Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал о тонкостях ипотечного кредитования.

Вопрос «брать или не брать ипотеку» — для каждой семьи стратегический и жизненно важный.

Поэтому важно изучить заранее все «подводные камни».

Процентная ставка.

Не стоит при выборе ипотечной программы ориентироваться только на процентную ставку. Обзвоните несколько банков и вы убедитесь, что при абсолютно одинаковых условиях кредитования и равных процентных ставках ежемесячный платеж может отличаться до 1 тысячи рублей.

«Это отличие в сумме платежей заключается в том, что при их расчете каждый банк использует свой калькулятор. В эти расчеты закладываются внутренние формулы, позиции которых отражают прожиточный минимум на человека, и они немного изменяют сумму платежей. У каждого банка свои приоритеты и он закладывает их в свой калькулятор, то есть разница в ежемесячных платежах зависит от внутренней политики каждого банка», поясняет Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака».

«В ежемесячный аннуитетный платеж, помимо собственно кредитных средств и процентной ставки могут входить комиссии, сборы и даже страховка. Комиссии могут влиять на разницу в ежемесячном платеже среди разных банков. Каждый банк взимает комиссии согласно индивидуальному перечню и установленным тарифам», говорит Влада Невская, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Альфа-Банка.

При выборе кредитного продукта ориентируйтесь на размер ежемесячного платежа. Довольно рискованно брать кредиты, особенно долгосрочные, «плавающей процентной ставки» в Российской действительности, потому что малейший кризис ликвидности в банковской сфере тут же меняет ее в большую сторону.

Обязательно обратите внимание на пункты в кредитном договоре, которые касаются условий изменения процентной ставки. Влада Невская рассказывает: «в федеральном законе «О банках и банковской деятельности» указано: «По кредитному договору, заключенному с заемщиком — физическим лицом, банком не может быть односторонне сокращен срок действия этого договора, увеличен размер процентов, увеличено или установлено комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом».

Таким образом, федеральный закон запрещает банкам в одностороннем порядке увеличивать размер процентов по кредиту или изменять порядок их определения.

«Законом также прямо предусмотрена обязанность банка определять в кредитном договоре полную стоимость кредита, предоставляемого физическому лицу и расчет его погашения. Однако, на практике кредитные ставки могут быть выражены частично в твердой величине, а частично привязаны к какой-либо переменной, например, к курсу валют, ставке рефинансирования ЦБ РФ, к расчетным идексам и т.д. В этом случае ставка по кредиту будет повышаться или понижаться автоматически вне зависимости от сторон кредитного договора. В отношении таких ставок правоприменительная практика не выработала единого подхода. Роспотребнадзор полагает установление таких переменных ставок незаконным, и привлекает банки к соответствующей административной ответственности. Но Высший арбитражный суд в обзоре практики по рассмотрению административно-правовых споров с участием банком в сентябре 2011 г. указал на дело, по которому установление банком подобной переменной ставки было признано законным и не нарушающим права потребителя, т.к. изменение ставки может быть в пользу любой из сторон и происходит объективно, а не в силу односторонних действий банка», рассказывает Евгений Ширстов, Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».

«В кризис 2008-2009 годов некоторые банки пытались поднять ставки в одностороннем порядке, так как такая возможность вытекала из пунктов кредитного договора. Однако на практике такие случаи так и не были зарегистрированы» рассказал «Разумной Недвижимости» Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб».

Если вас смущает размер процентной ставки по кредиту, имейте ввиду, что как только условия в стране/ на рынке кредитования сильно поменяются, вы сможете воспользоваться рефинансированием ипотеки – грубо говоря, перевести свою ипотеку в другой банк, который даст меньший процент.

Такую операцию имеет смысл делать, когда разница в процентной ставке, которую вы имеете и можете получить, составляет 2,5 п.п. и больше.

Валюта кредита.

Однозначная рекомендация всех финансистов – брать ипотеку в той валюте, в которой клиент получает зарплату.

«Например, если Вы моряк и получаете зарплату в евро — то и кредит нужно брать в евро», говорит Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака».

«Вспомним экономический кризис, когда доллар вырос в цене с 23 руб. в июле 2008 г. до 36 руб. в феврале 2009 г. – тогда всем ипотечным заёмщикам, которые взяли кредит в долларах, а зарплату получали в рублях, пришлось очень туго. Что касается такого долгосрочного займа, как ипотека, то здесь лучше лишний раз перестраховаться, чем рисковать и пытаться перехитрить экономику», советует Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО УК «СТАРТ Девелопмент».

Кроме того, в условиях лихорадящей экономики Еврозоны, сложно представить что рубль будет укрепляться, курсы валют падать, а ежемесячный платеж по ипотеке в валюте сокращаться. Скорее, наоборот.

«Ипотека в иностранной валюте предполагает более низкую по сравнению с кредитом в рублях ставку. Но данное преимущество несет за собой также валютные риски, которые ложатся на заемщиков. Кризис 2008-2009 гг. научил нас тому, что поскольку ипотека — долгосрочный кредит, лучше оформлять его в валюте, к которой привязан ежемесячный доход, так как предвидеть, как поведет себя курс валюты зачастую невозможно, а тенденция последних лет — уверенный рост и доллара и евро», подтверждает Влада Невская, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Альфа-Банка.

Условия досрочного погашения. Более 80% ипотечных заемщиков России гасят/ планируют погасить ипотеку досрочно. По статистике, средний фактический срок ипотечного кредита в Петербурге составляет 7 лет.

Влада Невская рассказывает «Федеральным законом РФ № 284-ФЗ от 19.10.2011 были внесены поправки в статью 809 Гражданского кодекса РФ, согласно которым отменены любые ограничения прав заемщика на досрочное погашение, в том числе, моратории, штрафы и комиссии при осуществлении досрочного погашения».

Но если все таки вы встретите какие-то дополнительные условия в кредитном договоре, то имейте в виду, что «по досрочному погашению кредита физическими лицами — судебная практика исходит из того, что установление банком моратория на досрочное погашение в течение какого-то времени или дополнительных штрафных санкций является незаконным» поясняет Евгений Ширстов, Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».

Ссылка на источник