Комментарии в СМИ
«Росреестр решил, сколько земли можно выкупить под зданием по льготной цене»
Екатерина Дятлова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о выкупе земли по льготной ставке.
Росреестр подготовил законопроект, уточняющий условия реализации принципа единства судьбы публичного земельного участка и здания (сооружения), расположенного на нем. В частности, предлагаемыми поправками в Земельный кодекс РФ он решил снять, пожалуй, главный вопрос, возникающий на практике, — вопрос определения площади земельного участка в случае его выкупа собственником расположенного на нем здания. «ЭЖ-Юрист» попросил экспертов оценить предлагаемые ведомством изменения в Земельный кодекс РФ.
Изменения в ЗК РФ и иные законодательные акты по своей сути направлены на возврат в закон требования к соразмерности земельного участка при его предоставлении.
Можно выделить следующие наиболее знаковые предложения Росреестра:
- если земельный участок не соответствует границам земельного участка, в которых он должен быть образован для целей его перехода в общую долевую собственность (то есть речь о несоразмерности участка), стороны договора аренды обязаны заключить соглашение о расторжении такого договора для дальнейшего образования участка в указанных границах.
Указанное положение сформировано на основании позиции, изложенной в п. 66 и 67 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, в соответствии с которыми собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Если целью такого законопроекта являлось легальное закрепление разъяснений ВС РФ и ВАС РФ, то не совсем понятно, зачем изменения вносятся через установление дополнительного существенного условия договора аренды (ведь Пленум об этом не высказывался), тем более с учетом п. 5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», уже устанавливающего механизм возникновения общей долевой собственности. По нашему мнению, закрепление данного существенного условия на законодательном уровне может значительно усложнить процесс предоставления земельных участков и создавать правовую неопределенность в случае отсутствия такого условия в уже заключенных договорах аренды;
- в случае, если представленный в аренду земельный участок больше необходимого для эксплуатации собственниками помещений в МКД и арендатор планирует воспользоваться правом на предоставление без проведения торгов не занятого таким МКД участка, образованного в результате раздела исходного участка (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ), он вправе направить в уполномоченный орган заявление и документы, которые в соответствии с ЗК РФ требуются для предоставления без проведения торгов образуемого земельного участка.
Здесь Росреестр не учел п. 21 Обзора судебной практики № 2 (2023), утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023, в соответствии с которым при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. Два и более МКД могут строиться на одном участке с единой инфраструктурой для всех собственников помещений в МКД, в связи с чем его разделение может повлечь за собой необоснованное ущемление прав жильцов, которым ограничат доступ к тем или иным объектам благоустройства.
Весьма сомнительным видится и обоснование возможности получения права аренды на образованные из исходного участка земельные участки исключительно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, так как исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков закреплен в ст. 39.6 ЗК РФ, в которой отсутствует случай предоставления, описанный в законопроекте;
- земельный участок, находящийся в публичной собственности, при предоставлении участка в собственность за плату считается необходимым для использования здания, сооружения, если площадь застройки составляет 10% и более площади участка, в отношении земельных участков, предназначенных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд — 5% и более.
Такими изменениями Росреестр попытался законодательно установить критерий соразмерности, при этом никак не обосновав его. Законодательное закрепление «соразмерности» может гораздо больше навредить публичным интересам, поскольку фактически позволит выкупать земельные участки значительной площади под зданиями, площадь застройки которых составляет всего 10 % (без обоснования того, что иная площадь также требуется для эксплуатации земельного участка).
Нельзя не отметить и то, что поскольку проектом предложено исчислять соразмерность именно от площади застройки, то при строительстве высотных зданий это нецелесообразно. Так, например, с учетом предлагаемых изменений «узкий» небоскреб может оказаться без необходимой парковки, элементов благоустройства и пр., то есть фактически без инфраструктуры.
Пока рано говорить о принятии анализируемых поправок, так как на данный момент законопроект находится на стадии антикоррупционной экспертизы и еще не рассмотрен Правительством РФ. По результатам рассмотрения проекта может быть получено отрицательное заключение, что не позволит ему «продвинуться» дальше.
Материал опубликован на сайте «ЭЖ-юрист» 31.08.2023
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям