Комментарии в СМИ

«Половина квартир в петербургских новостройках приобретается по договорам долевого участия»

Юрий Халимовский, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», пояснил основные положения, связанные с вопросом, касающимся форм участия граждан в долевом строительстве.

Предварительный договор купли-продажи, договор долевого участия, жилищно-строительный кооператив — все это варианты приобретения жилья на первичном рынке, из которых покупателю неизбежно придется выбрать только один. В каждом конкретном случае у той или иной схемы есть свои плюсы и минусы в отношении рисков и итоговой стоимости квартиры. При этом эксперты единогласно отмечают, что первостепенным фактором должна оставаться репутация строительной компании.

Основные схемы продаж квартир в строящихся домах — договор долевого участия (ДДУ), жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и предварительный договор купли-продажи (ПДКП). По данным департамента аналитики НДВ СПб (филиал «НДВ-Недвижимость»), по итогам 2010 года доля реализации квартир в новостройках по ДДУ составила 52%, через ЖСК — 28%. Другие схемы продаж постепенно теряют свои позиции, говорит генеральный директор НДВ СПб Александр Хрусталев.

Популярность ДДУ директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко объясняет тем, что договоры заключаются в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который дает максимальные гарантии дольщикам. В ДДУ, поясняет руководитель ЛЭК Павел Андреев, обязательно определен объект долевого строительства, срок сдачи, сроки и порядок оплаты, а также гарантийный период на квартиру. ДДУ дает возможность получения ипотечных кредитов под залог новостройки. «Минус для застройщиков в том, что оплата по договору происходит после его регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы, а застройщику хочется получать деньги раньше, чтобы вкладывать в строительство», — отмечает Ольга Литвиченко. «Регистрация исключает продажи одной и той же квартиры несколько раз, однако от возможных банкротства застройщика, заморозки объекта и срыва сроков строительства это покупателя не спасает», — говорит Павел Андреев.

ПДКП не подпадает под 214-й закон, соответственно, никаких особенных плюсов и юридических гарантий для покупателя не несет, разве что стоимость квартир получается несколько ниже, говорит старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Юрий Халимовский. «В связи с расторжением, прекращением действия или недействительностью договора максимум, чего может добиться дольщик, — решения суда в свою пользу о возврате денежных средств, а получить реальное исполнение по такому решению сложнее, при банкротстве компании у дольщика вообще практически нет шансов», — говорит юрист. Он добавляет, что в целом в законодательстве институт предварительного договора прописан скудно. Среди плюсов ПДКП для застройщика эксперты отмечают возможность начать строительство и привлекать средства, не дожидаясь согласований договоров в Росреестре, за счет чего и снижается цена квадратного метра.

Схема ЖСК, четко прописанная в Жилищном кодексе, допускается 214-м законом, по мнению экспертов, становится все более популярной, так как выгодна застройщику и клиенту, минимальны и риски для сторон. Используя ЖСК, девелопер выступает уже не застройщиком, а генподрядчиком, а члены кооператива имеют право выбирать и переизбирать руководство ЖСК и имеют доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями, говорит Павел Андреев. Через уже образованный ЖСК начнутся продажи в жилом комплексе ЛЭК «Звездная», схема будет использоваться в комплексе «Граф Орлов». Члены ЖСК имеют возможность контролировать ход строительства, а значит, эффективность расходования средств, получают возможность оплачивать покупку квартиры поэтапно и платежи не ограничены сроком строительства объекта, минус для застройщика — невозможность привлечь проектное банковское финансирование, добавляет Александр Хрусталев. Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом, что обеспечивает конкурентоспособную стоимость квартиры, добавляют специалисты юридического департамента ЛенспецСМУ. Среди рисков для покупателя Юрий Халимовский называет возможность оспаривания регистрации ЖСК, банкротства кооператива, необходимости привлечения кредитов, оплата которых ляжет на пайщиков, и ряд других нюансов. «В частности, ЖСК строит не сам, а лишь выступает заказчиком, то есть реальные сроки и качество объекта все равно зависят от застройщика», — поясняет юрист.

Застройщики с большим опытом и отличной репутацией на рынке успешно продают квартиры и по альтернативным схемам (вексельной, бартерной и т.п.). Однако и такие компании постепенно переходят на работу по 214-му закону, говорит генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. При этом, по словам заместителя генерального директора АН «АРИН» Владимира Спарака, застройщики иногда используют 214-й закон как PR-ход. «Покупатель должен обязательно посетить стройплощадку, посмотреть, активно ли идут работы и как они организованы, как все соотносится с обещаниями компании», — советует эксперт. Немаловажно проверить компанию-застройщика с точки зрения количества исков, поданных ей, а также дел, по которым компания является ответчиком, считает Юрий Халимовский. Заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь добавляет, что чем больше информации удастся покупателю собрать о застройщике, оценивая его по совокупности фактов, а не отдельным данным, тем ниже будет уровень риска. «Я убежден в том, что не имеет принципиального значения, в какой форме заключен договор, прежде всего, нужно выяснить, сколько компания существует на рынке, какова ее репутация, активы, реализованные проекты», — говорит Павел Андреев.

Ирина Лапченкова

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ