Комментарии в СМИ

«Котик-бегемотик»

14.07.2014 Недвижимость и строительство

Издание цитирует выступление Дмитрия Некрестьянова, партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в рамках конференции «Актуальные аспекты управления государственным имуществом».

Город продает недвижимость с проблемами в придачу.

Петербург готовит новую концепцию по управлению государственным имуществом. Профессионалы собрались обсудить эскизы к проекту этого документа и еще раз убедились, что предела совершенствования в этой области нет.

Дворцы кончились

Председатель комитета по управлению городским имуществом Мария Смирнова начала с грустной констатации: «Есть миф, что у нас много дворцов и других привлекательных объектов, которые можно приобрести. Но сейчас в собственности города в основном остались подвалы и цоколи, и то, как правило, во вторых-третьих дворах. Потому состав объектов для приватизации ухудшился».

Вдобавок идет не желательная, с точки зрения Смольного, но вполне законная приватизация. Напомним, что теперь малый бизнес получил право на приватизацию помещений, которые арендует. Раньше «заповедным» для этого процесса был ряд магистралей, сейчас топографическое ограничение не работает.

«Мы продаем помещения, которые планировали оставить в городской собственности, получать от них арендный доход. Теперь мы теряем этот доход. Мы высказывали в Госдуме возражения, но нас не услышали. Когда поступает заявление о выкупе, назначается оценка. Нас порой критикуют за завышенные цены. Но сравнивать не с чем. Раньше-то мы такие объекты на проспектах не продавали», – сказала она.

Приватизация рассматривается в настоящее время как крайняя мера, когда нельзя использовать имущество для государственных нужд (например, для размещения каких-нибудь учреждений) и нецелесообразно сдавать его в аренду, считают в КУГИ. Да, много воды утекло с тех пор, как генеральная линия была обратной: тогда стремились передать в частные руки все что возможно.

Как отметили участники конференции, Петербург отличается огромным количеством имущества, которое имеет охранный статус, но находится в неудовлетворительном состоянии. Каким-то объектам не повезло с хозяином, а где-то владелец обнаруживал, что его приобретение не так привлекательно, как это казалось по первоначальным документам. Выходит, что выиграв от продажи, город терпит убыток, потому что здания, которые не восстанавливаются, портят его среду.

«Мы должны развивать город, но при этом сохранять его центр. Это, во-первых, затратно, во-вторых, сложно. Сложно и в градостроительном плане, и в правовом – например, нужно учитывать такой анахронизм, как коммунальные квартиры. Необходимы технические регламенты, учитывающие специфику нашего города. Необходим специальный федеральный закон о сохранении исторического центра Петербурга, потому что действующих норм недостаточно. Этот опыт может быть востребован и в других городах России, где есть похожие проблемы», – заявила Мария Смирнова.

Генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Игорь Пахоруков отчитался, что за последние полтора года был продан лишь один объект в центральной части города – флигель на улице Союза Печатников. Правда, мало – не означает хорошо: здание приобрел девелопер, который немедленно без всякой экспертизы стал надстраивать этажи.

Продажи объектов петербургской собственности последние полтора года приходятся в основном на города-спутники – Сестрорецк, Зеленогорск, Красное Село, Пушкин. Из 39 проданных за полтора года исторических объектов большинство признано аварийными.

Объекты не той породы

Болезненной остается тема неполноты (или правовой неразберихи) по объектам, которые город предлагает выкупить или взять в аренду.

На конференции она рассматривалась в двух аспектах. Первый – непредсказуемость для инвестора затрат, особенно по объектам с охранными обязательствами.

«Да, мы продаем котика в мешке, а потом этот котик превращается в бегемотика. Сейчас КУГИ разрабатывает механизм, чтобы сделать объем обязательств понятным» – образно выразилась Мария Смирнова.

Размер затрат арендатора, считают в КУГИ, должен рассматриваться дифференцировано. По договору аренды желателен период не менее 10 лет, чтобы пользователь мог направить платежи на ремонт здания.

Любопытную идею высказал руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Он предложил просчитать альтернативный вариант: договор с инвестором короткий, но максимально льготный. Чтобы быстрее привести объект в приличное состояние и быстрее сдать по рыночной ставке (с правом первоначального арендатора взять его затем по новой цене).

А вообще законодательная база в нашем городе неплоха, считает Дмитрий Некрестьянов, лучше, чем в Москве. Беда только, что на практике мнение чиновника с законами бывает слабо связано. И у юристов всегда будет работа: иски по принуждению к исполнению законов для них – хлеб.

Второй аспект касается пригодных развалюх. Часто это аварийные многоквартирные деревянные дома (например, была барская дача, после революции ее приспособили для людей попроще), которые расположены на территории, где возможно лишь индивидуальное жилое строительство.

Если такой объект расселяется и идет на реконструкцию, то одно ведомство требует «сохранить функцию» (многоквартирность), другое требует учесть современное территориальное зонирование. Как быть?

На вопрос ответил заместитель начальника управления застройки города комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Свиридов: «Законно построенные объекты, которые не соответствуют современной функции территории, не попадают в нынешний градрегламент и могут эксплуатироваться, если они не опасны для окружающих. Тот же многоквартирный дом, если он уже построен и зарегистрирован в зоне ИЖС, может стоять сколько угодно. Но если он обветшает, будет его снос, а затем – застройка освободившегося участка. В этом случае новый объект должен возводиться по регламенту, который действует сейчас».

Ссылка на источник