Комментарии в СМИ

«Садовый сепаратизм»

01.12.2019 Недвижимость и строительство

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что принятый в Ленинградской области закон, который разрешает строить в садоводствах магазины и медпункты, популистский и отвечающий интересам граждан, но противоречащий федеральным законам.

Областные законодатели приняли закон, который разрешает строить в садоводствах магазины и медпункты.

Полезный закон.

Жаль, что его придется отменять. Потому что он противоречит федеральным нормам.

Закон подготовлен по поручению губернатора. Причем новый порядок не просто разрешает строить такие объекты, а еще и в упрощенном порядке — без согласования проекта и получения разрешения на строительство.

Депутаты дополнили областной закон «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории ЛО» (№38–оз, принятый в 2012 году). До сих пор в «льготном» перечне фигурировали постройки на рекреационных землях (закон и принимали для развития туризма) и линейные объекты (сети небольшой мощности, дороги и т.д.).

Идея такая. Если в садоводстве не больше 100 участков, правление может разрешить поставить в нем двухэтажное строение площадью 150 кв.м. От 101 до 300 участков — 350 кв.м, от 301 до 500 наделов — 650 кв.м, более 500 — 1000 «квадратов». Магазины и амбулатории предложено строить в общественных зонах садоводств.

По официальным сведениям, в области насчитывается 3316 дачных и огороднических объединений, дачников в сезон — примерно 1,5 млн, из них 360 000 — жители Ленобласти. «Такое большое скопление людей необходимо обеспечить товарами первой необходимости», — заявила председатель областного Комитета по развитию малого и среднего бизнеса Светлана Нерушай.

Правда, есть небольшая проблема. Коммерсанты давно обеспечили бы дачников товарами не только первой, но и второй, и даже третьей необходимости, если бы строительство магазинов в СНТ было легитимным. И дело не в разрешении, а в статусе земли. Построить-то как раз не сложно, а вот с регистрацией может не получиться.

Большая часть садоводств (80 %) расположена на землях сельхозназначения, чаще всего — на сельхозугодьях. (Это особо ценные земли.) Торговля на «сельхозке» действующим законодательством не предусмотрена — разве что саженцами. Или брюквой.

«Строительство магазина на участке сельхозназначения без перевода земли в другую категорию будет нарушением законодательства, за которое предусмотрена соответствующая ответственность», — говорят юристы компании «Кирпиков и Партнеры».

Уточняем ответственность: за нецелевое использование земли штраф для юридических лиц (например, для СНТ) — от 1,5 до 2 % кадастровой стоимости участка, но не менее 100 000 рублей. Кроме того, любое капитальное сооружение, не соответствующее назначению участка, — это самострой. И его придется сносить за счет собственника.

Может, стоит перевести надел в другую категорию?

Областной закон №51–оз гласит: «Перевод в другую категорию земель сельхозназначения или участков в составе таких земель, находящихся в частной или в муниципальной собственности, осуществляется правительством Ленинградской области». Это если не вспоминать, что еще в 2015 году губернатор наложил мораторий на изменение категории сельскохозяйственных и лесных земель…

То есть разрешения на строительство получать не надо. Просто по каждому магазинчику потребуется отдельное постановление правительства ЛО…

В областном Управлении Росреестра затруднились прокомментировать решение депутатов. Сказали, что надо бы сначала поинтересоваться точкой зрения прокуратуры. В принципе, это уже комментарий.

По мнению Олега Лодянова, старшего юриста компании Rightmark Group, постройки под магазины и участки под ними должны находится в долевой собственности всех садоводов.

При этом обязательным условием для права строить будет наличие градрегламента и установленного в нем подходящего вида разрешенного использования. «Но такие регламенты нельзя разработать в отношении территории сельскохозяйственных угодий, если они входят в состав садоводства…» — говорит г-н Лодянов.

«Это популистский закон, — полагает партнер юридической компании “Качкин и Партнеры” Дмитрий Некрестьянов. — Он отвечает интересам граждан, но противоречит федеральным нормам. И это противоречие неустранимо…».

В общем, история не новая. В Москве, например, строительные порядки тоже никак не соответствуют федеральным. Но что позволено столице — вряд ли разрешат Ленобласти.

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован в журнале «Пригород» № 11 (166) декабрь 2019