Комментарии в СМИ
«Рынок гибких офисных пространств осваивает новые тренды»
Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры» комментирует материал о рынке гибких офисных пространств.
Эксперты фестиваля современных гибких офисных пространств CoworkingFest обсудили инвестиционные стратегии коворкингов и сервисных офисов, а также нюансы создания современных доходных гибких офисных пространств.
Ежегодный прирост рынка сервисных офисов в мире составляет 15-18%. В России, по данным ГК «БестЪ», коворкинги как офисный формат присутствуют уже в 130 городах, общее количество таких проектов — около 900 шт. суммарной площадью порядка 680 тыс. кв. м. Одина из ключевых предпосылок для дальнейшего развития данного сегмента — рост использования гибридной занятости и распространение экономики совместного потребления, полагает Андрей Лушников, председатель Совета директоров ГК «БестЪ», основатель сети Page. Какие еще тренды влияют на сегмент — обсудили эксперты CoworkingFest.
Города и форматы
Трендмейкером в сегменте сервисных офисов в России остается Москва, а активным пользователем коворкингов — купный бизнес, отметила Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate. «В мировом рейтинге городов по средней площади коворкинговых пространств Москва находится на 8 месте (1386 кв. м), незначительно уступая Нью-Йорку (1067 кв. м). В Петербурге более востребован гибкий офис и смарт-офис: средний запрос арендатора — на аренду от 10 до 30 рабочих мест», — сказала она. Тем не менее, эксперты отмечают тренд на масштабирование проектов. Так, по данным IPG.Estate средняя площадь новых проектов в Москве начинается от 4 тыс. кв. м.
Вслед за Москвой и Петербургом, гибкие офисные пространства развиваются в регионах России и странах СНГ, причем в составе недвижимости различного формата. На это, в частности, обратила внимание Мария Сумарокова, генеральный директор УК Page: «Спрос в регионах на коворкинги недооценен, также как раньше недооценен был спрос на коворкинги в спальных районах Москвы и Петербурга. Еще один тренд, который мы четко видим — это рост потребности в цифровизации как для собственников офисных пространств, так и для арендаторов, которые хотят сдавать излишки своих площадей в субаренду, трансформируя свой офис в коворкинг».
Наполнение и спрос
Александр Терехов, директор по цифровой трансформации сети смарт-офисов и коворкингов SOK [Смарт-офисы и коворкинги] подчеркнул важность цифровых технологий для привлечения широкого спектра арендаторов: «Внедрение цифровых продуктов в гибких сервисных офисах позволяет снизить операционные затраты, повысить уровень сервиса и способствует развитию комьюнити», — отметил он.
Инфраструктура и наполнение гибких офисных пространств в целом также стало важной темой обсуждения. «Основным вызовом при комплектации объекта всегда является снижение стоимости при сохранении качества и номенклатуры заказа. Но важно всегда уметь подобрать золотую середину, при которой можно максимально сохранить требования к конструкциям и определить, что и где можно оптимизировать», — отметил учредитель компании «Гласскон» Юрий Можeйко.
В 2024 году требования к эргономике и комплектации офисного пространства во многом обусловлены тем, что офис стал одним из ведущих инструментов HR-бренда, говорит Александр Шнурко, операционный директор Monze. «Также в 2024 год перешел тренд из прошлых лет. Это высокий спрос на мебель для офисов гибридного формата. Мебель для них подбирают комфортную и менее «официальную», чем для традиционных кабинетов и опен-спейс», — добавил он.
Рынок гибких офисных пространств сегодня четко сегментирован на коворкинги и сервисные офисы, которые требуют разного подхода к проектированию как с точки зрения инфраструктуры, так и с точки зрения дизайна, подчеркивает Алина Козлова, главный архитектор Space. «Инфраструктура сервисного офиса — это традиционная коридорно-кабинетная система с возможностью блочного деления. Инфраструктура коворкинга помимо опций сервисного офиса должна включать открытые зоны для работы на закрепленных или незакрепленных местах, а также пространства для мероприятий, комнаты отдыха, игровые и тд.», — пояснила она.
«Важно строить живую, настоящую историю и не гнаться за бессмысленной оригинальностью и призами. Понятные инвестиции, которые прозрачны с самого первого тестового планировочного решения, в разумный минимализм дизайн-решений, необходимый и достаточный сервисный продукт или «начинку» коворкинга дадут результат, выраженный в деньгах, доходе от объекта», — описала концепцию формирования дизайна гибких офисов Лариса Аниканова, генеральный директор бюро AIKIdesign.
Глобальные тренды
Опыт, полученный компаниями в России, позволяет им активно осваивать и рынки других стран. Так, Михаил Бродников, генеральный директор Space 1, рассказал об опыте развития бизнеса сервисных офисов в Дубае. «Сегодня Space 1 — это 55 тыс. кв. м в Москве и Дубае, в том числе и 15 тыс. кв. м, которые дополнили наш портфель в 2024 году — Space 1 JET (ex. WeWork). Параллельно с развитием нового направления и рынка Дубая, где планируется открыть дополнительные 3 тыс. кв. м, мы работаем над двумя крупными проектами build-to-suit в Москве. К 2025 году я рассчитываю на рост текущего портфеля Space 1 в Москве и Дубае на 10%».
Помимо региональных и страновых трендов, эксперты обсудили грядущие изменения в законодательстве. «Всем бизнесам надо принять во внимание озвученные государством изменения в налоговую систему. Люди — это новая нефть, поэтому повышение налогов неизбежно. Но объявленные сейчас изменения — это не окончательное решение, а проект. После принятия налоговой реформы нужно смотреть на конкретную структуру компании и разрабатывать превентивные действия», — заключил Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и партнеры».
Материал опубликован на сайте «РБК+» 04.07.2024
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям