Комментарии в СМИ

«Реновация 2.0: доходные дома, опыт Москвы и резервный фонд «серого пояса»»

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о программе реновации в Петербурге.

Эксперты рынка недвижимости обсудили варианты реновации петербургских хрущевок.

Главным событием лета в Петербурге стало принятие закона о комплексном развитии территории, который, по сути, должен запустить новый вариант реновации хрущевских кварталов. В существующем виде закон настолько напугал жителей, что в сентябре губернатор Петербурга Александр Беглов объявил о приостановке его действия, а члены городского парламента запланировали на осеннюю сессию правки особо спорных положений. Как решить проблему обновления жилищного фонда таким образом, чтобы это пошло на пользу и жителям, и застройщикам, обсудили участники дискуссии «Реновация в Петербурге: второе пришествие», организованной отделом конференций РБК Петербург совместно с проектом Retrogradu.net.

Зеленые кварталы или ветхий фонд

Первым камнем преткновения стала оценка проблемы, ее содержания и остроты. «Двигаться вперед надо, это большая социальная проблема, которая уже горит в городе», — убежден руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин. По его мнению, с точки зрения современного человека, привыкшего к более высокому уровню недвижимости, хрущевки уже плохо подходят как объект для проживания — в них плохая шумоизоляция, плохие планировки, неудобная кухня и так далее.

Но главный вопрос не в комфорте проживания, а в состоянии этих домов. «Мы решаем очень тяжелую проблему, которая усугубляется с каждым годом, — проблему замещения ветхого жилого фонда», — подчеркивает шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин.

С ним не согласен член общественного штаба по вопросам реновации в Петербурге Ярослав Костров. «Я не считаю наши хрущевки аварийными и жутко ветхими. Если что-то делать — это обычный капитальный ремонт. Есть прекрасные программы в Германии, когда старое советское жилье переделывали — утепляли фасады, санировали — и продолжалось существование этих прекрасных зеленых комфортных кварталов для жизни», — напомнил он. Правда, как уточнил Дмитрий Синочкин, немецкая программа осуществлялась за счет государственного бюджета, который понес существенные расходы.

«Я не считаю наши хрущевки аварийными и жутко ветхими. Если что-то делать — это обычный капитальный ремонт», — уверен член общественного штаба по вопросам реновации в Петербурге Ярослав Костров.

Если проблему не начать решать сегодня тем или иным образом, через 5-10 лет встанет вопрос не о переезде с условного проспекта Гагарина на улицу Понтонную, а о том, чтобы выбраться хоть куда-то из аварийного жилья, предупредил Дмитрий Синочкин. Но, чтобы начать диалог с жителями, нужны аргументы, данные о состоянии жилого фонда, а их нет.

«Мы работаем без фундамента. Никто не проводил обследования, не считал затраты на капремонт через пять лет, чтобы сказать жителям: вы платите за капремонт столько-то, а будете платить еще больше, но без толку — из-за конструктивных особенностей дома», — отметил эксперт. При этом, напомнил он, обследование многоквартирного дома стоит 1-2 млн руб. «Если ждать, пока проблема превратится в общественно осознанную, мы просто не успеем ее решить», — отметил Синочкин.

«Если ждать, пока проблема превратится в общественно осознанную, мы просто не успеем ее решить», — полагает шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин.

Ржавое ведро с административными гайками

Жители сегодня зачастую не понимают, что им может дать программа реновации (или комплексного развития территории, КРТ). И новый закон такого понимания не дает. Председатель совета директоров Агентство развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш назвал эту юридическую конструкцию «ржавым ведром с административными гайками», в котором не осталось места для человека. «Нет ответа на вопрос, что будет с людьми, каким образом после реализации закона они станут счастливее, чем были до того, как все будет происходить», — пояснил он свою мысль.

«Сейчас нет ответа на вопрос, что будет с людьми, каким образом после реализации закона они станут счастливее, чем были до того, как все будет происходить», — говорит председатель совета директоров Агентство развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш.

Пока, по словам гендиректора «БЕНУА» Дмитрия Щегельского, жители боятся, что их заставят переезжать, например, с уже озвученного проспекта Гагарина в Московском районе Петербурга в поселок Понтонный в Колпинском районе. «Будет проще договариваться, если на законодательном уровне будет закреплено, что гражданин получит квартиру в своем же квартале, больше метражом и в доме лучшего качества», — убежден Щегельский.

«Будет проще договариваться, если на законодательном уровне будет закреплено, что гражданин получит квартиру в своем же квартале, больше метражом и в доме лучшего качества», — убежден гендиректор «БЕНУА» Дмитрий Щегельский.

Однако экономика проектов реновации и без того не складывается, отметили другие участники. «На текущем этапе бизнес вообще не видит экономический эффект от подобных проектов. Если вы спросите текущих застройщиков Санкт-Петербурга, ни один не скажет, что готов заняться КРТ жилищной застройки, потому что эта история непредсказуема по срокам, по финансам, и вписываться в нее бессмысленно», — говорит Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Алексей Лазутин добавляет к этому, что, несмотря на привлекательность расположения многих хрущевских кварталов — тот же Московский район — у девелоперов есть более предсказуемые с финансовой точки зрения варианты в равноценных локациях, например, реновация «серого пояса».

Не говоря уже о том, что бизнес вряд ли рискнет в текущей ситуации браться за какие-то долгосрочные проекты. «Мне кажется, что реновация это очень навырост, это очень на будущее. Пока нет ответов даже на банальные вопросы: где в текущей ситуации закупать материалы и оборудование. Даже меньшего размера проекты, такие как строительство на Охтинском мысу, где недавно было выдано разрешение на строительство, как мне кажется, будут сильно отложены», — полагает Алексей Лазутин. Все, что можно сделать сегодня — это заложить фундамент на будущее, считает эксперт.

«Пока нет ответов даже на банальные вопросы: где в текущей ситуации закупать материалы и оборудование. Даже меньшего размера проекты, такие как строительство на Охтинском мысу, где недавно было выдано разрешение на строительство, как мне кажется, будут сильно отложены», — полагает руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин.

В поисках консенсуса

Партнер Nikoliers Владимир Сергунин предложил Петербургу скопировать московский опыт реновации. «В Москве тоже не было застройщиков, но власти города смогли найти консенсус. Во-первых, город выкупает у застройщиков площади по определенной цене, во-вторых, на оставшейся территории застройщик сам строит дома и уже распродает по коммерческой цене. В отдельных случаях город дает возможность застройщику на каких-то других площадках построить большую площадь, чем предусмотрено регламентом», — отметил Сергунин.

«В Москве тоже не было застройщиков, но власти города смогли найти консенсус», — предлагает партнер Nikoliers Владимир Сергунин перенять отпыт Москвы.

Андрей Тетыш поддержал эту идею, предложив «схантить» для петербургской реновации специалиста из Москвы. Однако Дмитрий Синочкин напомнил, что в Москве был совсем другой бюджет. «Хочу обозначить разницу между Москвой и Петербургом — это 2 трлн руб. Это официально заявленная стоимость уже заключенных контрактов на объекты по реновации из городского бюджета. Это не деньги бизнеса, это деньги из городского бюджета. Бизнес работает на подхвате, заключая контракты на городские деньги. В Петербурге этих денег нет, и не будет», — считает эксперт. Дмитрий Некрестьянов парировал — в Москве другая маржинальность девелоперского бизнеса — и предложил свое решение проблемы.

Необходимо показать жителям позитивный опыт комплексного развития территории, начав не с жилых кварталов, а с проектов КРТ нежилой застройки и незастроенных территорий. Таким образом можно будет дать наглядный пример, как запущенные территории обретают совершенно иной облик, и одновременно решить проблему с жилым фондом для переезда из хрущевок. «Предоставляя инвесторам территории для больших проектов в центральных районах города, можно возлагать на них обязательства по строительству объектов для будущего расселения», — подытожил Дмитрий Некрестьянов.

«Предоставляя инвесторам территории для больших проектов в центральных районах города, можно возлагать на них обязательства по строительству объектов для будущего расселения», — говорит Дмитрий Некрестьянов.

В свою очередь, Алексей Лазутин озвучил идею потенциально привлекательного для инвесторов решения для хрущевок. «В хрущевках много собственников-инвесторов, которые сдают квартиры в аренду. Возможно создание предприятия, выкупающего большой пул хрущевок, и формирующего из него фонд маневренного жилья — ни в коем случае не постоянного. На базе этого большого маневренного фонда появятся целые доходные дома, принадлежащие одному инвестору или городскому предприятию, на примере которого в дальнейшем можно будем реализовать пример реновации», — предложил Лазутин.

Время на проработку идей пока есть. Дмитрий Некрестьянов указал на то, что правила землепользования и застройки, которые распространяются на территории, потенциально попадающие под КРТ, к проектам КРТ неприменимы. «Мы должны сначала утвердить Генплан, потом ПЗЗ [правила землепользования и застройки – ред.], в них появятся соответствующие территории, и тогда можно будет что-то делать. На текущий момент самым правильным было бы не голословно утверждать, что мы приостановим действие закона, а уточнить, что он вступит в силу после утверждения Генплана и ПЗЗ, и начать обсуждения, готовить общественное мнение», — заключает эксперт.

Мария Летюхина

Материал опубликован на сайте «РБК+» 26.09.2022

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ