Комментарии в СМИ
«Разорение усадьбы»
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов обращает внимание на то, что зарегистрированные права собственности не являются основанием для отказа в иске о сносе самовольной постройки.
Из-за алчности застройщиков десятки новоселов в Коломягах могут остаться без квартир.
Служба государственного строительного надзора продолжает наступление на построенные без разрешения, но успешно заселенные дома «Никитинской усадьбы» в Коломягах. На днях чиновники выиграли в первой инстанции дело о сносе здания на Тбилисской улице, 32, жители которого смогли ранее зарегистрировать право собственности на свои квартиры. А еще до прихода весны может начаться демонтаж другого дома в этом квартале – на Горной улице, 22.
Нашумевший жилой комплекс «Никитинская усадьба» расположен между Солунской, Главной и 2-й Никитинской улицами в Приморском районе.
Его таунхаусы и коттеджи построены на месте частных жилых домов. Реализацией проекта с 1995 года занимается Северо-Западная строительная корпорация (СЗСК).
Дома строились и заселялись, несмотря на серьезные проблемы с документами (например, возводить многоквартирный дом начинали на участке, отведенном тогда под индивидуальную застройку). Но власти этими объектами всерьез не занимались. До тех пор, пока в 2012 году Служба государственного строительного надзора не получила право обращаться в суд с требованием сноса незаконных построек.
И чиновники не преминули таким правом воспользоваться. Ранее уже был подан и удовлетворен иск о сносе дома на Горной улице, 22. Суды согласились с доводами Госстройнадзора о том, что это здание возводили с нарушением градостроительных норм, без получения положительного заключения государственной экспертизы и без оформления разрешения на строительство.
Решение вступило в силу. Дом на Горной улице уже включен в список тех, по которым возбуждено исполнительное производство. «До 1 марта необходимо осуществить снос зданий, по которым есть судебные решения», – сообщили в преддверии Нового года в Смольном. Десятки человек, возможно, столкнутся с необходимостью подыскивать новое жилье.
Сами они не понимают, чем помешали городу. «Дом качественный, и, когда мы посмотрели на «Никитинскую усадьбу», всем все понравилось.
Какой мухлеж был с разрешительной документацией, я не знаю. Разве это мы должны были спрашивать?» – сказала «Санкт-Петербургским ведомостям», объясняя свой выбор, жительница дома на Горной улице, 22, Светлана Чернова.
Между тем в июне 2014 года был подан иск о сносе еще одного дома – на Тбилисской улице, 32. Это здание несколько превышает разрешенные параметры высотности. Поводом же стало обращение, поступившее из администрации Приморского района. На днях Приморский районный суд исковые требования удовлетворил, сообщили в Госстройнадзоре. На этом примере в службе предостерегли граждан «от покупки квартир в самовольных постройках».
В Северо-Западной строительной корпорации оперативно получить комментарии не удалось. Как нам стало известно, у жителей дома на Тбилисской, в отличие от случая на Горной, уже зарегистрировано право собственности на квартиры. Причем решение об этом ранее также вынес суд.
Тем не менее руководитель практики по недвижимости и инвестициям бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов в разговоре с корреспондентом «СПб ведомостей» обратил внимание, что зарегистрированные права собственности не являются основанием для отказа в иске о сносе самовольной постройки. Разъяснение об этом было дано Верховным судом РФ.
Другой вопрос, что в данном случае само право собственности на самовольную постройку было получено ранее в результате судебного решения. И выходит, что теперь прежнее решение было пересмотрено в рамках другого дела. Такой подход не вполне соответствует логике гражданско-процессуального законодательства.
Так как решение по Тбилисской пока принято только в первой инстанции, у жителей сохраняется возможность его обжаловать. Они могут добиться успеха, если найдут убедительные аргументы. Сегодня есть возможность узаконить здание, если при его строительстве не были нарушены права и интересы граждан, а также при условии соблюдения строительных норм.
Справедливо ли сейчас сносить дома «Никитинской усадьбы»? Прошло уже слишком много времени с начала их строительства. С жильцов был спрос, когда они покупали квартиры, когда здание строилось. Чиновники не замечали проблем с документацией и решительные действия стали предпринимать только сейчас. Поэтому снос был бы несправедлив по отношению к жильцам, полагает Дмитрий Некрестьянов.
А вот градозащитник Дмитрий Литвинов считает, что незаконно возведенные дома нужно сносить, особенно те, что не соответствуют строительным нормам. По его мнению, не стоит идти на поводу у жителей и легализовывать эти здания. А то у застройщиков создастся иллюзия, что можно строить что угодно без разрешения, а потом просто подождать какое-то время, чтобы все утряслось. Это в свою очередь будет порождать новые толпы обманутых дольщиков.
Но первым делом, считает Литвинов, нужно отдать под снос те дома, что являют собой самые вопиющие примеры нарушений. И «Никитинская усадьба», пожалуй, здесь не самый показательный и, может быть, даже спорный случай. Ведь, хотя участки были раньше предназначены под индивидуальное строительство, по Генеральному плану, многоквартирная застройка здесь допускается.
Вадим Кузьмицкий
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям