую классность еще не гарантируют его востребованность среди потенциальных арендаторов.

И, конечно, главное, что может пога­сить модернизационный пыл хозяев БЦ, это экономические выкладки. С одной сто­роны, по определению Елены Денисовой,-директора, руководителя отдела офисных помещений компании CBRE в России, прекрасно работает принцип «синица в руках лучше журавля в небе»: «Пока объ­екты пользуются спросом у арендаторов и приносят стабильный доход, вряд ли владельцы согласятся расстаться со своими арендаторами» (да и вообще, расставаться с арендаторами в нынешней ситуации шаг очень рискованный). С другой стороны, как подчеркивает Олег Артемьев, президент компании «Высота», «допустим, историческое здание в центре города владелец сдает за $400/кв. м в год. Для того чтобы его реконструировать, соб­ственнику нужно вложить в 1 кв. м $500, что на выходе стои­мость аренды увеличит на $100-200. А это довольно длинные инвестиции, которые сегодня мало кому интересны. Поэтому, как правило, старое здание эксплуатируется до того времени, пока не станет по-настоящему ветхим и реконструкция не станет неиз­бежностью».

Расчеты Антона Белобжеского выглядят еще более удручаю­щими: по его мнению, любая модернизация упирается в необхо­димость инвестировать от $600 до $1000 на 1 кв. м. А выкладки Павла Яншевского совсем пессимистичны: «Затраты при рекон­струкции действительно могут быть значительными и достигать $1500-1700 на метр, что уже соответствует стоимости нового строительства». Правда, эксперт тут же «подслащает» пилюлю: «Этот минус нивелируется возможностью взять кредит под залог существующих площадей, в то время как на новое строительство получить деньги значительно сложнее. Зато при работе с суще­ствующими зданиями небольшой цикл проекта – от трех-четырех месяцев на небольшую реновацию до полутора-двух лет на пол­ную реконструкцию».

В списке сложностей Антон Белобжеский перечисляет такие, как, например, наличие нескольких собственников у одного зда­ния. Обычно в этом случае владельцам сложно прийти к единому мнению: кто-то из них готов инвестировать и на определенный срок лишиться доходов, а кого-то устраивает текущая ситуация. Кроме того, эксперт видит проблему в превышении заплани­рованной сметы: «Когда начинаешь реконструкцию, никогда не знаешь, с чем столкнешься в итоге. Переделка одного тянет за собой переделку и всего остального, а бюджет модернизации изначально такие статьи расхода не предусматривал. Например, планировал поменять только трубы, а выяснилось, что нужно еще укреплять перекрытия и т.д.». Наконец, локальная и непродуман­ная модернизация чревата и тем, что вызывает ощущение дисгар­монии, несоответствие между «новым» и «старым». «Например, до реконструкции подоконники казались практически новыми, но после того, как были выполнены все ремонтные работы, ты понимаешь, что их надо было бы тоже заменить, так как они про­сто некрасивые и «все портят». А поменять уже не можешь: смета и так превышена, да и замена подоконников приведет к необхо­димости снова шпаклевать и красить стены…»,- подводит черту Антон Белобжеский.

Что почем?

Те собственники, которые все же решаются на модернизацию, по наблюдениям Елены Денисовой, чаще всего сосредоточивают усилия на нескольких аспектах: «В основном модернизации тре­буют инженерные системы (вентиляция/кондиционирование, лиф­товое оборудование, требуются новейшие системы энергосбереже­ния и т. п.), декоративные элементы (отделка общих зон, элементы фасада). При этом если работы по редизайну можно провести не затронув арендаторов, то комплексные работы по инженерии, напротив, требуют полного освобождения объекта. Если «порт­фельные девелоперы» теоретически имеют возможность временно переместить арендаторов в другие свои объекты, конечно, при условии, что в них есть вакансия, то у остальных такой возмож­ности нет».

Как подчеркивает Алексей Сигал, когда собственник обла­дает существенным финансовым ресурсом, собственным или заемным, и понимает, что у объекта хорошая локация, рассчитан бюджет и будущая доходность, самым логичным решением будет закрыть объект на некоторое время, обычно это срок от полугода до года. Если с арендаторами заключены краткосрочные договоры аренды, то собственник просто дожидается окончания их срока действия, после чего закрывает объект на реконструкцию.

Если достаточного денежного ресурса нет, надо проводить реконструкцию с сохранением всех или части арендаторов. Здесь следует действовать по договоренности. Можно предложить арендаторам снижение арендной ставки, но предупредить, что после реконструкции она станет выше, чем прежде. Либо аренд­ная ставка снижаться не будет, но для оставшихся арендаторов по окончании реконструкции она не будет существенно увеличена. На рынке нет жестких условий, здесь работает умение собствен­ника или профессиональной управляющей компании найти под­ход к каждому конкретному арендатору. «По нашему опыту, когда собственник владеет большим количеством недвижимых активов и хочет поднять общую стоимость арендных ставок, но нет денег на развитие всей площадки, он может сдать арендаторам часть площадей с определенными условиями по проведению реконструкционных работ. На территории, свободной от арендаторов, мы делаем высокоуровневую реконструкцию, куда привлекаем новых арендаторов на высокую ставку, что в дальнейшем вызы­вает вторую волну реконструкции и общее повышение стоимости аренды. Кроме того собственник видит, что его объект востребо­ван, понятен портрет будущих арендаторов, и может более смело вкладывать собственные средства или договариваться с банком о привлечении кредита»,- рассказывает Алексей Сигал.

Несмотря на все сложности и подводные камни всех модернизационных затей, яркие примеры с удачным финалом нередки. Ольга Побуковская в качестве примера, заслуживаю­щего внимания, приводит реконструкцию офисных объектов компанией Forum Properties: «Первыми купленными ими объектами стали бывшие институты и административные зда­ния. На тот период — это 1995-1998 годы — они пользовались большой популярностью. Спустя 7-10 лет компания модерни­зировала офисные объекты на ул. Врубеля и БЦ «Сокол Плаза» на ул. Усиевича. Производилась смена систем, менялись лифты, окна, ремонтные работы производились в лобби, холлах и на лестничных пролетах, тем самым здания приобрели вид и наполнение, отвечающие современным требованиям. Кстати, девелопер производил ремонтные работы в период смены арендаторов после окончания договоров аренды и тем самым постарался минимизировать риски от работ по реконструкции здания. Указанные выше объекты всегда относились к клас­су В+ и по сей день сохраняют свой статус».

Особого разговора заслуживает петербургский опыт ком­пании Megapolis Property Management по реализации проекта бизнес-центра класса А+ Quattro Corti на ул. Почтамтской. Как рассказывает Роман Иваницкий, заместитель генерального директора компании Megapolis Property Management, комплекс находится в историческом центре города, и без сохранения фасадов (оба здания — середины XIX века) здания бы фактически «выпали» из окружающего пространства, престижного окру­жения, в которое помещен бизнес-центр, и имидж Quattro Corti

явно проиграл бы в благородстве, что отразилось бы и на рентабельности про­екта. Проект делового центра включает первый в России автоматизированный подземный паркинг. Для его организации подвальные помещения были углублены на 8 м. В ходе строительства подземной части были укреплены смежные стены всех прилегающих по периметру зданий, деревянные лежни (бревна) заменены на цементную основу, вся конструкция укреплена пятиметровыми металличе­скими сваями, что обеспечивает полную сохранность несущих конструкций.

«Прежде чем приступить к реали­зации проекта Quattro Corti, компания-инвестор получила официальное согласование в Федеральной службе по надзору за соблюдением законо­дательства в области охраны культурного наследия (Росохранкультура), предо­ставив результаты историко-культурной экспертизы участка, которую произвел НИИ «Спецпроектреставрация». Таким образом, одна из самых проблемных осо­бенностей — сохранение исторического центра Петербурга — учтена», — указывает Роман Иваницкий.

Эксперты подчеркивают, что за каж­дым удачным примером кроется точный расчет и осознание экономической целесообразности. В противном случае сработает правило: «Хотели как лучше, получилось как всегда».

Оксана Самборская